Không ít trường hợp tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng phát sinh trong giai đoạn bàn giao nhà. Lý do vì sao, thưa bà?

Đúng là trong thời gian qua, trên thị trường bất động sản phát sinh nhiều tranh chấp liên quan đến vấn đề này. Có thể nói, với một dự án có đến hàng trăm, hàng nghìn, thậm chí cả đến chục nghìn căn hộ, thì việc đảm bảo chất lượng đồng nhất là rất khó. Với những trường hợp này, chủ đầu tư và khách hàng có thể dễ dàng tìm được tiếng nói chung nếu 2 bên cùng thiện chí.

Tuy nhiên, trên thị trường hiện nay cũng có một số chủ đầu tư, đơn vị phân phối vì muốn bán được hàng nên đã quảng cáo quá lên về dự án, thậm chí “vẽ thêm” những tiện ích, dịch vụ không có trong thiết kế. Đến khi nhận nhà thật, khách hàng biết mình bị lừa, nên bức xúc và tranh chấp bùng phát. Với các trường hợp này, tranh chấp thường diễn ra căng thẳng và kéo dài, nhưng phần thiệt hại cuối cùng người mua vẫn phải gánh chịu.

Luật sư Phan Thị Lam Hồng, Giám đốc Công ty Luật TNHH Đông Hà Nội.

Ngoài ra, còn có những trường hợp dự án bị chậm tiến độ, để không bị phạt, cũng như để có cớ thu nốt tiền của khách, nhiều chủ đầu tư tiến hành bàn giao căn hộ cho khách khi dự án chưa đủ đảm bảo các yêu cầu theo quy định. Nếu nhận nhà ở những dự án như thế này, khi chuyển về sinh sống, cư dân sẽ gặp không ít rủi ro, mất an toàn và rất bất tiện.

Những tranh chấp diễn ra ở các dự án này cũng thường kéo dài và rất căng thẳng, ở nhiều dự án cư dân thậm chí còn treo băng rôn dài ngày để phản đối chủ đầu tư.

Luật sư có thể nói rõ hơn các quy định về điều kiện bàn giao nhà?

Pháp luật quy định rất nghiêm ngặt về điều kiện bàn giao căn hộ của chủ đầu tư. Cụ thể, khoản 3 Điều 13, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định, chủ đầu tư chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 4 Điều 16, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở 2014, việc bàn giao nhà ở cho người sử dụng chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở nêu trong nội dung dự án được phê duyệt vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Bên cạnh việc lựa chọn chủ đầu tư uy tín, khách hàng cần kiểm tra kỹ càng từng hạng mục trong giai đoạn bàn giao.

Thêm nữa, khoản 2 Điều 4, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng quy định, hạng mục công trình, công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào khai thác, sử dụng sau khi nghiệm thu bảo đảm yêu cầu của thiết kế xây dựng, tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật cho công trình, các yêu cầu của hợp đồng xây dựng và quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, để đảm bảo được độ an toàn về mặt pháp lý khi nhận bàn giao căn hộ chung cư, nhận bàn giao căn hộ đúng với thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, người mua phải luôn đặt mình trong trạng thái “tỉnh táo” khi nhận bàn giao căn hộ. Người mua phải đảm bảo rằng căn hộ chung cư của mình đã đáp ứng đủ điều kiện bàn giao, đưa vào sử dụng.

Ngoài những quy định trên, khi nhận nhà, khách hàng có cần lưu ý thêm những vấn đề gì nữa không, thưa luật sư?

Ngoài những quy định pháp lý trên, khi nhận bàn giao căn hộ, khách hàng cũng cần lưu ý thêm các vấn đề như diện tích thực, chất lượng xây dựng, nội thất (nếu bàn giao đầy đủ nội thất) và các hạng mục kết nối phục vụ nhu cầu thiết yếu của như điện, nước, Internet, truyền hình cáp…

Trong đó, diện tích căn hộ là vấn đề đầu tiên cần phải lưu ý khi nhận bàn giao căn hộ. Thực tế, diện tích căn hộ thực với diện tích ghi trong hợp đồng thường chênh lệch nhau. Vì vậy, cần đo lại diện tích căn hộ, để xem chênh lệch bao nhiêu. Nếu vượt quá biên độ quy định trong hợp đồng, thì 2 bên phải tìm cách điều chỉnh lại giá.

Ngoài ra, vấn đề chất lượng xây dựng cũng cần được quan tâm, bởi có nhiều dự án nhà thầu xây dựng ẩu, khiến chất lượng công trình nhanh xuống cấp. Do đó, người mua nhà cần xem xét kỹ căn hộ có bị nứt hay không, nếu có phải yêu cầu xử lý ngay, tránh việc ngấm nước vào tường gây bong tróc sơn và hỏng nội thất. Đồng thời, cần kiểm tra nội thất căn hộ xem các sản phẩm này có đúng nhãn hiệu, xuất xứ như hợp đồng hay không.

Một yếu tố khác mà khách hàng cần kiểm tra kỹ khi nhận bàn giao nhà là các hạng mục phục vụ nhu cầu cuộc sống thiết yếu như điện, nước,  Internet… Người mua cần xem xét các thiết bị điện, nước đã được đấu nối hay chưa, đồng hồ điện, đồng hồ nước và công tắc kết nối đến các thiết bị điện có hoạt động ổn định hay không. Đặc biệt, cần lưu ý áp lực nước có đủ mạnh để dùng trong sinh hoạt hàng ngày hay không.

Việc xem xét kỹ thực tế căn hộ so với thông tin quy định tại hợp đồng mua bán căn hộ và các hồ sơ đi kèm là cơ sở để người mua nhận bàn giao căn hộ đúng với mong muốn và số tiền mà mình bỏ ra, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư khắc phục các sai sót trước khi ký tên vào biên bản bàn giao căn hộ.

Luật sư nói đến các hồ sơ đi kèm hợp đồng mua bán, đó là những hồ sơ gì?

Căn cứ theo các quy định pháp luật nêu trên, ngoài việc được nhận các hồ sơ kèm theo hợp đồng mua bán căn hộ, thì khi nhận bàn giao căn hộ, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các hồ sơ thể hiện đủ điều kiện bàn giao căn hộ, cụ thể là hồ sơ hoàn công công trình xây dựng; hồ sơ, biên bản nghiệm thu công trình trước khi đưa công trình vào sử dụng; văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu do cơ quan có thẩm quyền ban hành theo quy định tại điểm d khoản 4 Điều 32, Nghị định số 46/2015/NĐ-CP (nếu có); biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vậy nếu nhận thấy căn hộ không đúng với hợp đồng và quảng cáo, khách hàng có quyền từ chối nhận bàn giao nhà không, thưa luật sư?

Theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư chỉ được bàn giao căn hộ nhà chung cư cho người mua khi căn hộ đã đáp ứng đầy đủ các điều kiện bàn giao theo quy định pháp luật. Vì vậy, trong trường hợp căn hộ được bàn giao khi chưa được nghiệm thu theo quy định, thì người mua có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ, đồng thời có thể phản ánh với cơ quan quản lý nhà nước có chức năng kiểm tra công tác nghiệm thu để yêu cầu chủ đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, người mua còn có quyền từ chối nhận bàn giao căn hộ, yêu cầu chủ đầu tư khắc phục, hoàn thiện khi căn hộ không đảm bảo chất lượng, không đúng với thiết kế theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán căn hộ, hoặc khởi kiện chủ đầu tư ra cơ quan tòa án để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình theo đúng quy định pháp luật.