Mùa “sales off”

Sau khi được Sở Xây dựng TP.HCM thông báo xác nhận dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền chính thức giới thiệu Dự án căn hộ The Privia ra thị trường với giá 48 - 50 triệu đồng/m2. Đây là dự án hiếm hoi mở bán đợt đầu tiên ở TP.HCM với mức giá được xem là hợp lý trong phân khúc trung, cao cấp.

Trước đó, dự án có diện tích hơn 1,8 ha, cung cấp khoảng 1.000 sản phẩm nêu trên có mức giá dự kiến lên tới 60 triệu đồng/m2. Để kích thanh khoản, chủ đầu tư Dự án The Privia đưa ra chương trình hỗ trợ lãi suất 0%, ân hạn nợ gốc lên đến 24 tháng. Khách hàng thanh toán nhanh được chiết khấu từ 10% trên giá bán đã gồm thuế giá trị gia tăng, được tặng vàng và nhiều ưu đãi khác đi kèm.

Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, giai đoạn cuối năm, thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận có nhiều dự án được mở bán. Để tạo sự bùng nổ về sức mua, điểm nổi bật của thị trường hiện nay là chính sách bán hàng linh hoạt với nhiều khuyến mãi hấp dẫn, giá một số dự án mở bán giai đoạn cuối giảm nhẹ so với các đợt mở bán trước đó.

Chẳng hạn, trên địa bàn quận Bình Tân, Tập đoàn Nam Long giới thiệu các sản phẩm căn hộ Flora Akari City giai đoạn II với giá từ 45 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 so với đợt mở bán trước đó. Cùng với đó, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất 7%/năm, ân hạn nợ gốc 2 năm, khách hàng thanh toán 40% chia thành 6 đợt, ngân hàng cho vay tối đa 65% giá trị sản phẩm.

Tương tự, các sản phẩm condominium Flora thuộc Khu đô thị Mizuki Park (huyện Bình Chánh) được chào bán với mức giá từ 46 triệu đồng/m2, giảm khoảng 4 triệu đồng/m2 so với đợt mở bán hồi giữa năm. Chủ đầu tư còn áp dụng chính sách thanh toán 40% chia nhỏ thành 7 đợt đến khi nhận nhà. Ngân hàng cho vay 65% giá trị sản phẩm, chủ đầu tư hỗ trợ lãi suất vay 6%/năm trong 2 năm liên tục, khách hàng chỉ trả lãi suất chênh lệch (khoảng 1,5 - 2% theo lãi suất hiện hành).

Trong khi đó, một số dự án tuy không được điều chỉnh giá bán, nhưng chủ đầu tư điều chỉnh chính sách thanh toán, khuyến mãi và chiết khấu... Chẳng hạn, Dự án Glory Heights (TP. Thủ Đức) của Vinhomes hỗ trợ vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất 0% trong vòng 24 tháng. Masteri Centre Point (TP. Thủ Đức) của Tập đoàn Masterise Homes áp dụng chính sách thanh toán 20% là có thể vào ở, 80% còn lại được ngân hàng hỗ trợ cho vay lãi suất 0% đến tháng 4/2025...

Chưa giảm như mong đợi

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn cho biết, giá bán ra của hầu hết các dự án thấp hơn kỳ vọng của doanh nghiệp. Sự điều chỉnh này tạo tâm lý tốt cho người mua, đặc biệt là nhóm người mua để ở.

Tuy nhiên, xét trên mặt bằng chung, giá nhà vẫn khó giảm mạnh. Thậm chí, theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), bất động sản là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung - cầu.

Dữ liệu của VARS cho thấy, 10 năm qua, giá nhà đã tăng hàng chục lần. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung, nhất là phân khúc giá rẻ. Do đó, phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn sẽ tiếp tục tăng giá ổn định do nguồn cung vẫn chưa thích ứng kịp với nhu cầu của khách hàng, nhà đầu tư.

Dẫn lại số liệu về lượng dự án đủ điều kiện huy động vốn trong 9 tháng đầu năm 2023 ở TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, thị trường tiếp tục bị mất cân đối, phân khúc nhà ở cao cấp luôn chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 70 - 80% sản phẩm nhà ở trên thị trường, phần còn lại là nhà ở trung cấp và hầu như không còn nhà ở bình dân.

Theo ông Châu, giá nhà tăng liên tục từ năm 2017 đến nay và vẫn neo cao, vượt ngoài khả năng tài chính của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp. Với căn hộ bình dân có giá 2 - 3 tỷ đồng, người có thu nhập trung bình thấp để dành được khoảng 100 triệu đồng/năm phải mất khoảng 25 năm mới có thể mua được nhà.

Để tăng khả năng tiếp cận nhà ở với giá hợp lý cho người dân, theo VARS, cần giải quyết được mắt xích quan trọng nhất là thiếu nguồn cung do đất đai chưa được sử dụng tối ưu, đồng thời phải sử dụng các công cụ điều tiết cung cầu để thị trường phát triển thực chất.

Nhu cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá bất động sản càng tăng cao và biến động với biên độ lớn. Do đó, cần nghiên cứu phương án áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời, có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản thứ hai, thứ ba...