Hợp đồng không chặt

Phản ánh tới Báo Đầu tư Chứng khoán mới đây, chị Thu Hương, cư dân đang sinh sống tại một chung cư khu vực Vạn Phúc, Hà Đông, Hà Nội cho biết, chị mua căn hộ chung cư từ tháng 1/2018, bắt đầu nhận nhà và ổn định sinh sống từ tháng 12/2018. Song, từ đó đến nay, nhà chị cùng nhiều người dân sinh sống trong tòa nhà vẫn chưa được cấp sổ hồng, cho dù đã nộp tới 95-100% giá trị hợp đồng.

“Trong hợp đồng không nêu rõ bao lâu sẽ hoàn thiện thủ tục cấp sổ hồng cho người dân, nhưng theo Luật Kinh doanh bất động sản, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua thì bên bán phải làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho bên mua. Tuy nhiên, đã 2 năm kể từ ngày nhận nhà, chúng tôi vẫn chưa nhận được sổ hồng”, chị Hương nói.

Ban đại diện lâm thời của cư dân tòa nhà đã làm việc nhiều lần với chủ đầu tư, nhưng ngoài câu trả lời “đã nộp đầy đủ hồ sơ xin cấp sổ hồng” của cư dân lên Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đến nay chưa có thông tin mới.

Trong phản hồi sau đó với Ban đại diện lâm thời và phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, cơ quan này cũng xác nhận chủ đầu tư đã nộp hồ sơ, nhưng cần thời gian xem xét trước khi tiến hành các thủ tục tiếp theo để cấp sổ đỏ cho cư dân.

"Việc chậm cấp sổ hồng khiến gia đình tôi và nhiều cư dân khác lo lắng, bởi ngoài việc căn hộ không đủ điều kiện thế chấp để vay tiền ngân hàng khi có nhu cầu, thì còn gây khó khăn và bất tiện trong quá trình làm sổ hộ khẩu cũng như chuyển trường học cho các con về gần nhà", chị Hương chia sẻ.

Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân từ 50 ngày đến 6 tháng sẽ bị xử phạt từ 10-100 triệu đồng; từ 6-9 tháng là 30-300 triệu đồng; từ 9-12 tháng là 50-500 triệu đồng; từ 12 tháng trở lên sẽ bị xử phạt từ 100 triệu - 1 tỷ đồng với những vi phạm từ 30-100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất.

Phân tích sâu hơn về các điều khoản pháp lý, một luật sư cho rằng, thực tế quy định về thời hạn 50 ngày trong Luật Kinh doanh bất động sản 2017 vẫn chưa rõ ràng, bởi chủ đầu tư có thể “vin” vào sự chậm trễ hoàn thiện giấy tờ của một bộ phận người mua hoặc sự chậm trễ của thủ tục để “trùng trình” trong việc làm sổ.

Cũng trong tình trạng lâu không được nhận sổ là hàng nghìn hộ dân tại dự án chung cư 129D Trương Định, tên thương mại là Trương Định Complex (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) do đồng chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Đồng Tháp và Công ty Đầu tư phát triển Nhà Hà Nội 22 (Handico 22) thực hiện.

Bà Huyền Anh, đại diện cư dân đang sinh sống tại chung cư này cho biết, từ cuối năm 2017, cư dân đã nhận được Biên bản bàn giao nhà do Handico 22 cấp với nội dung yêu cầu khách hàng nộp 25% trong tổng tiền mua nhà để nhận bàn giao căn hộ và về sinh sống tại chung cư.

Tuy nhiên, cho đến nay, đã gần 3 năm, cư dân vẫn chưa nhận được bản sao Biên bản nghiệm thu đưa công trình nhà chung cư vào sử dụng, cũng không được chủ đầu tư làm thủ tục để cấp sổ hồng như đã cam kết, cho dù đã đóng đầy đủ các khoản tiền mà chủ đầu tư yêu cầu (tức là đóng đủ 95% số tiền giá trị căn hộ).

