“Cần giữ nguyên nội dung các Điều 158, 159, 160, 162 tại Mục 2 về giá đất của Luật Đất đai hiện hành; chỉ rà soát để sửa đổi, bổ sung các hướng dẫn cụ thể của Chính phủ”, đây là kiến nghị từ Hội Thẩm định giá Việt Nam gửi tới Phó thủ tướng Trần Hồng Hà và quyền Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường Trần Đức Thắng.

Các điều khoản được đề xuất giữ nguyên, trong đó bao gồm việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường và quy định về giá đất cụ thể, đều là những quy định đã bị loại bỏ trong dự thảo sửa đổi Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, theo quan điểm của hội, các quy định hiện hành vẫn cơ bản đáp ứng được 3 yêu cầu chính.

Hội Thẩm định giá Việt Nam cho rằng cần giữ lại quy định về giá đất cụ thể. Ảnh: Thanh Vũ

​Thứ nhất là tương thích với lý luận về giá đất, hướng dẫn của Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế - tổ chức mà ngành Giá Việt Nam là một thành viên. ​Thứ hai, nội dung trong Luật đã được chứng minh là phù hợp với điều kiện thực tiễn của thị trường đất đai ở Việt Nam hiện nay. Cuối cùng, các quy định hiện hành đã tuân thủ đúng chỉ đạo của Bộ Chính trị tại các Nghị quyết 18-NQ/TW và 69-NQ/TW.

Bên cạnh đó, Hội cũng nhấn mạnh rằng, dự thảo sửa đổi cần nhất quán nguyên tắc nhà nước định giá đất theo cơ chế thị trường. Bởi lẽ, khi xác định quyền sử dụng đất là hàng hóa thì đương nhiên cách vận hành sẽ phải theo cơ chế kinh tế thị trường. 

“Giá đất có chức năng phản ánh, tổng hợp các mối quan hệ kinh tế, xã hội lớn của nền kinh tế. Đây được xem là ‘tấm gương soi’ của thị trường đất đai, thị trường nào thì giá cả phản ánh trung thực thị trường ấy”, Hội Thẩm định giá Việt Nam nhìn nhận.

Chính vì vậy, việc định giá đất không thể dựa vào các tín hiệu thị trường bị lũng đoạn hoặc bị tác động bởi những yếu tố cá biệt, đột biến, không hợp lý như đầu cơ, thổi giá, khủng hoảng kinh tế - tài chính và các rào cản bất hợp lý của thị trường… Thay vào đó, thị trường cần có sự điều tiết để loại trừ được những yếu tố trên, ví dụ như điều chỉnh lại cung - cầu, tài chính - tiền tệ…

Cần lưu ý rằng, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ tác động mạnh đến khả năng tiếp cận đất đai của nhiều đối tượng trong các giai tầng của xã hội, đặc biệt là việc thực thi các chính sách an sinh. Do đó, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Luật và các văn bản hướng dẫn cần bổ sung các chính sách tài chính linh hoạt, đặc biệt là thuế và các khoản thu khác. Ví dụ, khi giá đất thị trường đã ở mức cao thì tỷ lệ thu của Nhà nước cần được điều chỉnh giảm.

Đồng thời, để nguyên tắc thị trường được áp dụng một cách hiệu quả, Hội Thẩm định giá Việt Nam kiến nghị Nhà nước cần rà soát, bổ sung các quy định hiện hành nhằm đưa ra bộ tiêu chí cụ thể, giúp các tổ chức định giá có cơ sở vững chắc để lựa chọn thông tin đầu vào cho các phương pháp thẩm định phổ biến.

Ngoài ra, Hội cũng đề nghị giữ nguyên quy định về định giá đất cụ thể. Bởi lẽ, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh mang bản chất là cách định giá hàng loạt. Do đó, cách tính này sẽ không thể bao hàm được các trường hợp cụ thể theo nguyên tắc giá thị trường và sẽ tác động đến chính sách tài chính giữa Nhà nước và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất…

Vì vậy, Hội cho rằng, quy định về giá đất cụ thể vẫn cần thiết trong một số trường hợp nhất định. Ví dụ như những loại đất thuộc nhóm chưa sử dụng, lần đầu đưa vào sử dụng; những loại đất có tính chất đặc thù (đất lấn biển) chưa có trong bảng giá đất; các dự án sử dụng đất có cùng mục đích sử dụng đất nhưng khác quy mô, công năng, cơ cấu sử dụng đất, hệ số sử dụng đất…

Không chỉ vậy, các biến động khách quan, hợp lý tác động làm giá thị trường biến động có tính cục bộ; các loại đất, các dự án sử dụng đất cụ thể tại thời điểm khi Nhà nước giao đất, thu hồi đất để thực hiện các chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đền bù giải phóng mặt bằng… cũng là các trường hợp nên áp dụng giá đất cụ thể.