Có sai nguyên tắc trong chọn chủ đầu tư ?

Dự án Cải tạo, xây dựng lại Khu A - chung cư Quang Trung (Dự án Quang Trung) được UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt từ năm 2010 và cấp giấy phép đầu tư cho Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Nghệ An. Nhưng do chậm tiến độ kéo dài, UBND tỉnh Nghệ An đã thu hồi giấy phép và giao cho nhà đầu tư mới là Công ty cổ phần Đầu tư đô thị Dầu khí Quang Trung (Công ty Quang Trung) thực hiện Dự án.

.

Điều đáng nói là, theo Nghị quyết 34/2007/NQ - CP ngày 3/07/2007 của Chính phủ về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp, thì việc lựa chọn chủ đầu tư dự án phải thực hiện theo nguyên tắc ưu tiên đối với các nhà đầu tư có kinh nghiệm, có khả năng tài chính và có phương án bố trí tái định cư hợp lý nhất; nếu dự án có từ 2 nhà đầu tư trở lên đăng ký tham gia, thì thực hiện theo nguyên tắc đấu thầu…

Nghị định 101/2015/NĐ - CP do Chính phủ ban hành ngày 20/10/2015 thay thế Nghị quyết 34/2007/NĐ - CP quy định chi tiết hơn vấn đề này. Theo đó, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo Sở Xây dựng lập danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có đủ điều kiện và năng lực làm chủ đầu tư dự án để giới thiệu và thông báo cho các chủ sở hữu có nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại biết và tổ chức lựa chọn nhà đầu tư thông qua Hội nghị nhà chung cư để đảm bảo lợi ích tốt nhất cho người dân.

Thế nhưng, năm 2010, Nghệ An đã chỉ định Công ty cổ phần Xây lắp dầu khí Nghệ An làm chủ đầu tư Dự án Quang Trung, khi doanh nghiệp này đang nợ nần. Đầu năm 2015, Nghệ An lại tiếp tục chuyển giao dự án sang cho Công ty Quang Trung là doanh nghiệp vừa thành lập và khả năng tài chính cũng rất hạn chế.

Theo số liệu trong bản cam kết của Công ty Quang Trung (ngày 31/3/2015), tổng mức đầu tư cho Dự Quang Trung là 1.028 tỷ đồng, trong đó giai đoạn I là 258 tỷ đồng. Nhưng đến ngày 30/10/2014, số dư  trong tài khoản của doanh nghiệp này tại ngân hàng chỉ có 206 tỷ đồng. Hơn thế, doanh nghiệp vừa được thành lập, nên tài sản gần như không có gì. 

Đấy mới chỉ là phần năng lực của chủ đầu tư, còn về yêu cầu thứ hai được quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ - CP, thì nhiều hộ dân tại nhà A1 phản ánh, UBND TP. Vinh không hề tổ chức Hội nghị chung cư để giới thiệu các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho dân lựa chọn chủ đầu tư. Bởi vậy, các hộ dân không thể biết được có bao nhiêu doanh nghiệp đăng ký tham gia thực hiện.

Như vậy có thể thấy, người dân - những chủ sở hữu đích thực của khối tài sản mà cả đời họ mới có được - hoàn toàn không được biết và không được quyền lựa chọn chủ đầu tư Dự án Quang Trung.

Phía Sở Kế hoạch và Đầu tư Nghệ An cho biết, đúng là Công ty Quang Trung chỉ có số vốn là 206 tỷ đồng, nhưng khi nhận đầu tư dự án có mức đầu tư 1.028 tỷ đồng, thì doanh nghiệp này đã cam kết thu xếp đủ nguồn vốn để triển khai dự án theo đúng kế hoạch.

