Đất nền phân lô vẫn chưa thể phục hồi bởi khách hàng không còn mặn mà. Ảnh: G.H

Vắng dự án, vắng cả khách hàng

Tháng 5/2025, tại xã Đức Hòa (tỉnh Tây Ninh), xuất hiện một dự án đất nền phân lô là Khu dân cư An Huy Mỹ Việt, do Công ty An Huy Group phát triển. Thời điểm giới thiệu và mở bán, chủ đầu tư cho biết, dự án gồm 2 giai đoạn, trong đó đợt bán hàng này thuộc giai đoạn I với quy mô 60 ha, gồm 2.500 sản phẩm đất nền phân lô. Ngay khi mở bán, hàng chục sàn môi giới đã tham gia, với các buổi mở bán tập trung vào cuối tuần.

Thế nhưng, sau 3 tháng tổ chức bán hàng, lượng sản phẩm được các sàn môi giới báo giao dịch thành công chỉ vẻn vẹn 30 sản phẩm. Trước việc giao dịch quá thấp, khách hàng không mấy mặn mà với sản phẩm này, các sàn môi giới bắt đầu “rút quân”, ngừng tham gia bán hàng do chi phí chạy marketing quá lớn, cộng thêm nhiều chi phí khác, nhưng không thể tạo giao dịch.

Do tình hình bán hàng ảm đạm và việc các sàn môi giới dừng tham gia, đến tháng 8/2025, Công ty An Huy Group đã tạm dừng triển khai bán hàng dự án này cho tới nay.

Cách dự án An Huy Mỹ Việt không xa là Dự án Khu dân cư An Nông 7, do Tập đoàn An Nông làm chủ đầu tư cũng rơi vào cảnh tương tự. Tháng 4/2025, dự án được mở bán với 155 nền đất phân lô. Sau 2 tháng mở bán, buộc phải dừng vì không có khách mua.

Tại phường Phước Hòa (TP.HCM), tháng 3/2025 cũng mở bán dự án đất nền phân lô Alana City, do Công ty cổ phần Tập đoàn Phương Trường An làm chủ đầu tư. Dự án được quảng cáo có quy mô 41,9 ha, với 2.760 nền đất, diện tích 75-120 m2 mỗi nền. Tuy nhiên, sau 5 tháng triển khai, tới tháng 8/2025, dự án này cũng dừng bán hàng tập trung.

Theo một nhân viên môi giới thuộc Công ty Max Real - đơn vị phân phối độc quyền dự án, việc dừng bán hàng đến từ lượng khách quan tâm quá thấp, không đủ bù chi phí marketing và tổ chức sự kiện, buộc chủ đầu tư tạm ngưng chờ thị trường phục hồi.

Khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, từ tháng 5/2025 đến nay, thị trường bất động sản phía Nam không xuất hiện dự án phân lô mới tại các địa phương. Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Westland cho rằng, giao dịch đất nền phía Nam giai đoạn này vẫn “đóng băng” so với các năm trước. Sức cầu chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực hoặc nhóm đầu tư xây nhà rồi bán lại. Nhu cầu đầu tư lướt sóng mua đi bán lại trong thời gian ngắn hầu như biến mất.

Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư “ôm” đất từ giai đoạn 2020-2021 vẫn chưa ra hàng, chờ hạ tầng khu vực hoàn thiện. Cùng với đó, nguồn cung sơ cấp đất nền vẫn rất khan hiếm suốt nhiều năm. “Phần lớn nguồn cung sơ cấp thời gian qua đến từ các dự án đã mở bán trước đó, chiếm khoảng 96% tổng nguồn cung”, ông Đạt nhận xét.

Chuyển hướng cơ cấu sản phẩm để dễ thoát hàng

Trước khó khăn trong việc bán đất nền, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu chuyển hướng phát triển sản phẩm. Nhiều doanh nghiệp đang xin chuyển từ đất nền sang nhà phố, biệt thự để dễ bán hơn.

Đơn cử, Công ty Danh Khôi Holdings thông tin, năm 2023, doanh nghiệp mua 1.000 sản phẩm đất nền của Công ty Đại Nam tại tỉnh Bình Dương (cũ) để bán. Tuy nhiên, trước tình hình thị trường đất nền quá ảm đạm và không còn tiềm năng, doanh nghiệp quyết định xin điều chỉnh quy hoạch, chuyển từ đất nền phân lô sang nhà phố - biệt thự, dự kiến ra hàng vào năm 2026.

Tập đoàn TTC cũng cho biết, sau khi mua thành công Dự án Khu dân cư - Dịch vụ - Du lịch Cù Lao Tân Vạn (phường Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai), doanh nghiệp đã đổi tên dự án thành Đảo Kim Quy. Trong đó có một phân khu đất nền phân lô, nhưng nay doanh nghiệp đang xin điều chỉnh sang nhà phố và biệt thự để kịp mở bán năm 2026.

Từng là một doanh nghiệp chuyên phát triển đất nền phân lô tại tỉnh Long An (cũ), nhưng hiện Công ty cổ phần Bất động sản Phúc Land đã chuyển cấu trúc sản phẩm sang nhà phố. Ông Trần Quân, Tổng giám đốc Phúc Land chia sẻ, đất nền phân lô không còn là dòng sản phẩm tiềm năng, ngoài ra, pháp lý cũng khó khăn, vì vậy, doanh nghiệp buộc phải chuyển đổi cơ cấu sản phẩm.

“Tại một dự án chúng tôi đang triển khai tại xã Bến Lức, tỉnh Tây Ninh, trước đây là dự án đất nền phân lô, nhưng hiện chúng tôi quyết định xây nhà để bán mới mong ra hàng”, ông Trần Quân cho hay.