Trong một bài viết trước đây, tôi đã giới thiệu condotel theo cách làm của thế giới. Để có sự nhìn nhận đúng đắn về mô hình, đáp ứng yêu cầu “cần và đủ” trong triển khai, bài này sẽ đi sâu vào bối cảnh vận động, bàn thêm các khía cạnh có tính lý giải liên quan đến thực trạng vấp váp tại Việt Nam.

Loại hình codotel nở rộ trong những năm qua, nhưng vẫn thiếu các quy định pháp lý nên tiềm ẩn rủi ro cho nhà đầu tư. Ảnh: Đ.T

Nhận thức đúng về codotel

Về hình thái, condotel là phức hợp căn hộ cao cấp theo chuẩn khách sạn phục vụ du lịch. Cho dù condotel có cái đuôi “tel” thì đó vẫn là các căn nhà được sở hữu riêng. Điều khác biệt là sự ràng buộc về mục đích “để sinh lợi và nghỉ dưỡng”, chứ không phải để giải quyết nhu cầu chỗ ở. 

Do đây là mô hình du nhập, một biến thể gia cư đặc thù, việc triển khai cần đúng bài, đúng cách. Theo đó, các “developer” sẽ cần thêm tâm, tầm khai thác lưu trú du lịch ngay lúc khởi xướng, chứ không chỉ có máu kinh doanh bất động sản đơn thuần. Người mua căn hộ cũng vậy, sẽ cần là người có điều kiện kinh tế dư dả, đã đủ nơi ăn chốn ở, nay muốn có thêm cơ hội sinh lời và để nghỉ ngơi. Một sự nhìn nhận thấu suốt như vậy là điều kiện cần để condotel có chỗ dựa hình thành và phát triển.

Thế nhưng, yêu cầu có tính định hướng trong quá trình khởi lập như vậy tại Việt Nam thường không rõ ràng, lại bị các cơn sốt nóng bất động sản dắt đi. Condotel rộ lên khoảng từ năm 2014 đến năm 2019, trùng với giai đoạn thị trường bất động sản hồi phục mạnh. Cùng với các điều kiện vay vốn thoải mái, cam kết khó cưỡng, hứa hẹn hấp dẫn là các chiêu tiếp thị có cánh, từ đó không ít dự án đã phái sinh như các chợ đầu cơ. Chủ trương lướt sóng của lớp người mua có mục đích “mì ăn liền” và sự kém thành thạo đường đi nước bước nói chung của các bên, đã khiến cỗ xe condotel rung lắc, môi trường hoạt động sớm bị điểm trừ. Tình trạng vỡ trận, chết lâm sàng vừa qua (và còn âm ỉ) có nguyên nhân trực tiếp từ đó.

Các tranh cãi về hướng đi, về khả năng phát triển lành mạnh condotel như thế nào tới nay vẫn chưa ngã ngũ. Do hành lang pháp lý thiếu đồng bộ, định hướng mục đích và chủ trương đầu tư chưa được xác lập nghiêm túc, quá trình tạo dựng condotel có thể sẽ còn bị thử thách. Tình trạng nghĩ ngắn và thu hoạch sớm (nếu có), làm cho condotel khó có được sự chính danh và việc khai thác sẽ còn bất định.

Thật ra, yếu tố hấp dẫn của condotel là tính đồng bộ, có sự quản lý khai thác tập trung chuyên nghiệp gắn với uy tín thương hiệu của đơn vị vận hành. Thế nhưng, bên cạnh các dự án tiền hậu nghiêm túc, có nơi lại cho phép người mua tự khai thác, tự thuê người khai thác và dùng để ở. Điều này dễ tạo tình trạng “xôi đậu” kéo lùi phẩm cấp.

Ngoài các tiện ích, tiện nghi cao cấp được bàn giao hoàn chỉnh, condotel còn được quản lý điều hành chuyên nghiệp với chuẩn mực khách sạn nhiều sao. Do vậy, các thông tin về đơn vị khai thác (thường là các tên tuổi lớn) phải được xác lập từ đầu và cần xem đây là một cam kết với nhà đầu tư khi họ mua căn hộ. Đơn giản vì giá mua căn hộ đã được cộng thêm giá trị vô hình (goodwill value) nên yêu cầu tiền hậu nghiêm túc cần được đặt ra. Ngược lại, người mua cũng nên biết, condotel cần chuẩn cao nên chi phí quản lý sẽ cao, điều này giải thích vì sao đó không phải là nơi thích hợp cho thường trú.

Việc nghiệm thu và bàn giao là hai vấn đề cần lưu ý khác, liên quan đến thủ tục hoàn công và khai thác. Trường hợp một dự án có 3 tòa nhà thì chỉ khi nào xong cả 3 mới mong có condotel. Nếu chỉ xong một phần rồi bàn giao thì người mua nên cẩn thận, vì đó mới chỉ là “condo” chứ chưa có “tel”. Đồng thời, việc kinh doanh hotel cần được tiến hành ngay sau khi các căn hộ được bàn giao cho người mua. Ý này quan trọng, do nó liên quan đến việc quản lý căn hộ và hiệu suất khai thác, bởi không loại trừ sẽ có trường hợp bàn giao theo từng tòa, hay thậm chí từng tầng. Điều này là không thể chấp nhận, có thể đẩy người mua vào thế bị động, không biết nhận để làm gì...

