Tưởng dễ, mà rất khó

Thị trường bất động sản phía Nam đang mất cân đối trầm trọng về dòng sản phẩm. Hầu hết dự án được mở bán đều có giá cao, thuộc dòng cao cấp, còn nhà ở giá rẻ thì thiếu vắng. Trong bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp dành tâm huyết phát triển dòng sản phẩm này để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân, song cũng vấp phải không ít khó khăn.

Năm 2024, Công ty cổ phần Địa ốc P. (xin không nêu tên) quyết định dành quỹ đất 6.000 m2 xây dựng dự án chung cư 31 tầng với hơn 700 căn hộ tại TP. Dĩ An (tỉnh Bình Dương) và xác định sẽ giảm mức lợi nhuận tại dự án này so với các dự án khác, khi dự kiến giá bán khoảng 30 triệu đồng/m2.

Sau khi dự án được cấp giấy phép xây dựng và tỉnh Bình Dương cho biết sẽ sớm xác định tiền sử dụng đất để doanh nghiệp hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, Công ty lập tức triển khai xây dựng, giới thiệu sản phẩm tới khách hàng. Tháng 4/2025, Công ty nhận được thông báo tiền sử dụng đất của tỉnh Bình Dương và “ngã ngửa”, vì với mức tiền sử dụng đất như vậy, cộng thêm các chi phí xây dựng…, giá nhà phải là 32 triệu đồng/m2 và doanh nghiệp sẽ chịu lỗ ở dự án này

Chọn tập trung phát triển nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội trong giai đoạn 2025 - 2027, Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cũng gặp nhiều thách thức. Bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Địa ốc Kim Oanh cho biết, 9 năm trước, doanh nghiệp mua quỹ đất tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), tới nay, vốn đầu tư cộng với lãi vay ngân hàng để sở hữu lô đất này đã lên tới 1.000 tỷ đồng.

“Nguồn gốc quỹ đất này là đất khu công nghiệp được phê duyệt tách ra làm khu nhà ở và đã được duyệt quy hoạch 1/500. Nếu tính theo đất khu công nghiệp, thì giá trị khu đất là hơn 1.000 tỷ đồng, nhưng nếu áp dụng giá đất làm nhà thương mại hiện nay, con số có thể lên đến hơn 3.000 tỷ đồng. Với số vốn đầu tư ban đầu, cộng thêm các chi phí, thì giá nhà bán ra khá cao so với khu vực, không thể làm được dự án nhà ở giá rẻ, dù doanh nghiệp rất mong muốn”, bà Oanh giải thích.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh chia sẻ, năm 2019, Công ty xây dựng 900 căn nhà ở giá rẻ để bán cho người lao động tại huyện Đức Hòa (Long An). Theo quy định, nhà giá rẻ vẫn là nhà ở thương mại, nên phải đảm bảo các yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy... như nhà ở thương mại.

“Chi phí đầu tư như nhà ở thương mại, nhưng bán theo mức giá của nhà giá rẻ, khiến chúng tôi lỗ nặng tại dự án này. Từ đây, Công ty không dám làm nhà giá rẻ, dù người dân ở khu vực Long An rất cần”, ông Vinh nói.

Doanh nghiệp mong cơ chế đặc thù để phát triển nhà giá rẻ

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, doanh nghiệp chuyên phát triển dự án nhà ở giá rẻ nói rằng, xây dựng dự án nhà ở giá rẻ là một hành trình rất gian nan. Thách thức đầu tiên với doanh nghiệp là quỹ đất. Nếu chọn khu vực xa trung tâm để có giá rẻ, thì hạ tầng giao thông lại chưa thuận tiện, còn nếu chọn nơi có kết nối tốt, thì giá đất cao, không làm được nhà ở giá rẻ.

Khó khăn tiếp theo được ông Phúc chỉ ra là thủ tục pháp lý. Thời gian để hoàn tất thủ tục pháp lý một dự án thường kéo dài 2 - 3 năm, trong thời gian đó, doanh nghiệp phải gánh khoản chi phí tài chính rất lớn. Ví dụ, với lãi suất vay trung bình 12%/năm, sau 3 năm, chi phí vốn có thể đội thêm 36%.

“Lãi vay hiện cũng cao, vượt quá khả năng chịu đựng của nhiều chủ đầu tư muốn theo đuổi phân khúc này. Theo tôi, Nhà nước nên có cơ chế đặc biệt để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất, rút ngắn thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý, ưu đãi lãi suất... Có như vậy, mới khuyến khích doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở giá rẻ”, ông Phúc đề xuất.

Đề cập vấn đề vốn, bà Đặng Thị Kim Oanh cho hay, theo quy định hiện hành, khi triển khai dự án nhà ở xã hội, doanh nghiệp chỉ được vay ưu đãi khoảng 15% tổng vốn đầu tư dự án từ Quỹ Đầu tư phát triển của các tỉnh, thành phố; còn với khoản vay từ ngân hàng thương mại, dù có ưu đãi, thì lãi suất vẫn ở mức 8,2 - 9%/năm. Đáng nói, với các dự án nhà ở giá rẻ, không phải nhà ở xã hội, thì các gói vay phải áp dụng mức lãi suất của nhà ở thương mại. Vì vậy, doanh nghiệp gặp khó trong việc hạ giá nhà.

“Tôi cho rằng, cần có quy định về mức lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở giá rẻ và khách hàng vay mua nhà ở giá rẻ. Các mức lãi suất này cũng phải thấp tương đương với dự án nhà ở xã hội, thì mới giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu vào để có mức giá nhà rẻ cho người dân”, bà Oanh nói.

Theo ông Dương Kim Quân, Tổng giám đốc Bcons, do phân khúc nhà ở giá rẻ chưa có chính sách hỗ trợ cụ thể như với nhà ở xã hội, nên việc phát triển nhà giá rẻ hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào cái tâm của doanh nghiệp, vào việc họ có sẵn sàng tiết giảm lợi nhuận để tạo ra sản phẩm phù hợp với người mua hay không.

“Tuy nhiên, doanh nghiệp cũng cần phải có lợi nhuận để tồn tại, để trả lương cho người lao động… Vì vậy, cần có chính sách phát triển nhà giá rẻ tương tự chính sách dành cho loại hình nhà ở xã hội để doanh nghiệp có thể phát triển nhiều dự án nhà ở giá rẻ, thay vì chỉ thực hiện một dự án rồi không làm nữa”, ông Quân nói.