Dự án đất nền An Huy Mỹ Việt phải dừng bán sau 2 tháng ra mắt vì không có khách mua.

Đất nền vườn áp đảo đất nền dự án

Cuối tháng 7, trong vai khách hàng có nhu cầu mua đất nền vườn phân lô để đầu tư, phóng viên Báo Đầu tư được một nhân viên thuộc Công ty Bất động sản Á Châu, có trụ sở tại phường Dĩ An (TP.HCM), chào mời mua lô đất vườn rộng 300 m2 tại phường Long Khánh, tỉnh Đồng Nai, với giá bán chỉ 550 triệu đồng. Ngày 30/7, phóng viên đến trụ sở Công ty, khi tới, đã có hàng chục khách hàng lớn tuổi đang chờ Công ty đưa đi xem đất.

Có mặt tại khu vực dự án, các thửa đất được phân lô từ những vườn cây ăn quả, với diện tích từ 300 m2 tới 500 m2, đã có sẵn sổ. Với những mảnh đất này, luôn có từ 50 m2 tới 80 m2 đất thổ cư để xây nhà ở, phần còn lại là đất trồng cây.

Chỉ trong buổi sáng, đoàn khách 12 người đi coi đất vườn, nhưng đã có 5 giao dịch thực hiện chuyển tiền mua đất nền vườn tại đây.

Tháng 7 vừa qua, ông Lê Văn Tuấn, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Thăng Long, quyết định dừng hoạt động văn phòng tại TP.HCM để chuyển về phường Long Khánh (tỉnh Đồng Nai) hoạt động kinh doanh. Ông Tuấn cho biết, từ năm 2024 tới tháng 6 năm 2025, ông tham gia bán các sản phẩm đất nền dự án tại khu vực tỉnh Tây Ninh. Thế nhưng, doanh nghiệp ông không thể bán được một sản phẩm nào.

Tuy nhiên, sau khi chuyển về Long Khánh để bán đất nền vườn tại khu vực tỉnh Đồng Nai và khu Đông TP.HCM như tỉnh Bình Dương (cũ) và Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), ông Tuấn cho biết, mỗi tuần ông giao dịch từ 5 tới 9 lô.

“Giá mỗi đất nền vườn chỉ khoảng 500 đến 800 triệu đồng/diện tích 200 m2, trong đó có khoảng 70 m2 là đất thổ cư để xây nhà ở. Ngoài ra, ngân hàng hỗ trợ vay để mua đất nền vườn nên lượng giao dịch khá sôi động. Khách hàng đến chủ yếu từ TP.HCM”, ông Tuấn chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Quý, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Thanh Quý tại tỉnh Tây Ninh cho biết, từ cuối năm 2024, khi thị trường bất động sản đất nền dự án gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng, ông quyết định dịch chuyển về các khu vực như Trảng Bàng, Châu Thành, Gò Dầu để bán đất nền phân lô nhỏ lẻ.

“Mỗi đất nền với diện tích 100 m2 chỉ có giá 350 triệu đồng, khách hàng có thể mua để đầu tư hoặc mua để xây nhà ở thực. Dòng sản phẩm này luôn cháy hàng mỗi khi mở bán”, ông Quý nói.

Trái ngược với thị trường đất nền vườn, phân khúc đất nền dự án lại đang trong giai đoạn ảm đạm. Theo các sàn môi giới, hiện nay sản phẩm khó bán và hầu như kém giao dịch nhất là đất nền dự án. Đơn cử tại Dự án King Hill Residences tại xã Bến Lức (tỉnh Tây Ninh), dù có diện tích chỉ 20 ha và đã mở bán gần 2 năm nay, nhưng trong 6 tháng đầu năm 2025, dự án này theo báo cáo từ các sàn môi giới chỉ ghi nhận hơn 10 giao dịch thành công.

Hay như Dự án An Huy Mỹ Việt tại xã Đức Hòa Đông (tỉnh Tây Ninh), sau 2 tháng mở bán nhưng không có giao dịch, chủ đầu tư là Công ty cổ phần An Huy đã phải dừng triển khai bán hàng.

Còn theo số liệu nghiên cứu thị trường 6 tháng đầu năm 2025 của Công ty DKRA Group, thị trường đất nền dự án tại các tỉnh phía Nam có 6.415 sản phẩm được chào bán, nhưng chỉ có 446 sản phẩm được giao dịch thành công.

Thị trường sẽ chưa thể cân bằng

Ông Lê Văn Tuấn cho rằng, thực tế thị trường đất nền vườn chỉ là thị trường tạm thời, chứ không phải là thị trường bền vững như đất nền phân lô dự án. Lý do là vì pháp lý cũng như số lượng không nhiều. Tuy nhiên, với nhà đầu tư dự án, đây lại là “miếng bánh ngon” ở thời điểm hiện tại bởi vốn đầu tư ban đầu rất thấp.

“Với việc mua một mảnh vườn có diện tích vài ngàn m2, sau đó phân lô từng thửa nhỏ từ 300 tới 700 m2, mỗi lô này có vốn đầu tư chỉ khoảng 230 triệu đồng, nhưng khi bán ra luôn lời gấp đôi. Ngoài ra, việc có sổ đỏ từng đất nền, được ngân hàng hỗ trợ vay cũng như vốn mua thấp, hấp dẫn khách hàng hơn là việc mua một đất nền dự án hiện nay. Với một đất nền dự án có mức giá trung bình hiện nay là hơn 2 tỷ đồng cho 80 m2, khách hàng sẽ khó xoay dòng tiền”, ông Tuấn cho hay.

Trước câu hỏi về việc sinh lời thế nào từ các mảnh đất nền vườn phân lô, ông Tuấn cho biết, hiện chưa thấy khách hàng nào chào bán lại. Ngoài ra, các sàn thường bán xong thì sẽ rút quân và không quan tâm tới việc ra hàng sau cùng của nhà đầu tư.

Nhận định về thị trường đất nền trong thời gian tới, ông Trần Hiếu, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng, trong quý III, thị trường đất nền sẽ tăng nhẹ về nguồn cung so với 2 quý đầu năm, với khoảng 500 sản phẩm mới được mở bán đến từ các dự án đã và đang mở bán trước đó, nằm ở các khu vực như TP.HCM, Tây Ninh và Đồng Nai. Thanh khoản cũng sẽ phục hồi nhẹ, nhưng để nói thị trường trở lại nóng sốt như thời điểm trước năm 2020 thì không thể.

“Thực tế, thị trường quý III vẫn nằm ở các giao dịch đất nền phân lô nhỏ lẻ, đất vườn phân lô, vì giá trị đầu tư thấp, cũng như giới đầu cơ sẽ tạo các cơn sốt nhỏ lẻ tại một số khu vực”, ông Hiếu nói.