Cuối năm 2023, Công ty Phát Đạt chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0. Trong ảnh: Một dự án của Phát Đạt.   Ảnh: Lê Toàn

Đưa dư nợ trái phiếu về 0

Theo thông tin từ Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản An Gia, tổng dư nợ trái phiếu của Công ty tính đến thời điểm hiện tại chỉ khoảng 300 tỷ đồng và dự kiến được tất toán hết trong nửa đầu năm nay, đưa dư nợ về 0. Nguồn tiền chi trả đến từ việc thu tiền theo tiến độ đối với các sản phẩm đã bán tại Dự án Westgate (Bình Chánh).

An Gia bắt đầu huy động từ kênh trái phiếu vào năm 2020, hầu hết được bảo đảm bằng tài sản và vốn huy động được dùng để đầu tư vào một số dự án bất động sản hoặc M&A quỹ đất. Trong giai đoạn 2020 - 2023, Công ty đã mua lại trước hạn hoặc đúng hạn tổng cộng hơn 2.000 tỷ đồng trái phiếu.

An Gia cho biết, sau khi tất toán hết dư nợ trái phiếu, Công ty tập trung nguồn lực cho phát triển sản phẩm, tiếp tục triển khai kế hoạch kinh doanh các sản phẩm còn lại tại khu biệt lập The Standard (Bình Dương) và ra mắt thị trường Dự án The Gió Riverside (Bình Dương).

“Trái phiếu chỉ là một trong những kênh huy động vốn của doanh nghiệp. Chúng tôi có lộ trình phát triển rõ ràng ở từng giai đoạn và đa dạng nguồn vốn kinh doanh. An Gia phát hành trái phiếu rất ít và hạn chế ở mức thấp nhằm cân đối cơ cấu tài chính. Khi có kế hoạch phát triển dự án và quỹ đất, An Gia mới huy động vốn trái phiếu và sử dụng đúng mục đích”, đại diện An Gia thông tin.

Thực tế, trong giai đoạn cuối năm 2023 và đầu năm 2024, có nhiều doanh nghiệp nỗ lực mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn. Thống kê từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong năm 2023 có 35 doanh nghiệp bất động sản đã xóa sạch nợ trái phiếu, chủ yếu mua lại trước hạn, với tổng số tiền thanh toán cho các trái chủ hơn 20.000 tỷ đồng.

Chẳng hạn, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt trong tháng cuối năm 2023 đã chi gần 459 tỷ đồng mua lại phần giá trị còn lại của 2 lô trái phiếu có mệnh giá 800 tỷ đồng, chính thức đưa dư nợ trái phiếu về 0. Như vậy, trong năm qua, Phát Đạt đã chi hơn 2.200 tỷ đồng, trong đó gần 1.000 tỷ đồng mua lại trước hạn, thuộc 7 lô trái phiếu có tổng mệnh giá 2.225 tỷ đồng.

Ông Bùi Quang Anh Vũ, Tổng giám đốc Phát Đạt cho hay, Công ty tự đặt yêu cầu nhất quán là đảm bảo uy tín và trách nhiệm trước cam kết với các trái chủ, vì thế, Công ty đã giải quyết đúng hạn và trước hạn tất cả trái phiếu đã phát hành, không xảy ra sự chậm trễ hay trì hoãn nào.

Ông Vũ cho biết, hiện doanh nghiệp có 6 dự án đủ điều kiện tốt nhất để tung ra thị trường với tổng doanh thu dự kiến hơn 40.000 tỷ đồng. Sản phẩm trọng tâm là căn hộ và đất nền, ngoài ra còn có bất động sản du lịch. Dù chưa thể kỳ vọng thị trường ngay lập tức sôi động trở lại, song Phát Đạt có cơ sở để quyết tâm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh và thiết lập mục tiêu kỳ vọng khả quan.

Ngoài Phát Đạt, tính đến tháng 12/2023, lần lượt các doanh nghiệp bất động sản như Điền Phát Land, Vinh An Điền, Hoa Kim Anh, Minh Khang Điền, City Garden, Hong Lim Land, Downtown, Năm Bảy Bảy, C.E.O, Hà Đô Group… đã chi từ 157 tỷ đồng đến 770 tỷ đồng để mua lại trái phiếu trước hạn, đồng thời xóa hết nợ trái phiếu.

Áp lực còn lớn

Báo cáo mới nhất của FiinGroup về thị trường trái phiếu cho thấy, tổng giá trị thanh toán trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) đến hạn cả năm 2024 ở mức cao, lên tới 376.500 tỷ đồng. Trái phiếu của tổ chức phát hành phi ngân hàng đến hạn ở mức 282.000 tỷ đồng, trong đó trái phiếu bất động sản chiếm giá trị cao nhất, đạt 154.800 tỷ đồng (giá trị gốc trái phiếu là 122.200 tỷ đồng và chi phí lãi trái phiếu dự kiến là 32.600 tỷ đồng).

Ngoài ra, báo cáo của FiinGroup cũng chỉ ra tỷ lệ vi phạm nghĩa vụ trái phiếu bất động sản cao hơn đáng kể, ở mức 22,67% vào thời điểm giữa tháng 11/2023 trong tổng số 422.000 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đang lưu hành (bao gồm cả riêng lẻ và công chúng).

Theo đánh giá của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), “khát tiền” vẫn là thực trạng mà nhiều doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt trong thời gian tới. Với đặc trưng vốn chủ sở hữu mỏng, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp phụ thuộc phần lớn vào vốn vay. Song hai nguồn vốn hàng đầu là tín dụng ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều biến động mạnh thời gian qua.

VARS cho biết, giai đoạn 2017 - 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp có tốc độ phát triển mạnh, đạt được kết quả tích cực cả về quy mô và tính thanh khoản, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp. Riêng năm 2021, giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp bùng nổ, đạt hơn 700.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, do một số sai phạm trong năm 2022, gây mất niềm tin của các nhà đầu tư, khiến tổng giá trị phát hành trái phiếu giảm mạnh hơn 64% so với năm 2021. Trong năm 2023, nguồn vốn này cải thiện hơn, nhưng cũng chỉ bằng 1/3 năm 2021.

VARS cho rằng, lối ra để thị trường bất động sản phục hồi và phát triển là khơi thông các kênh vốn. Cơ quan quản lý cần nghiên cứu cơ chế minh bạch thông tin và đẩy mạnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở lại. Trong đó, hoạt động xếp hạng tín nhiệm phải làm nghiêm túc để phản ánh đúng rủi ro của doanh nghiệp, cho phép nhà đầu tư có cái nhìn khách quan, đánh giá rủi ro trước khi đầu tư. Đồng thời, sớm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2025 để tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án tái khởi động, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ thúc đẩy thanh khoản, giúp doanh nghiệp có nguồn thu để trả nợ và có dòng tiền luân chuyển.