Tại các đô thị đặc biệt và loại I, quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để xây nhà ỡ xã hội là khó khả thi.

Dự án thương mại có thể không phải dành quỹ đất xây nhà xã hội

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM vừa có báo cáo về việc triển khai các dự án nhà ở xã hội (NOXH) trên địa bàn giai đoạn 2016 - 2025. Theo đó, trong giai đoạn này, đa số đồ án quy hoạch phân khu trên địa bàn Thành phố đã được duyệt chưa xác định vị trí, diện tích quỹ đất NOXH hoặc chưa cập nhật các dự án NOXH.

Việc bắt buộc tất cả dự án  nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn. Lý do, việc yêu cầu tất cả các dự án phải dành quỹ đất NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế, địa lý của từng địa phương… có thể dẫn đến quỹ đất này không được đầu tư, lãng phí và làm tăng giá nhà.

Đối với các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại các đô thị đặc biệt và loại I, quy định phải dành 20% quỹ đất để xây NOXH là không khả thi. Bởi quỹ đất này không đủ diện tích tối thiểu để đầu tư một khối NOXH độc lập. Diện tích đất này cũng không khả thi nếu chuyển thành NOXH thấp tầng do các đô thị đặc biệt và loại I không khuyến khích phát triển loại hình nhà ở này. Nếu xây NOXH dạng nhà liên kế trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có thể gây ra tiêu cực, không công bằng.

Ngoài việc bỏ quy định Dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH, cần thêm quy định chủ đầu tư có quyền chọn xây dựng NOXH trong Dự án nhà ở thương mại, hoán đổi quỹ đất NOXH tương đương hoặc thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước ngay từ đầu, để có thể chủ động triển khai Dự án.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Trong văn bản trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Thái Nguyên liên quan vấn đề trên, Bộ Xây dựng cũng cho biết, thời gian qua, Bộ đã nghiên cứu, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển NOXH, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển loại hình nhà ở này trong Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và đã được sửa đổi, bổ sung bằng Nghị định số 49/2021/NĐ-CP, nhằm khắc phục những tồn tại, bất cập này.

Tuy nhiên, để khắc phục triệt để còn cần phải sửa đổi Luật Nhà ở. Bộ Xây dựng thông tin, hiện Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại Kỳ họp thứ năm và dự kiến thông qua tại Kỳ họp thứ sáu (tháng 10/2023). Theo đó, Dự thảo Luật đã bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH; bổ sung quy định: việc bố trí quỹ đất phát triển NOXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh.

Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NOXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Chủ động quỹ đất làm nhà ở xã hội

Ủng hộ quy định mới trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), tổng giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM đánh giá, quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để làm NOXH khó khả thi khi triển khai. Đơn cử, các dự án trong khu vực nội thành với mặt bằng giá đất cao nếu triển khai dòng sản phẩm giá thấp thì không đảm bảo lợi nhuận. Chưa kể, nếu sinh sống tại khu vực này, người thu nhập thấp khó đáp ứng được chi phí sinh hoạt khá đắt đỏ.

Do vậy, thay vì cứng nhắc yêu cầu chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất trong dự án để làm NOXH, thì có thể linh hoạt cho quy đổi quỹ nhà đất, hoán đổi bằng tiền mặt. Như vậy, Nhà nước sẽ huy động được nguồn lực rất lớn cho mục tiêu phát triển NOXH.

“Việc phát triển NOXH là hướng đến sản phẩm bình dân để người nghèo, người thu nhập thấp, công nhân có thể mua được. Nhưng đất ở nội đô hoặc vùng gần trung tâm thành phố, nhất là tại TP.HCM, được ví như ‘đất vàng’, ‘đất kim cương’, rất khan hiếm, giá cao, nên không dễ làm NOXH”, vị doanh nhân này nêu quan điểm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ngoài việc bỏ quy định dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NOXH, cần thêm quy định chủ đầu tư có quyền chọn xây dựng NOXH trong dự án nhà ở thương mại, hoán đổi quỹ đất NOXH tương đương hoặc thanh toán tiền sử dụng đất cho Nhà nước ngay từ đầu, để có thể chủ động triển khai dự án. Từ đó, chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cũng không bị lúng túng khi cấp phép, kiểm tra dự án. Còn nếu cứ để quyền chọn này cho Nhà nước, việc triển khai dự án sẽ tiếp tục bị tắc nghẽn, khó khăn như lâu nay.

Còn theo đề xuất của Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, Bộ Xây dựng cần sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành các luật liên quan đến quy hoạch phù hợp với quy định của Luật Quy hoạch.

Đối với các luật, nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành, tiêu chuẩn, quy chuẩn quy hoạch mới đã có, Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM đề xuất Bộ Xây dựng quy định đặc thù cho TP.HCM là đô thị đặc biệt có những yêu cầu quản lý khác với nhiều tỉnh, thành phố có mật độ đô thị hóa chưa cao.

Trong đó, cho phép một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện thì được hoán đổi diện tích đất để xây dựng NOXH tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành được thuận lợi, hoặc có các quy định, giải pháp khác về cơ chế, chính sách thu hút đầu tư...