Nghiêm trọng hơn, do thủ tục cấp giấy tờ sở hữu bị chậm trễ và dự án gặp một số vướng mắc pháp lý nên toàn bộ cư dân trong tòa nhà này không được các cấp chính quyền địa phương cho làm thủ tục tạm trú, thường trú, nhập hộ khẩu, sinh hoạt đảng, sinh hoạt đoàn đội, chăm sóc y tế, chăm sóc người cao tuổi, không được điều tra dân số…

Từ tháng 6/2020 đến nay, đại diện cư dân đã họp nhiều lần với chủ đầu tư cũng như đại diện chính quyền địa phương, nhưng vụ việc vẫn “dậm chân tại chỗ”. Đại diện cả 2 đơn vị liên danh chủ đầu tư trước khi “bặt vô âm tín” đều thừa nhận đang gặp khó khăn do không nộp được tiền đất và không thể hoàn tất thủ tục xin điều chỉnh giấy phép xây dựng phục vụ quyền lợi cho các hộ dân.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho biết, quy trình cấp giấy chứng nhận sở hữu của các chung cư trên địa bàn Hà Nội, bao gồm cả 2 chung cư nêu trên, vẫn đang được triển khai, nhưng thời gian xét duyệt sẽ kéo dài hơn do việc rà soát hồ sơ được thực hiện chặt chẽ hơn so với trước đây để tránh trường hợp chung cư không đủ điều kiện nhưng vẫn được cấp sổ hồng.

Gần 30.000 căn chung cư chưa có sổ

Thống kê tính đến tháng 8/2020 của Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, chỉ tính riêng tại Hà Nội, số lượng căn hộ thuộc các loại hình dự án nhà ở thương mại đạt 62.265 căn. Trong đó, số căn hộ được cấp giấy chứng nhận mới đạt 33.204 căn và còn 29.071 căn hộ chưa có sổ hồng, tương ứng tỷ lệ 47%.

Chia sẻ nguyên nhân dự án chưa làm sổ hồng, theo ông Mai Văn Phấn, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường), là do chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý về đầu tư, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất, tự ý chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư thứ cấp khi chưa được phê duyệt của cơ quan có thẩm quyền…

“Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư còn thực hiện đầu tư xây dựng không đúng quy định của pháp luật về xây dựng như xây dựng không đúng giấy phép hoặc thiết kế, quy hoạch chi tiết được duyệt; vừa thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng, vừa tổ chức bán tài sản cho người mua; chưa được nghiệm thu các yêu cầu cần thiết về phòng chống cháy nổ, điện, nước…, nhưng đã tổ chức bán căn hộ cho khách hàng”, ông Phấn cho biết thêm.

Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, Điều 57 - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã quy định việc thanh toán thuê mua bất động sản tối đa không quá 95% giá trị hợp đồng cho đến khi chưa bàn giao sổ cho người mua. Luật cũng quy định trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư trong việc bàn giao sổ hồng cho người mua theo thỏa thuận trong hợp đồng.

“Bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại nếu không thực hiện các cam kết trong hợp đồng, trong đó có việc chậm bàn giao sổ hồng. Người dân cũng có quyền khởi kiện ra tòa án khi chủ đầu tư không thực hiện việc làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước làm thủ tục cấp sổ hồng cho người mua nhà”, ông Hưng nói.

Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai có hiệu lực từ ngày 5/1/2020 cũng nêu rõ, nếu chủ đầu tư nhà chung cư chậm làm thủ tục cấp sổ hồng cho cư dân có thể bị phạt lên tới 1 tỷ đồng. Mức phạt này cao hơn 3 lần mức phạt cũ quy định tại Nghị định 139/2014 (tối đa 300 triệu đồng).

Chế tài xử phạt đã được đưa ra, thậm chí còn được tăng nặng hơn, nhưng theo ghi nhận của phóng viên báo Đầu tư Chứng khoán, đến nay dường như chưa có trường hợp chủ đầu tư nào bị phạt do chậm cấp sổ hồng cho cư dân. Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, việc nâng mức xử phạt có mang lại hiệu quả răn đe đối với các chủ đầu tư hay không phụ thuộc vào sự nghiêm minh của người thực thi pháp luật.

“Tất nhiên, không ngoại trừ trường hợp chậm cấp sổ hồng một phần đến phía cơ quan quản lý, gây khó khăn cho các chủ đầu tư. Tuy nhiên, với các trường hợp cố tình vi phạm chậm làm thủ tục cấp sổ hồng thì cần có chế tài xử phạt mạnh mẽ hơn. Đồng thời, đối với những chung cư đã có người dân vào ở cũng phải xây dựng cơ chế xử lý phù hợp hơn để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho họ”, ông Hà nhấn mạnh.