Rào cản về cơ chế vốn, quỹ đất, chính sách và thủ tục hành chính

Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Địa ốc Hoàng Quân đề cập đến "bộ 4 rào cản" trong phát triển, xây dựng nhà ở xã hội (NOXH). Đó là, cơ chế vốn, cơ chế quỹ đất, cơ chế chính sách và thủ tục hành chính.

Đúc kết này được rút ra sau nhiều năm Hoàng Quân triển khai 25 dự án NOXH, trong đó 10 dự án đã hoàn thành, tương ứng 20.000 căn hộ. Còn 15 dự án khác đang được triển khai ở nhiều nơi. Hưởng ứng chương trình 1 triệu căn NOXH của Chính phủ, Hoàng Quân còn đăng ký triển khai thêm 50.000 căn khác. Ông Tuấn nói hiện tại doanh nghiệp đã có quỹ đất để triển khai 15.000 căn.

Về cơ chế vốn, Chủ tịch Hoàng Quân nói, trước đây, Chính phủ có gói 30.000 tỷ đồng hỗ trợ sự phát triển của NOXH, kích thích thị trường bất động sản. Tuy nhiên sau đó, Chính phủ không còn triển khai gói tín dụng nào tương tự. Hiện tại, Bộ Xây dựng có đề cập gói 110.000 tỷ đồng, trong đó 50% dành cho chủ đầu tư, còn lại cho khách hàng, ông Tuấn bày tỏ sự đồng tình, mong đề xuất này sẽ sớm được thực thi.

Về cơ chế quỹ đất, đại diện Hoàng Quân cho rằng tại TP HCM, quỹ đất công không có hoặc khó. Do đó, để làm NOXH, thành phố phải có quỹ đất của mình hoặc ưu tiên tạo cơ chế rõ ràng. Ở các tỉnh ven TP HCM, đặc điểm chung là đều kêu gọi làm NOXH với quỹ đất sẵn sàng. Tuy nhiên, dự án nhỏ, nhu cầu lớn nhưng thủ tục hành chính kéo dài. Ông Tuấn nêu ví dụ có dự án 1 ha, xây 10 tầng nhưng mất 2 năm để chọn nhà đầu tư, 1 năm để chuẩn bị công tác đấu thầu, như vậy quá lâu.

Liên quan tới cơ chế chính sách, lãnh đạo Hoàng Quân cho biết tháng 8/2022, Ngân hàng Nhà nước có thông báo 4 dự án được vay gói hỗ trợ lãi suất theo Nghị định 31, mức lãi suất giảm 2%, trong đó Hoàng Quân có 2 dự án trong diện này, là HQC Tân Hương được vay 800 tỷ đồng và HQC Tây Ninh vay 100 tỷ đồng. Tuy nhiên đến nay, doanh nghiệp vẫn không vay được, dù có chủ trương do "ngại triển khai dù có cơ chế". Trong khi đó, vốn tại Ngân hàng Chính sách xã hội luôn dư nhưng 10 hồ sơ chỉ giải ngân 1, do cán bộ e ngại. Vì vậy, doanh nghiệp "tắc vốn".

Ngoài ra, Nhà nước quy định doanh nghiệp làm NOXH chỉ được lời 10%, phải cho thuê 20% số căn hộ hoàn thành, tối thiểu trong 5 năm rồi mới được bán. Quy định này làm doanh nghiệp bị ảnh hưởng về dòng tiền và vốn, có thể khiến lợi nhuận về 0.

Khẳng định Hoàng Quân sẽ tiếp tục làm NOXH, song ông Tuấn nêu một số kiến nghị. Thứ nhất, mức sinh lời ở dự án NOXH hợp lý là 15%, thay vì 10% như quy định hiện tại. Bởi, doanh nghiệp không chỉ đơn thuần làm dự án, còn mất nhiều chi phí hợp lý, hợp lệ, thậm chí phải cạnh tranh làm marketing để quảng bá sản phẩm. Thực tế ở Hoàng Quân, tỷ suất lợi nhuận bình quân chỉ đạt khoảng 5%, thậm chí có dự án lỗ.

Thứ hai, ông Tuấn đề xuất thay vì thành lập ban quản trị chung cư thì cần chủ đầu tư là đơn vị điều hành, quản lý chung cư suốt đời. Bởi doanh nghiệp đủ năng lực xây dựng thì đủ năng lực quản lý, vận hành. Ban quản trị chung cư khó bảo đảm về bảo trì, bảo hành, quản lý (vì có hiện tượng dự án khi bán 80% dân cư về ở nhưng sau đó chỉ còn 20%, khó bầu ban quản trị).

Đề xuất ưu đãi lãi suất khi mua NOXH

Ông Dương Long Thành, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Thắng Lợi cũng bày tỏ tán thành với gói tín dụng 110.000 tỷ đồng do Bộ Xây dựng đề xuất dành riêng cho NOXH. Tuy nhiên, ông cho rằng cần giảm lãi vay với các đối tượng tham gia gói tín dụng, không thể chỉ thấp hơn 1 - 2% so với lãi vay thông thường (13 - 14%/năm) mà nên tối đa khoảng 5%/năm.

Tập đoàn Thắng Lợi có quỹ đất khoảng 100 ha, trong đó dự kiến dùng 30 ha làm NOXH, theo ông Thành. Doanh nghiệp đăng ký phát triển 100.000 căn NOXH đến năm 2030, dự kiến hoàn thành 50.000 căn đến năm 2025, phát triển ở các tỉnh Long An, Tiền Giang.

Với kế hoạch đó, ông Thành cũng mong muốn Nhà nước có cơ chế về quỹ đất hợp lý để doanh nghiệp thuận tiện thực hiện. Ông Thành đề nghị nếu doanh nghiệp có sẵn quỹ đất do bỏ tiền mua, Nhà nước cần tính toán giá mua theo thị trường, không áp dụng theo đơn giá Nhà nước, bởi 2 mức giá có sự chênh lệch. Điều này nếu làm được sẽ giải quyết được nút thắt quỹ đất trong phát triển NOXH.

Lãnh đạo Tập đoàn Thắng Lợi còn đề xuất có chính sách thưởng lại 5% doanh thu dự án cho doanh nghiệp làm NOXH sau khi quyết toán thuế. Bởi lẽ, lợi nhuận của chủ đầu tư khi làm NOXH khó đạt 10%, thậm chí thấp hơn, chỉ 5% (như lời ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hoàng Quân). Vì vậy, khoản thưởng 5% doanh thu sẽ bù vào lợi nhuận cho doanh nghiệp đạt được tỷ suất lợi nhuận 10%, mức cơ bản để tham gia đầu tư, cũng là cách khuyến khích các chủ đầu tư làm NOXH.

Một kiến nghị khác được ông Thành đưa ra là có cơ chế bổ sung đối tượng mua NOXH. Theo đó,  học sinh, sinh viên học trung cấp, cao đẳng nghề tại các địa phương có thể được mua sản phẩm này.