Giải mã nguyên nhân giá nhà vượt tầm với

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty OCB Holdings - doanh nghiệp đang triển khai dự án tại TP.HCM cho biết, giá nhà hiện nay tăng nhanh không phải do chủ đầu tư “thổi giá” để chạy theo thị trường, mà chủ yếu do chi phí đầu tư quá lớn.

Để có quỹ đất, doanh nghiệp thường phải mua lại từ các chủ đất đã thế chấp nhiều năm. Khi bán, họ cộng cả lãi suất ngân hàng và lợi nhuận, khiến giá đất bị đội lên. Sau đó, chủ đầu tư lại tiếp tục dùng đòn bẩy tài chính là vay ngân hàng để mua đất, làm thủ tục pháp lý, nộp tiền sử dụng đất và xây dựng. Với lãi suất khoảng 13%/năm, trong khi một dự án mất 3-5 năm từ lúc xin chủ trương đến khi triển khai bán hàng, chi phí lãi vay bị đẩy lên rất cao và được cộng vào giá bán.

Ngoài ra, doanh nghiệp còn phải ký quỹ 20% tổng vốn đầu tư, chi trả “chi phí ngầm” cho thủ tục pháp lý, cũng như gánh nặng thuế sử dụng đất. Ông Hiếu dẫn chứng: “Một dự án rộng 6.000 m2 mua năm 2020 với giá 150 tỷ đồng, nhưng đến tháng 5/2025, tiền sử dụng đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường xác định là 175 tỷ đồng, cao hơn cả giá mua đất. Đây là nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà leo thang”.

Đặc biệt, mức phạt 5,4% vì chậm nộp tiền sử dụng đất càng đẩy chi phí lên cao, dù nhiều dự án mới chỉ vừa có chủ trương đầu tư.

Ông Nguyễn Tiệp, Phó tổng giám đốc một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM bổ sung, chi phí xây dựng cũng tăng mạnh. Trước năm 2020, giá xây dựng chung cư tầm trung chỉ khoảng 15 triệu đồng/m2, nay đã lên đến 20 triệu đồng/m2. Biên lợi nhuận của doanh nghiệp chỉ khoảng 18-20%, nên nếu bán quá cao sẽ khó tiêu thụ, còn bán thấp thì chịu áp lực dòng tiền và rủi ro hàng tồn kho.

Gỡ nút thắt chi phí

Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Long An, ông Trần Đức Vinh khẳng định, muốn giảm giá nhà phải rút ngắn thời gian cấp phép. “Nếu thay vì kéo dài 3-5 năm, thủ tục được xử lý trong 12-20 tháng thì chi phí lãi vay, thuế đất sẽ giảm đáng kể. Ngoài ra, cần xem xét lại cách tính tiền sử dụng đất, áp dụng bảng giá đất hợp lý như trước đây thì giá nhà sẽ hạ mạnh”, ông Vinh đề xuất.

Hiện nhiều chủ đầu tư buộc phải giảm giá gián tiếp thông qua khuyến mãi, chiết khấu, thay vì hạ giá niêm yết. Khoản này được trích từ lợi nhuận của doanh nghiệp.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc Công ty Địa ốc Phú Đông nhận định, lãi suất vay quá cao đang là gánh nặng lớn. Nếu được giảm lãi suất, giá nhà sẽ “nhẹ gánh” hơn. Tuy nhiên, bà cũng lo ngại việc cắt giảm chi phí xây dựng để tiết kiệm sẽ ảnh hưởng đến chất lượng công trình, tiềm ẩn rủi ro cho người mua.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Kim Oanh Group, bà Đặng Thị Kim Oanh thì cho rằng, giải pháp cốt lõi là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu thực. Các địa phương cần ưu tiên quỹ đất, chính sách ưu đãi cho dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà thương mại giá thấp. Khi nguồn cung phân khúc này dồi dào, sẽ tạo áp lực cạnh tranh và kéo giá nhà thương mại giảm theo.

Bà Oanh cũng nhấn mạnh, cần sớm tháo gỡ vướng mắc pháp lý, xử lý các dự án “treo”, minh bạch hóa thủ tục giao đất, định giá đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Song song đó, Nhà nước nên triển khai gói tín dụng ưu đãi cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, đồng thời hỗ trợ vay lãi suất thấp cho người thu nhập trung bình và thấp để mua nhà.

Nhiều chuyên gia cũng lưu ý, để giải quyết tận gốc, chính sách nhà ở cần đồng bộ cả phía cung và cầu. Không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn phải tạo điều kiện cho người dân tiếp cận vốn vay mua nhà dài hạn với lãi suất phù hợp. Khi người mua có cơ hội tiếp cận nhà ở, thị trường sẽ vận hành lành mạnh hơn, tránh tình trạng cung - cầu lệch pha và cơn sốt giá tái diễn.