Thời gian gần đây, những dự án bất động sản mới thường có giá bán tăng qua mỗi lần mở bán

Giá chung cư cũ và mới diễn biến ngược chiều

Đầu tháng 11/2024, anh Hoàng Văn Ngọc, ngụ quận 12 (TP.HCM) quyết định mua căn hộ chung cư 2 phòng ngủ với diện tích 58 m2 tại Dự án Picity High Park, bàn giao nhà cuối năm 2023. Anh Ngọc cho biết, giá mua căn hộ này là 2,7 tỷ đồng, chưa gồm 5% phí làm sổ đỏ. Theo anh Ngọc, căn hộ này anh mua lại từ nhà đầu tư trước đó, với giá như trong hợp đồng mà chủ nhà trước đã mua.

“Chủ cũ bán không có lợi nhuận, do nhiều dự án cùng ra hàng, nên nhà đầu tư khó bán. Chỉ có thể chấp nhận bán đúng giá đầu tư thời điểm đầu thì mới có người mua. Tính ra, chủ trước lỗ lớn, bởi họ vay ngân hàng và vài năm phải trả gốc và lãi cho khoản vay này”, anh Ngọc nói.

Chị Lê Thị Hiền, một nhân viên môi giới tại Dự án Picity High Park cho biết, hiện nay, giá nhà tại dự án này không tăng nhiều so với trước. Chỉ duy nhất sản phẩm chung cư có sân vườn được bàn giao năm 2022 hiện có mức giá cao hơn thời điểm mua đầu tiên năm 2019.

Tại Dự án Him Lam Phú An (TP. Thủ Đức, TP.HCM), được bàn giao năm 2018 và 2019, thời điểm năm 2022, giá nhà ở mức 2,7 - 2,9 tỷ đồng/căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 68 m2. Thế nhưng, đầu năm 2023, giá căn hộ tại đây giảm còn 2 - 2,6 tỷ đồng. Hiện nay, dù thị trường đang tăng, nhưng giá căn hộ tại đây cũng chỉ giao dịch ở mức 2,5 - 2,7 tỷ đồng/căn.

Ngoài ra, các dự án chung cư của Tập đoàn Novaland tại khu vực đường Phổ Quang, đường Hồng Hà (quận Tân Bình, TP.HCM) đang ở mức 40 - 42 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn so với năm 2022 - khi giá nhà tại đây ở mức từ 45 triệu đồng/m2 trở lên.

Dữ liệu của kênh Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao trung bình chung cư cũ tại TP.HCM có xu hướng sụt giảm, lần lượt 4% và 11% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ quan tâm phân khúc này tại thị trường cũng đi xuống, lần lượt 3% và 26%.

Trong khi đó, ở các dự án mới mở bán, giá lại tăng 10 - 20%. Đơn cử, tại Dự án King Crown Infinity tại TP. Thủ Đức (TP.HCM), giá bán năm 2023 ở mức 110 - 130 triệu đồng/m2, nhưng tới nay - khi đang xây dựng các tầng cao của toà nhà, giá bán tăng lên 120 -160 triệu đồng/m2.

Tại Dự án Urban Green trên Quốc lộ 13 (TP. Thủ Đức) đang trong giai đoạn xây dựng hoàn thiện, hiện giá bán được chủ đầu tư đưa ra là 2,5 - 2,8 tỷ đồng/căn, so với mức 2,3 tỷ đồng/căn năm 2023.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DKRS cho biết, thực tế, việc dự án tăng giá mỗi đợt mở bán là tính toán của chủ đầu tư, bởi mỗi đợt mở bán sẽ phải tăng 3 - 10%, tuỳ vào độ quan tâm của khách hàng. Việc tăng giá này để đảm bảo cho khách hàng mua đầu tiên thấy lợi nhuận và khách hàng mua tiếp theo thấy dự án có mức giá tăng tốt để đầu tư.

Thị trường bắt đầu giảm nhiệt?

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc kênh Batdongsan.com.vn cho rằng, với thị trường chung cư, trải qua gần một năm tăng trưởng nóng, cuối năm là thời điểm nhiều nhà đầu tư sang tay tài sản. Tuy nhiên, đất nền giá cao, tỷ suất lợi nhuận sụt giảm cùng nguồn cung mới liên tục bổ sung khiến tâm lý người mua giảm nhiệt so với hồi đầu năm.

Lượng giao dịch thành công từ tháng 11/2024 tới nay bắt đầu chậm hơn những tháng trước, một phần vì nhiều Dự án mới mở bán, một phần do giá cao.

Ngoài ra, ông Quốc Anh cũng cho biết, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, có tới 86% người mua nhà hiện nay nhằm lướt sóng kiếm lời, nghĩa là mua nhà chung cư sau đó đợt giá tăng hoặc đợi bàn giao nhà giá tăng sẽ bán.

Dẫu vậy, nhiều sàn môi giới và chính các chủ đầu tư cho biết, lượng giao dịch thành công từ tháng 11/2024 tới nay bắt đầu chậm hơn những tháng trước, một phần vì nhiều dự án mới mở bán, một phần do giá cao. Thêm vào đó, khách hàng đầu tư đang “mắc kẹt” ở các dự án chưa ra được hàng, nên dòng tiền không đủ để đầu tư tiếp vào các dự án mới.

“Một phần nữa, có khá nhiều khách hàng chuyên đầu tư bất động sản thuộc nhóm nợ xấu của ngân hàng. Các khách hàng này do đầu tư mua dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm trước đây và được chủ đầu tư cam kết đóng lãi ngân hàng cho, nhưng sau đó, chủ đầu tư không thực hiện đóng lãi ngân hàng cho khách hàng khiến khách hàng bị nhảy sang nhóm nợ xấu. Do vậy, nhóm khách hàng này đang không thể mua nhà bằng vốn vay ngân hàng, nên thị trường mất đi khá nhiều lượng khách hàng chuyên đầu tư này”, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holdings nói.

Cũng theo ông Hậu, hiện nay, mức độ quan tâm của khách hàng với sản phẩm chung cư không hoàn toàn tốt. Đặc biệt ở các dự án mở bán từ giữa năm mà tới giờ vẫn còn mở bán thì khách bắt đầu ít quan tâm. Thay vào đó, họ chú ý nhiều đến các dự án mới. Ngoài ra, hiện khách hàng có tâm lý chờ giá giảm, hoặc chờ chính sách tốt mới mua nhà, nên thị trường đang khá chậm.