Nhà đầu tư đất nền vùng ven đang dần trở nên thận trọng hơn. Ảnh: Trương Thanh

Giai đoạn đất nền “hạ sốt”

Từ cuối năm ngoái đến nay, các nhà đầu tư đất nền vùng ven Hà Nội đã trải qua một chuyến “tàu lượn cảm xúc”: khi vui mừng tột độ vì giá tăng “phi mã”, khi thất vọng tràn trề vì thị trường ảm đạm.

Vào tháng 10/2024, chị Tuyết Nhung (nhân viên văn phòng) đã mua một mảnh đất tại xã Trần Phú (trước là huyện Chương Mỹ). Diện tích của lô đất là 120 m2, nhưng giá bán chỉ khoảng 1,3 tỷ đồng (hơn 10 triệu đồng/m2).

Ban đầu, chị khá lo lắng vì mảnh đất có vị trí tương đối xa, cách trung tâm Hà Nội hơn 35 km. Song khi liên tục nhận được những lời đề nghị mua lại với mức giá tăng theo từng tháng, sự bất an đã hoàn toàn biến mất.

“Đến tháng 3/2025, có khách trả tới 16 triệu đồng/m2, tức hơn 1,9 tỷ đồng. Tôi quyết định bán ngay để chốt lãi. Vậy là sau khoảng 5 tháng, mảnh đất đó đã giúp tôi lãi 600 triệu đồng. Đúng là đi làm cả đời không bằng tiền lời lô đất”, chị Nhung phấn khởi.

Tuy nhiên, không phải ai cũng lãi lớn khi “đánh bắt xa bờ” với đất nền vùng ven. Từ tháng 4/2025 tới nay, những khu đất phân lô đã dần vắng bóng nhà đầu tư đi thực địa. Khi những “cơn sóng” qua đi, đất nền lại trở thành “thủ phạm” bào mòn túi tiền của nhiều người.

Anh Tuấn Khang, người đang “ôm” một lô đất 140 m2 tại xã Mỹ Đức (trước là huyện Mỹ Đức) cho biết, bản thân như “ngồi trên đống lửa” khi thanh khoản sụt giảm, trong khi mỗi tháng vẫn phải thanh toán đều đặn lãi vay ngân hàng.

“Đất nền khác chung cư hay nhà riêng ở chỗ không tạo ra được dòng tiền. Kể cả có xây nhà rồi đem cho thuê cũng không khả thi vì dân cư xung quanh khá thưa thớt, có xây cũng không ai ở”, anh Khang chia sẻ.

Lô đất này được anh mua vào cuối tháng 4/2025 với giá 1,6 tỷ đồng. Kể từ đó tới nay, chỉ có duy nhất một khách hỏi mua với giá chênh 80 triệu đồng. Nếu trừ đi thuế, phí và “hoa hồng” cho môi giới, khoản lãi thu về không đáng kể so với công sức lặn lội ra ngoại thành “săn” đất.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, “sóng” mạnh nhất xuất hiện từ nửa cuối tháng 3 đến đầu tháng 4/2025, tập trung chủ yếu ở phân khúc đất nền. Vào đỉnh điểm, nhiều khu vực ghi nhận giá bán tăng tới 40%.

“Tuy nhiên, hiện cơn sốt đầu tư theo trào lưu sáp nhập đã hạ nhiệt. Nhà đầu tư không còn lao vào cuộc chơi một cách bất chấp như trước. Các địa phương từng có ‘sóng’ thì hiện thanh khoản đã chững lại, đặc biệt là tại những nơi không nằm trong quy hoạch trung tâm hành chính”, bà Miền nêu thực tế.

Đất nền hết thời “lướt sóng”

Trao đổi với phóng viên, ông Dương Văn Sỹ, Tổng giám đốc Công ty An Vượng Land cho hay, lượng giao dịch đất nền tại vùng ven Hà Nội đã giảm nhẹ, giá bán cũng không còn giữ được đà tăng như hồi đầu năm.

“Tâm lý nhà đầu tư đang dần chuyển sang thế thủ. Nhiều người có xu hướng chờ đợi thêm các thông tin rõ ràng về chính sách và diễn biến kinh tế vĩ mô. Hiện thị trường đang có sự phân hóa rõ nét, khi chỉ những nơi có hạ tầng thực chất, pháp lý đầy đủ và nhu cầu sử dụng thực thì mới giữ được giá trị. Điều này yêu cầu nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và sàng lọc sản phẩm kỹ càng, thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn”, ông Sỹ phân tích.

Theo dự báo của CEO An Vượng Land, tâm lý thận trọng có thể sẽ tiếp tục duy trì từ nay tới cuối năm 2025. Mặc dù giao dịch và thanh khoản có thể cải thiện, song đa số nhà đầu tư vẫn e ngại, mơ hồ trước các chính sách mới được đề xuất.

Trước tình hình này, ông Sỹ khuyến nghị nhà đầu tư có thể cân nhắc khu vực phía Nam Hà Nội. Nơi đây vẫn còn nhiều dư địa tăng trưởng do mặt bằng giá vẫn hợp lý, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh và là cửa ngõ giao thương giữa các tỉnh phía Nam với Thủ đô.

Tương tự, ông Nguyễn Trọng Tài, CEO Panorama Land cũng nhận định, thị trường đất nền vùng ven Hà Nội sẽ khó tìm được sức bật trong nửa cuối năm. Nguyên nhân không chỉ đến từ yếu tố chính sách, mà còn bởi xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào khu vực miền Nam, đặc biệt là TP.HCM hậu sáp nhập.

“Từ đầu năm đến tháng 4/2025, phân khúc đất nền đã liên tục tăng nóng. Do đó, nhiều khả năng thị trường sẽ bước vào giai đoạn bình ổn trong thời gian tới. Các nhà đầu tư cũng đang có xu hướng chậm lại một nhịp để quan sát chính sách và tình hình vĩ mô”, ông Tài nói.

Trước đây, đất nền thường gắn liền với các giao dịch “lướt sóng” chóng vánh. Nhưng theo người đứng đầu Panorama Land, nhà đầu tư nên điều chỉnh lại chiến lược, hướng tới mục tiêu trung hoặc dài hạn. Để tối ưu hóa lợi nhuận, thời gian nắm giữ bất động sản nên tối thiểu là 3 năm.

Thậm chí, ông Đỗ Thế Duyệt, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Fire Holdings còn khuyến khích kéo dài thời gian đầu tư lên 5 năm. Điểm hấp dẫn nhất của đất nền chính là lãi vốn. Trước nỗi lo khoản lãi có thể bị thu hẹp, nhà đầu tư cần tính toán lại kế hoạch tài chính để sẵn sàng cho những thương vụ dài hơi.

“Trong thực tế, đất nền vẫn có sức hút riêng nhờ giá cả hợp lý so với chung cư hay nhà phố - hai phân khúc này đều đã chạm ngưỡng sau khi tăng hàng chục phần trăm thời gian qua. Do đó, kể cả khi thị trường đã chững lại, đất nền vẫn ‘lọt mắt xanh’ của các nhà đầu tư có tài chính hạn chế”, ông Duyệt khẳng định.