Khách hàng tham gia lễ mở bán dự án (Ảnh: Lê Toàn)

Hiệu ứng từ gỡ vướng pháp lý

Sau gần 3 năm thuê tại Dự án Saigon Royal, chị Hương dự tính mua một căn hộ để an cư. Tuy nhiên, kế hoạch này nhanh chóng “vỡ” khi giá bán tăng vọt. Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 80 m2 tại đây hiện được chào gần 7,1 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 5,5 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái, sau thông tin dự án sắp được cấp sổ hồng.

Tương tự, anh Đức (34 tuổi, kỹ sư IT) cho hay, từng nhắm đến một căn hộ tại Dự án The Pegasuite với giá khoảng 2,8 tỷ đồng giữa năm 2024. Đến tháng 6/2025, khi xuất hiện tin dự án sắp có sổ, giá đã “nhảy” lên 3,4 tỷ đồng.

“Tôi tính vay thêm ngân hàng để mua, nhưng mức chênh 500-600 triệu đồng khiến kế hoạch đành gác lại”, anh Đức ngậm ngùi.

Ghi nhận từ thị trường cho thấy, giá bán thứ cấp tại các dự án đã bàn giao nhiều năm nhưng chưa có sổ hồng đang tăng 15-20% ngay sau khi có quyết định tháo gỡ vướng mắc pháp lý.

Đơn cử, Dự án Saigon Royal, giá căn hộ từ mức 80 triệu đồng/m2 hồi tháng 7/2024, đã tăng lên trung bình 105 triệu đồng/m2 (tăng hơn 20%). Dự án liền kề The Tresor (39-39B Bến Vân Đồn) cũng ghi nhận giá nhảy từ 60 triệu đồng lên 85 triệu đồng/m2, tức tăng 24% trong một năm.

Ngoài ra, loạt dự án khác cũng tăng theo đà này như The Pegasuite (từ 45 triệu đồng lên 53 triệu đồng/m2); The Sun Avenue (từ 56 triệu đồng lên 80 triệu đồng/m2, tăng 50%); Kingston Residence (từ 66 triệu đồng lên 81 triệu đồng/m2, tăng 24%); Lucky Palace (từ 49 triệu đồng lên 54 triệu đồng/m2).

Ở phân khúc vừa túi tiền, mức tăng cũng khá rõ: Dự án Sài Gòn Gateway có giá bán từ 26-35 triệu đồng/m2 năm ngoái, đã tăng lên 35-42 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 22%); The Park Residence, giá bán khoảng 30-33 triệu đồng/m2 hồi cuối năm 2024 đã tăng lên 40-43 triệu đồng/m2; dự án TDH Riverview giá 28-32 triệu đồng lên 33-36 triệu đồng/m2.

Theo dân môi giới, từ khi xuất hiện thông tin dự án sắp được cấp sổ, nhiều chủ căn hộ yêu cầu tăng giá bán 200-500 triệu đồng. Có dự án, môi giới chưa kịp cập nhật tin thì chủ nhà đã yêu cầu chỉnh giá.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho rằng, sổ hồng căn hộ được ví như chiếc “chìa khóa” tháo nút thắt lớn nhất của nhà đầu tư, giúp người mua an tâm xuống tiền, từ đó đẩy giá bán tăng nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh nhu cầu thật, không ít chủ nhà tranh thủ tạo cảm giác FOMO (sợ bỏ lỡ cơ hội) để đẩy giá vượt xa giá trị thực.

Đây là hệ quả tất yếu sau thời gian dài thị trường bị tắc pháp lý, khiến hàng chục ngàn căn hộ chưa thể ra sổ. Ngay khi các vướng mắc dần được tháo gỡ, người mua phản ứng nhanh với thông tin tích cực, khiến mặt bằng giá thứ cấp biến động mạnh, dù thanh khoản chung vẫn còn dè dặt. Tuy nhiên, người mua cần tỉnh táo vì không phải dự án nào cũng có giá trị thực tăng tương ứng với thông tin pháp lý.

“Ăn theo” giá dự án mới

Ngoài việc tăng giá sau khi có thông tin tháo gỡ pháp lý, nhiều dự án tại TP.HCM còn tăng giá theo những dự án mới xung quanh. Chẳng hạn Dự án Happy Home (phường Dĩ An), được cấp phép xây dựng từ năm 2014, sau đó giới thiệu ra thị trường. Thời điểm đó, mỗi căn hộ diện tích 38 m2 được chào bán với mức giá khoảng 500 triệu đồng (13 triệu đồng/m2).

Đến nay, dù đã hơn 10 năm trôi qua, nhưng công trình vẫn thi công dở dang, hạ tầng chưa hoàn chỉnh, còn nội thất và tiện ích thì vẫn “trên giấy”. Song, điều đáng nói là giá bán đã bị điều chỉnh tăng lên trên 880 triệu đồng/căn (khoảng 24-26 triệu đồng/m2), ngang ngửa so với Dự án New Lavida mới được bàn giao của Tập đoàn Lê Phong.

Tương tự, Dự án The Eastern đã được xây dựng và bàn giao cách đây hơn 10 năm, mức giá ban đầu chỉ khoảng 1,2 tỷ đồng/căn. Trong những năm gần đây, căn hộ tại dự án này liên tục tăng giá. Năm 2023, mức giá cho căn hộ 60 m2 là khoảng 1,8 tỷ đồng, hiện đã tăng lên 2,2-2,8 tỷ đồng/căn.

Theo các nhân viên môi giới, dù đã bàn giao từ lâu nhưng giá trị căn hộ tại dự án này vẫn tăng nhờ pháp lý hoàn thiện, sổ hồng riêng từng căn. Ngoài ra, còn tăng theo các dự án mới xung quanh được triển khai gần đây như Lucasta Villa của Khang Điền (127-160 triệu đồng/m2); Villa Park (113-140 triệu đồng/m2); Chung cư Sky 9 (40-45 triệu đồng/m2)...

Lý giải vì sao thị trường nhà ở TP.HCM không ngừng tăng giá, các chuyên gia cho rằng nguyên nhân đầu tiên là cung - cầu. TP.HCM là một “siêu đô thị” với nhu cầu nhà ở luôn tăng cao, trong khi nguồn cung nhiều năm qua bị bó chặt. Thủ tục khó khăn khiến nguồn cung khan hiếm, chi phí đầu tư vào dự án liên tục tăng, nên theo các chủ đầu tư “dù muốn giảm giá cũng không thể”. Ngoài ra, việc hàng loạt dự án chung cư từ nội thành đến ngoại thành đồng loạt ra mắt thị trường với giá dao động 100-170 triệu đồng/m2 là “cú hích” đẩy giá chung cư cũ tiếp tục tăng.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho hay, bản thân doanh nghiệp cũng muốn bán giá thấp để thúc đẩy thanh khoản, nhưng điều này là không thể. Thậm chí, ngay cả khi thị trường khó khăn nhất, mặt bằng giá nhà vẫn tăng bởi chi phí đầu vào như tiền mua đất, xây dựng, lãi vay… đều tăng cao.

“Hiện tại, để tìm một quỹ đất phù hợp phát triển dự án là vô cùng khó. Các khu vực lân cận TP.HCM không còn quỹ đất, buộc phải đi xa hơn; thủ tục hoàn thiện một dự án kéo dài nhiều năm với hàng loạt chi phí phát sinh. Chỉ tính riêng tiền sử dụng đất đã tăng gấp 4 lần so với cách đây vài năm, đó là chưa kể hàng loạt chi phí khác”, ông Phúc nói.