Áp lực nợ vẫn lớn

Thị trường bất động sản đã đi qua chặng đường khó khăn, nhưng câu chuyện doanh nghiệp có dự án vướng pháp lý chưa thể triển khai vẫn nóng trên các diễn đàn.

Nhìn vào báo cáo tài chính năm 2023 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán có thể thấy, không ít trường hợp doanh nghiệp báo lãi, nhưng doanh thu và lợi nhuận không đến từ hoạt động kinh doanh chính, mà từ các hoạt động khác như đánh giá chênh lệch tài sản, lãi hợp đồng hợp tác đầu tư, trong khi đó, hàng tồn kho tăng rất mạnh và dòng tiền kinh doanh âm khá lớn...

Đáng nói là, trong bối cảnh này, giải bài toán nguồn thu và đáo hạn trái phiếu là điều không đơn giản với doanh nghiệp bất động sản. Theo Báo cáo Triển vọng thị trường vốn của Việt Nam năm 2024 do FiinRatings vừa công bố, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm 2024 ước tính là 239.000 tỷ đồng (tăng 19,7% so với năm 2023). Trong đó, ngành bất động sản chiếm hơn 41% giá trị đáo hạn.

So với năm 2023, sẽ có thêm gánh nặng từ các lô trái phiếu doanh nghiệp chậm trả gốc/lãi được gia hạn, với giá trị cần xử lý khoảng 94.000 tỷ đồng. “Với áp lực từ một lượng lớn trái phiếu bất động sản đến hạn (ước tính khoảng 120.000 tỷ đồng, mức cao nhất trong vòng 5 năm gần đây), chúng tôi đánh giá, rủi ro tái cấp vốn vẫn ở mức cao đối với các nhà phát triển bất động sản dân cư”, báo cáo của FiinRatings nhìn nhận.

Nhóm phân tích cũng cho rằng, phần lớn các nhà phát triển bất động sản đang đối mặt với áp lực huy động vốn để triển khai dự án tại các khu đất đã tích lũy từ trước khi Covid-19 bùng phát. Đồng thời, việc phải tìm phương án tái cơ cấu các khoản nợ cũ sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến cơ cấu nguồn vốn và tình trạng thanh khoản.

Áp lực trả nợ gia tăng, nhưng hoạt động mua lại trái phiếu thì diễn biến trái chiều. Dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA) cho thấy, trong 2 tháng đầu năm 2024, các doanh nghiệp đã mua lại trước hạn 2.056 tỷ đồng trái phiếu, giảm 68% so với cùng kỳ năm 2023. Trong 10 tháng còn lại của năm nay, ước tính có khoảng 255.732 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, trong đó phần lớn là trái phiếu bất động sản với 98.127 tỷ đồng, chiếm 38%.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt nhìn nhận, trong năm qua, nhờ những chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản và thị trường vốn của Chính phủ, nhiều doanh nghiệp đã được tháo gỡ về thủ tục pháp lý ở các dự án tiềm năng, nhận được sự tài trợ vốn từ các tổ chức tín dụng và các kênh huy động khác.

Công ty Phát Đạt cũng huy động vốn thành công thông qua phát hành cổ phiếu riêng lẻ cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, thu về hơn 670 tỷ đồng, đồng thời trả xong khoản nợ trái phiếu.

Việc huy động được thêm vốn góp và trả hết nợ trái phiếu đã giúp Phát Đạt tái cấu trúc tài chính nhanh hơn, giữ cơ cấu nợ an toàn... Tuy nhiên, nhìn rộng ra thị trường, ông Vũ cho rằng, doanh nghiệp vẫn còn nhiều vướng mắc, đặc biệt là về vốn và pháp lý của các dự án.

Vốn cho bất động sản phải đến từ bất động sản

Thời gian gần đây, hoạt động phát hành tăng vốn trên thị trường chứng khoán, tiếp cận vốn ngân hàng của doanh nghiệp có nhiều điểm tích cực hơn, qua đó phần nào giúp doanh nghiệp giảm áp lực xoay vốn đầu tư và trả những khoản nợ sắp đáo hạn. Nhưng, cần phải nhấn mạnh rằng, dù có sự trợ lực từ kênh dẫn vốn nào, thì nguồn vốn quan trọng nhất cho doanh nghiệp vẫn phải đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi và để làm được điều đó, thì phải “cởi trói” pháp lý để doanh nghiệp có thể ra hàng.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com, nhu cầu tìm kiếm bất động sản trên toàn quốc trong 2 tháng đầu năm 2024 tăng 13% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, tại Hà Nội và TP.HCM, đất nền, đất dự án, căn hộ chung cư nhận được sự quan tâm rất lớn.

Tại TP.HCM, nhiều doanh nghiệp đã sớm khởi động trở lại, sẵn sàng “bung hàng”. Chẳng hạn, Gamuda Land vừa tổ chức buổi lễ kick-off (khởi động) Dự án Eaton Park (TP. Thủ Đức, TP.HCM) với sự tham dự của gần 2.700 người, gồm đội ngũ nhân sự của chủ đầu tư và các chuyên viên kinh doanh của các doanh nghiệp môi giới.

Một số dự án khác cũng đang mở bán giai đoạn tiếp theo, như Flora Paronama (giá từ 46 triệu đồng/m2); Akari (giá từ 45 triệu đồng/m2). Dự án Masteri Centre Point đang trong giai đoạn bàn giao và tiếp tục bán các sản phẩm còn lại.

Bên cạnh đó, có không ít doanh nghiệp đã sẵn sàng quỹ đất và nguồn hàng, nhưng còn gặp khó khăn về pháp lý, nguồn vốn… Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần tập trung tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án để đủ điều kiện tiếp cận tín dụng, đi đôi với thúc đẩy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản.

“Đây là giải pháp phi tín dụng hiệu quả nhất để thúc đẩy tăng trưởng tín dụng trong năm 2024, trọng tâm là tạo điều kiện tiếp cận tín dụng cho người mua nhà ở thương mại giá vừa túi tiền từ 3,5 tỷ đồng/căn trở xuống (khoảng 35 triệu đồng/m2) và hỗ trợ người mua, thuê mua nhà ở xã hội...”, ông Châu nhấn mạnh.