Luật sư Nguyễn Thị Kim Xuân

Thưa luật sư, thị trường bất động sản đang xôn xao trước việc một số dự án nhận đặt giữ chỗ dưới hình thức ký quỹ. Hình thức này là như thế nào và liệu nó có rủi ro gì cho người mua không?

Ký quỹ là 1 trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Theo quy định tại Điều 330 về “Ký quỹ”, Bộ luật Dân sự, ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.

Trong trường hợp cụ thể, giao dịch ký quỹ là giao dịch ba bên giữa khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng. Trong đó, khách hàng có nhu cầu mua
bất động sản hình thành trong tương lai sẽ chuyển tiền ký quỹ vào tài khoản phong tỏa mở tại ngân hàng do chủ đầu tư chỉ định để đăng ký mua và được quyền ưu tiên mua sản phẩm bất động sản mà mình mong muốn mua.

Mục đích của việc ký quỹ là để bảo đảm cam kết mua sản phẩm của khách hàng (nghĩa vụ được bảo đảm). Đến thời điểm giao kết theo thỏa thuận, nếu khách hàng tiến hành giao dịch với chủ đầu tư, thì tiền ký quỹ được khấu trừ vào nghĩa vụ thanh toán của khách hàng, theo chính sách bán hàng của chủ đấu tư. Ngược lại, nếu khách hàng không thực hiện giao dịch mua bán (vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm), thì khách hàng sẽ mất tiền ký quỹ, đồng thời ngân hàng sẽ giải tỏa số tiền ký quỹ và chuyển cho chủ đầu tư.

Về bản chất pháp lý, ký quỹ khác với đặt cọc ở chỗ, nếu chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm khách hàng đã ký quỹ, thì khách hàng chỉ được trả lại tiền ký quỹ, nhưng chủ đầu tư không bị phạt.

Trong khi đó, nếu áp dụng biện pháp đặt cọc thì chủ đầu tư (bên nhận đặt cọc) sẽ phải trả lại khách hàng (bên đặt cọc) số tiền đặt cọc và một khoản tiền phạt bằng với số tiền đặt cọc hoặc số tiền phạt theo thỏa thuận. Do đó, biện pháp ký quỹ không có tính ràng buộc cao đối với nghĩa vụ đối với chủ đầu tư như biện pháp đặt cọc.

Ngay cả trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cam kết bán sản phẩm hoặc bán sản phẩm nhưng không đúng giá đã cam kết, thì chủ đầu tư cũng không phải chịu bất kỳ chế tài nào. Đây chính là những rủi ro mà khách hàng có thể gặp phải khi giao dịch ký quỹ chỉ ràng buộc nghĩa vụ của khách hàng. 

Pháp luật về kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán khi dự án đủ điều kiện để mở bán, không được huy động vốn trái phép. Việc thu tiền ký quỹ này liệu có vi phạm các quy định nói trên?

Theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, chủ đầu tư chỉ được đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh và huy động tiền ứng trước của khách hàng khi bảo đảm các điều kiện:

Thứ nhất, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Thứ hai, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Những nội dung này được quy định cụ thể trong Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Ngoài hình thức đặt cọc, một số chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai còn triển khai hình thức ký quỹ trong việc bán hàng. Ảnh: Dũng Minh

Thứ ba, việc thu tiền của khách hàng phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp khách hàng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng (Điều 57, Luật Kinh doanh bất động sản).

Thứ tư, trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp nhà ở này trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng, trừ trường hợp được khách hàng và bên nhận thế chấp đồng ý (Điều 147, Luật Nhà ở).

Trên thực tế, có hiện tượng một số dự án chưa đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng áp dụng hình thức ký quỹ với lý giải rằng, chủ đầu tư không huy động vốn, tiền ký quỹ bị phong tỏa trong tài khoản ngân hàng. Do đó, chủ đầu tư không sử dụng vốn nên không có chuyện huy động vốn trái phép.

Theo tôi, hiện tượng này cho thấy thị trường có nhu cầu, nhưng để tránh những tranh chấp và rủi ro cho các bên, cũng như đảm bảo hành lang pháp lý rõ ràng cho thị trường, các cơ quan có thẩm quyền cần quản lý hoạt động này. 

Liệu có thể xảy ra trường hợp khách hàng chưa đồng ý nhưng tài khoản ký quỹ đã bị giải tỏa? Trường hợp này trách nhiệm thuộc về ai?

Việc quản lý tài khoản ký quỹ là nghĩa vụ của ngân hàng. Trường hợp khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm thì chủ đầu tư được hưởng số tiền ký quỹ theo thỏa thuận, không phụ thuộc vào sự đồng ý của khách hàng tại thời điểm đó. 

Khi đặt bút ký vào thỏa thuận ký quỹ, khách hàng cần lưu ý những vấn đề gì để tránh thiệt hại hoặc tranh chấp sau này?

Khách hàng cần hiểu rõ tính chất pháp lý của giao dịch ký quỹ, quyền và nghĩa vụ của mình khi tham gia giao dịch ký quỹ để cân nhắc, quyết định ký kết thỏa thuận với chủ đầu tư. Đồng thời, lựa chọn chủ đầu tư có uy tín, tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án cũng là một yếu tố hạn chế rủi ro đối với khách hàng.

Đặc biệt, khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư đưa vào thỏa thuận ký quỹ điều khoản quy định về thời điểm ký hợp đồng mua bán.