Thận trọng vấn đề hợp đồng

Hợp đồng là vấn đề rất quan trọng. Đây là văn tự giấy trắng mực đen và một khi đặt bút ký sẽ “bút sa gà chết”. Hãy thận trọng, bởi sẽ dễ có các điều khoản không thỏa đáng, kém bình đẳng, phức tạp. Condotel lại không chỉ có căn hộ “sờ được”, mà còn ẩn “cái hồn” khách sạn. Nếu người mua quá chú trọng căn hộ mà bỏ sót các nội dung liên quan đến khai thác thì rất dễ gánh chịu điều không mong muốn. Ví dụ, việc chậm bàn giao căn hộ tuy có đặt ra và có chế tài, nhưng việc chậm đưa vào khai thác nếu không đề cập thì khả năng bất lợi người mua sẽ chịu.

Hoặc nghĩa vụ của bên mua là phải ký với bên bán hợp đồng khai thác có nội dung “vô điều kiện và không hủy ngang”, nhưng nếu việc khai thác bế tắc, thua lỗ kéo dài thì chủ căn hộ có bị bó tay? Sự thiếu vắng cơ chế bảo vệ quyền lợi của cộng đồng các chủ căn hộ, việc định đoạt tỷ lệ ăn chia… người mua cũng bị đặt vào thế lép vế. Rủi ro tiềm ẩn, xung đột, tranh chấp là điều khó tránh.

Hiện nay, tại Việt Nam, việc sở hữu căn hộ condotel do bị trộn chung với hoạt động kinh doanh nên thời hạn sở hữu lệ thuộc thời hạn (thuê) đất kinh doanh 50 năm. Đã vậy, giả định đất đó đã có từ 10 năm trước và việc xây dựng mất 5 năm nữa, thì thời hạn sở hữu căn hộ chỉ còn 35 năm. Không ai mua căn hộ cao cấp đắt tiền mà thời hạn sở hữu lại bị đóng nắp như vậy.

Thực tế này đã làm cho căn hộ condotel kém hấp dẫn và đây có lẽ là chỗ cần được xem lại. Việc cho xây bán và cấp quyền sở hữu căn hộ trên đất thuê (đất có thời hạn) liệu có hợp lý? Vì không thể bán cái mình đang mượn tạm. Do đó, một khi đã cho phép xây bán căn hộ và cấp quyền sở hữu thì pháp lý phải lâu dài. Nói một cách đơn giản, condotel cần được xây trên đất ở. Nếu nó được xây trên đất thuê, đất ven biển, thì các mối quan hệ sẽ theo pháp lý hợp đồng.

Condotel là hàng nhập, nhưng nếu không đồng bộ sẽ dễ bị trục trặc, bị lỗi, gây bất lợi không đáng có cho hoạt động đầu tư và yêu cầu phát triển bắt kịp. Do không tách bạch quan hệ sở hữu với hoạt động kinh doanh, có chăng condotel đã bị ngộ nhận, bị o ép vào thế khó. Cụ thể, việc xây dựng và bán mua căn hộ (là quá trình tạo lập các đơn vị gia cư và xác lập pháp lý sở hữu) đã bị đánh đồng với hoạt động kinh doanh, vốn là hoạt động giao kết sau khi căn hộ đã có sở hữu riêng.

Gọi condotel là “căn hộ khách sạn”, nhưng nó rất khác với các khách sạn thông thường. Khác ở chỗ, các đơn vị lưu trú (units) ở đó là các tài sản riêng lẻ được sở hữu bởi nhiều người (được nhà phát triển xây bán căn hộ cho nhiều chủ thể khác nhau), chứ không như khách sạn thông thường có sở hữu đơn nhất là thể nhân hay pháp nhân. Mặt khác, cũng không nên xem căn hộ condotel như các gian hàng trong siêu thị hay shopping center…

Cần minh thị các chủ sở hữu căn hộ là chủ nhà chứ không phải chủ thể kinh doanh. Chủ thể kinh doanh là developer hoặc người của họ. Họ xin phép kinh doanh, quản lý điều hành, chịu trách nhiệm lời lỗ chứ không phải chủ sở hữu codotel. Điều gì ràng buộc các chủ sở hữu codotel ở đây là một quan hệ thứ cấp qua hợp đồng khai thác. Mặt khác, cho dù mục đích ban đầu hình thành condotel có quy ước để khai thác khách sạn, cần lưu ý cái cốt của nó luôn là condo (condominium - chung cư). Bởi, có thể do nhiều nguyên nhân, đến một lúc việc khai thác hotel không hiệu quả, lỗ kéo dài, phải đóng cửa, thì cái đuôi “tel” có thể không còn, nhưng “condo” sẽ vẫn tồn tại lâu dài và căn hộ phải được trả về cho chủ. Đây là lý giải không thể loại trừ và để củng cố yêu cầu bình đẳng về sở hữu lâu dài cho căn hộ condotel.