Bảng giá đất hàng năm là “tin mừng” đối với người dân, nhưng là áp lực lớn đối với các đơn vị thực thi.  Ảnh: Dũng Minh

Ám ảnh tâm lý sợ sai

“Trong nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV, việc sửa Luật Đất đai là khó nhất. Trong đó, có hai vấn đề khó hơn cả, một là vấn đề định giá, hai là vấn đề bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất”, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế, Trường đại học Luật Hà Nội nhận định.

Trong Luật Đất đai 2024, khung giá đất 5 năm đã bị xóa bỏ và thay bằng khung giá đất được cập nhật hàng năm theo nguyên tắc thị trường. Theo nhiều chuyên gia, quyết định này sẽ bảo đảm được quyền lợi của người dân bị thu hồi đất, khi họ được đền bù với mức giá sát với thị trường. Tuy nhiên, đây lại là một “bài toán đau đầu” đối với các đơn vị thực thi.

“Thế nào là nguyên tắc thị trường? Đấy là một vấn đề mà nghị định hướng dẫn phải làm rõ. Trong một hội thảo về định giá đất vào tháng 10 năm ngoái, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội và Phó giám đốc Sở Tài chính Hà Nội đã phản ánh với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản rằng, họ rất khó mời các bên thứ ba tham gia định giá đất, vì ai cũng… sợ sai”, ông Nguyễn Quang Tuyến chia sẻ.

Theo vị chuyên gia, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp định giá bất động sản. Tuy nhiên, đến tháng 4/2023, Việt Nam đã có tới 705 đơn vị hành chính cấp huyện. Chưa bàn tới trình độ hay chất lượng chuyên môn, thị trường đang thiếu hụt một lượng lớn các đội ngũ chuyên gia về định giá bất động sản.

“Luật đã xác định được 5 phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, câu chuyện thực tế sẽ không hề đơn giản. Do đó, trong Luật Đất đai 2024, mới chỉ dừng lại ở các quy định có tính chất nguyên tắc chung. Các thông tin cụ thể hơn sẽ cần có một nghị định riêng để quy định”, ông Tuyến bình luận.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia, Việt Nam là đất nước hiếm hoi gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc định giá đất. Thậm chí, vấn đề đang bị “trầm trọng hóa” một cách không cần thiết.

“Năm 2023, tổng dư nợ tín dụng của nền kinh tế khoảng 13,6 triệu tỷ đồng. Trong đó, những nhân viên ngân hàng đã phải định giá ít nhất 8 triệu tỷ đồng. Vậy tại sao họ làm được, trong khi bản thân những nhân viên này cũng không phải là các chuyên gia về định giá? Rất đơn giản, họ đi hỏi thăm, so sánh những bất động sản trong khu vực. Sau khi tham khảo xong, họ gặp chủ nhà/đất (những người đi vay thế chấp) để ‘chốt’ mức giá cuối của tài sản và tiến hành cho vay”, ông Nghĩa nêu ví dụ thực tế.

Đi tìm cơ sở cho việc định giá đất

Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Phó giám đốc Dịch vụ Tư vấn và Định giá Savill Hà Nội, bảng giá đất hiện tại chỉ bằng 30 - 60% so với giá đất thực tế. Vì vậy, sự hiện diện của một bảng giá đất mới và có sự cập nhật theo từng năm là điều cần thiết. Tuy nhiên, để hiện thực hóa quy định trên, các thông tin mua bán và giao dịch bất động sản cần phải được công khai, minh bạch. Đây là điều mà thị trường địa ốc Việt Nam vẫn chưa thể làm được.

TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia nhận định, luật không phải là “sách giáo khoa” để đưa vào các vấn đề có tính phương pháp. Nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng 5 phương pháp định giá đất của Việt Nam. Thậm chí, một số đơn vị còn ứng dụng các cách tính mới. Chẳng hạn, Đại học Harvard có phương pháp sử dụng quy luật số lớn, hay Đại học Cambridge sử dụng phương pháp giá trị vô hình và giá trị hữu hình. Tuy nhiên, dù sử dụng cách định giá nào, cũng hiếm khi xảy ra các vụ kiện.

“Trong khi đó, đội ngũ môi giới bất động sản - những người nắm thông tin giao dịch nhanh nhất - đa phần lại không được đào tạo bài bản, cũng chưa có sự giám sát và quản lý chặt chẽ. Vai trò của các đơn vị tư vấn định giá độc lập vẫn chưa được coi trọng hoặc phải chịu trách nhiệm về pháp lý quá lớn, làm ảnh hưởng đến tính khách quan của việc định giá đất”, bà Nguyễn Hồng Vân nhìn nhận.

Theo vị chuyên gia đến từ Savills, tại một số quốc gia phát triển, việc định giá đất cũng phải đảm bảo tuân thủ theo giá thị trường, nhằm hài hòa lợi ích của các bên liên quan mà vẫn đẩy mạnh đầu tư phát triển kinh tế - xã hội.

Để xây dựng được bảng giá đất, một số quốc gia như Nhật Bản, Thụy Điển, New Zealand, Mỹ… đã xây dựng một cơ sở dữ liệu chung về thông tin giao dịch bất động sản. Theo đó, toàn bộ các hoạt động mua bán sẽ được thu thập và công bố trên hệ thống. Chính phủ, doanh nghiệp và người dân đều có thể truy cập nguồn thông tin này bất cứ lúc nào.

Hệ thống dữ liệu trên chính là thành quả sau nhiều năm tích lũy thông tin một cách bài bản và nghiêm túc. Chẳng hạn, với Singapore, dù giao dịch được thực hiện qua sàn môi giới hay tự bản thân tiến hành thì đều phải đăng ký với cơ quan chức năng.

Cụ thể, chủ nhà khi có ý định rao bán bất động sản, phải khai báo với cơ quan quản lý địa phương. Các đơn vị liên quan sẽ thực hiện rà soát về điều kiện pháp lý của căn nhà. Tương tự, phía người mua cũng phải đăng ký với cơ quan chức năng về kế hoạch mua nhà của mình. Hai bên sẽ ký kết các thủ tục mua bán, trong đó cơ quan quản lý đóng vai trò là trung gian, đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, minh bạch, đúng với quy định pháp luật.

Tại Việt Nam, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không quy định bắt buộc phải giao dịch thông qua sàn, do các đơn vị trung gian không bảo đảm được tính minh bạch và sự an toàn trong pháp lý. Xâu chuỗi lại thông tin, mỗi vấn đề đều có sự móc nối với nhau. Khi hoạt động quản lý và ý thức trách nhiệm vẫn là một dấu hỏi còn bỏ ngỏ, những khó khăn trước sẽ kéo theo các thách thức sau và tạo ra hiệu ứng domino “nhìn đâu cũng thấy vướng” trong hoạt động ban hành chính sách.