Đền bù theo văn bản cũ, hưởng ưu đãi theo chính sách mới

Theo nhiều cư dân tại Khu A, năm 2010, khi tổ chức họp dân thông báo chủ trương thực hiện Dự án Cải tạo, xây dựng lại Khu A - chung cư Quang Trung, tỉnh Nghệ An đã thông báo luôn danh tính của chủ đầu tư và ban hành Quyết định số 5339 quy định hệ số đền bù K, với mức tối đa là 1,3 (theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng tại thời điểm đó, hệ số K cho tái định cư tại chỗ là 1,5; hệ số K sẽ là 2 khi tái định cư ở địa điểm khác trong cùng quận và 2,5 ở quận khác).

Kể cả khi thay đổi chủ đầu tư cũng như vậy. Năm 2015, chủ đầu tư mới vẫn áp dụng theo phương án đền bù, hỗ trợ tái định cư giống như Văn bản UBND TP. Vinh công bố từ năm 2011. Trong khi đó, chủ đầu tư lại được hưởng cơ chế ưu đãi nhà đầu tư theo Nghị định 101/2015/NĐ - CP. 

Trước thực trạng trên, nhiều họ dân tại đây thắc mắc, Chính phủ đã ban hành Nghị định mới, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở mới, hơn thế, Dự án được triển khai khi các điều luật mới đã có hiệu lực, vậy ai là người cho phép nhà đầu tư áp dụng các chính sách đền bù, hỗ trợ tái định cư theo quy định đã hết hiệu lực?

Để giải đáp thắc mắc trên của người dân, ngày 8/6/2017, trong buổi làm việc với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện UBND TP. Vinh cho biết, Dự án Quang Trung bắt đầu được triển khai trước khi Nghị định 101/2015/NĐ - CP có hiệu lực, phương án đền bù, hỗ trợ, tái định cư đã được UBND TP. Vinh phê duyệt từ ngày 28/2/2011, do đó căn cứ theo khoản 3, Điều 18, chương IV của Nghị định 101/2015/NĐ - CP, thì vẫn thực hiện theo phương án đã được phê duyệt.

Khoản 6, Điều 18, chương IV, Nghị định 101/2015/NĐ - CP cũng quy định: “Đối với các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang triển khai thực hiện mà các cơ chế, chính sách ưu đãi chủ đầu tư được hưởng thấp hơn mức ưu đãi quy định tại Nghị định này, thì chủ đầu tư dự án được hưởng các cơ chế, chính sách ưu đãi quy định tại Nghị định này”. Do đó, Công ty Quang Trung được hưởng cơ chế ưu đãi theo Nghị định 101/2015/NĐ - CP là đúng quy định.

Căn cứ thực tế những thay đổi của Dự án, có thể thấy, những lý giải trên của đại diện UBND TP. Vinh đưa ra chưa thuyết phục, khi các tiêu chí cụ thể của dự án, chủ đầu tư dự án, thời gian thực hiện Dự án  không như kế hoạch được vạch ra từ trước đó 5 năm. Nói cách khác, dự án cũ đã bị xóa sổ và nhà đầu tư mới phải thực hiện dự án mới theo những tiêu chí hiện hành.

Để củng cố lý lẽ cho việc ra đời một dự mới, chứ không phải kế thừa, các hộ dân tại Khu A cho biết, thiết kế quy hoạch cũ chỉ có 3 tòa nhà chung cư cao cấp cao 25 tầng dành chung cho cả tái định cư và cả thương mại, trong khi thiết kế mới điều chỉnh lên thành 7 tòa chung cư và chia thành 2 loại: 4 tòa dành cho tái định cư cao 15 - 18 tầng, 3 tòa nhà thương mại cao 18 - 19 tầng. Đó là chưa nói đến chuyện, sau thời gian kéo dài hơn 6 năm, giá cả thị trường đã thay đổi rất nhiều.

Vấn đề đặt ra là, người dân đã phải chịu thiệt thòi trong những năm qua do ảnh hưởng bởi dự án chậm tiến độ, vậy tại sao còn bắt họ phải chịu theo mức đền bù, hỗ trợ của các văn bản không còn phù hợp?