Định giá các sản phẩm bất động sản là công việc đầy phức tạp bởi nhiều biến số. Ảnh: Đức Thanh

Theo Công ty Tư vấn bất động sản Jones Lang Lasalle (JLL) và LaSalle Investment Management, Chỉ số minh bạch thông tin (RETI) của Việt Nam vừa được công bố năm 2016 là 3,49, xếp thứ 68 trong số 109 quốc gia được xếp hạng và thuộc nhóm minh bạch thấp.

JLL cho biết, việc khó tiếp cận các thông tin về quy hoạch và thiếu cơ sở dữ liệu về thị trường là một rào cản lớn cho việc xác định giá trị của bất động sản. Nhà đầu tư không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu tính năng, cấu trúc của bất động sản, điều này dẫn đến các quyết định thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.

Hầu hết cơ sở dữ liệu được các công ty tự xây dựng và phân tích để sử dụng nội bộ, chính vì thế, các nguồn dữ liệu này thiếu tính tổng hợp và thống nhất. Trong khi đó, việc định giá bất động sản cần phải có nguồn thông tin đáng tin cậy và đầy đủ, đồng thời về mặt pháp lý của dự án phải minh bạch và rõ ràng.

Việc định giá bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng, khách sạn hoặc khu bán lẻ, theo JLL, thường gặp khó khăn trong việc xác định tỷ suất vốn hóa (capitalisation rate) và tỷ suất chiết khấu (discount rate). Thông thường, chỉ dẫn quan trọng để có thể xác định giá trị thị trường một cách chính xác nhất chính là việc thông qua phân tích những giao dịch này. Tuy nhiên, trên thực tế, sẽ khó tiếp cận được nguồn thông tin chính thức và bản chất của các giao dịch này, nếu không có sự am hiểu thị trường và kỹ năng phân tích nhạy bén.

Theo Diễn đàn M&A Việt Nam, nửa đầu năm 2016, thị trường bất động sản Việt Nam ghi nhận nhiều thương vụ giao dịch (M&A) có giá trị lớn. Một trong những thương vụ đáng chú ý là một nhà đầu tư Nhật Bản bỏ ra khoảng 47 triệu USD để nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà văn phòng A&B Tower tại quận 1, TP. HCM, tương đương mức giá tham chiếu trên m2 sàn (GFA) gần 2.500 USD. Thương vụ này cho thấy, mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa cho loại hình văn phòng hạng B tại TP. HCM ở mức xấp xỉ 8,5%.

Thương vụ tiếp theo là Mapletree Investments mua lại Dự án Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP. HCM từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines. Tòa phức hợp có tổng diện tích mặt bằng gần 146.000 m2 này được chuyển nhượng với tỷ suất vốn hóa vào khoảng 9%.

Từ những cơ sở tham chiếu quan trọng qua các thương vụ trên, các thẩm định viên sẽ dùng để tham khảo khi đưa ra giá trị thị trường của bất động sản tương tự.

Theo đánh giá của bà Nguyễn Hà Nhi Duyên, Giám đốc Bộ phận Tư vấn định giá, JLL Việt Nam, đà phục hồi từ cuối năm 2014 của thị trường bất động sản tiếp tục được duy trì tốt trong năm 2015 và thị trường đang bước vào thời kỳ phát triển mới. Hoạt động M&A tiếp tục sôi động từ năm 2015 và duy trì tốt trong những tháng đầu năm 2016 với số lượng thương vụ giao dịch tăng lên.

Bà Duyên cho rằng, với việc giá cả bất động sản luôn biến động và thị trường luôn vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan và sự tác động của tính chu kỳ, thì việc xác định giá trị bất động sản ngày càng trở nên cấp thiết và hoạt động tư vấn định giá càng có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch và đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường. Do đó, nguyên tắc định giá quan trọng nhất để đảm bảo giá trị sát với giá trị thị trường là “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Highest and Best Use”. Đây là nguyên tắc tổng hợp tất cả những nguyên tắc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trên thế giới và tại Việt Nam.

Theo tiêu chuẩn Định giá Quốc tế được ban hành bởi Hiệp hội Thẩm định giá Quốc tế (IVSC), “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất” là việc đạt được mức hữu dụng tối đa trong hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp tại thời điểm định giá, thực hiện được về mặt kỹ thuật - pháp lý - tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Trong bối cảnh thị trường chửa đủ độ minh bạch như hiện nay, sự đóng góp của các thẩm định viên chuyên nghiệp sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra những quyết định nhằm phát huy hiệu quả đầu tư tốt nhất, đồng thời đây cũng là một cách hữu hiệu giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản Việt Nam.