Chi phí đất đai, xây dựng tăng cao, cộng với việc mất nhiều thời gian để có giấy phép, khiến giá chung cư tăng mạnh.

Điểm danh các khoản phí

Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của CBRE Việt Nam, chỉ trong 3 tháng đầu năm 2025, giá chung cư đã tăng gần 24%, cá biệt có những khu vực tăng 35%; phân khúc nhà phố, biệt thự, mức giá cũng tăng gần 20%.

Phóng viên đã đi khảo sát thị trường và tiếp xúc với nhiều doanh nghiệp, họ đều cho biết, giá tăng không phải do chủ đầu tư “áp đặt”, mà dựa trên các chi phí đầu tư. Cụ thể, đối với dự án chung cư, để cấu thành giá mỗi mét vuông bán cho khách hàng sẽ gồm không dưới 10 loại chi phí.

Thứ nhất là tiền mua đất. Để có thể lập dự án bất động sản, chủ đầu tư phải có quỹ đất, mà giá đất hiện tăng khá cao. Ví dụ tại Bình Dương, khu vực giáp TP.HCM, một quỹ đất hơn 5.000 m2 có thể làm được dự án bất động sản sẽ có giá từ 200 tới 300 tỷ đồng. Số tiền để mua đất này doanh nghiệp chỉ dùng 30% vốn của mình, còn lại sẽ vay ngân hàng, lãi suất vay thường ở mức 10%/năm.

Thứ hai là, có quỹ đất rồi, nhưng nếu đất chưa được giải phóng mặt bằng thì sẽ phải tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí này thường chiếm 30% chi phí đầu tư.

Thứ ba là, sau khi có quỹ đất, doanh nghiệp sẽ thực hiện khâu làm thủ tục pháp lý dự án, chi phí xin pháp lý dự án ở mức từ 10% tới 15% giá trị tổng vốn đầu tư dự án.

Thứ tư là tiền thuế sử dụng đất. Tiền này được áp dụng theo bảng giá đất mà tỉnh, thành phố đưa ra dựa trên bảng giá đất hiện hành.

Thứ năm là chi phí xây dựng dự án. Hiện giá xi măng, gạch, sắt thép, thiết bị vệ sinh, nội thất tăng cao. Với dự án cao cấp sẽ ở mức 20 - 30 triệu đồng/m2, dự án tầm trung sẽ ở mức 15 - 20 triệu đồng/m2. Thường chi phí xây dựng dự án sẽ được chủ đầu tư vay của ngân hàng để tiến hành đầu tư bước đầu, nếu dự án cao 20 tầng, hơn 700 sản phẩm, 1 hầm móng sẽ có chi phí xây dựng khoảng 1.000 tỷ đồng, lãi suất vay phổ biến 10%, thời gian xây dựng sẽ là 28 tháng. Như vậy, sẽ có gần 300 tỷ đồng tiền lãi vay để xây dựng, số tiền lãi này sẽ cấu thành vào giá nhà khi bán cho khách.

Thứ sáu là chi phí marketing bán hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 10% giá trị vốn đầu tư dự án và cũng được cộng vào giá bán cho khách.

Thứ bảy là chi phí hoa hồng cho môi giới. Với phân khúc chung cư hiện nay, mức hoa hồng cho môi giới 6 - 7%/sản phẩm được bán ra. Chi phí này cũng cộng vào giá bán nhà.

Thứ tám là chi phí bán hàng, chiết khấu như tặng vàng, tặng xe… cho khách hàng. Chi phí này rơi vào khoảng 1% giá trị sản phẩm.

Thứ chín là chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế này ở mức 20%.

Thứ mười là chi phí lợi nhuận của doanh nghiệp tại mỗi dự án. Lợi nhuận sẽ được doanh nghiệp tính toán thấp nhất khoảng 20%.

Cuối cùng là chi phí quản lý dự án, trả lương nhân sự của doanh nghiệp.

Đấy là chưa kể, nếu dự án làm thủ tục pháp lý chậm, kéo dài 4-5 năm, thì lãi suất ngân hàng mỗi năm doanh nghiệp chịu cho khoản vay sẽ áp thẳng vào giá nhà.

Người trong cuộc hiến kế

Trước tình trạng giá nhà quá cao như hiện nay, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, đây là điều mà các doanh nghiệp bất động sản không mong muốn, bởi giá càng cao càng khó bán, dẫn tới hàng tồn kho nhiều, gây rủi ro lớn cho doanh nghiệp. Thế nhưng, hiện doanh nghiệp đang rơi vào thế phải chạy theo chi phí đầu vào. Ví dụ chi phí nhân công xây dựng, vật tư xây dựng từ năm 2024 đã tăng mạnh, năm nay dự báo sẽ tăng tiếp. Thêm vào đó, việc lãi suất hiện nay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp đang khá cao, trên 10% và với mức lãi suất này sẽ tính vào mỗi mét vuông giá nhà.

“Nếu Nhà nước có thể kiểm soát được mức giá vật tư, sắt thép, xi măng; phía ngân hàng hỗ trợ được một phần lãi suất vay cho doanh nghiệp ở mức 8%/năm, khi đó chắc chắn giá nhà sẽ tự khắc giảm”, ông Phúc khẳng định.

Đồng quan điểm, bà Đặng Thị Kim Oanh, Chủ tịch HĐQT Kim Oanh Group bổ sung, một nguyên nhân nữa tác động rất lớn tới giá nhà, đó là thời gian xin cấp phép dự án thường bị kéo dài từ 3 tới 5 năm. Trong thời gian này, với mức lãi suất vay 10%/năm, nghĩa là giá nhà mỗi năm của dự án đó sẽ phải cộng thêm 10%. “Chỉ cần chính quyền đẩy nhanh thời gian cấp phép dự án, sẽ giúp giá nhà giảm được hàng chục phần trăm”, bà Oanh nói.

Ngoài ra, theo bà Oanh, hiện nay có nhiều doanh nghiệp kỳ vọng lợi nhuận của mỗi dự án đạt từ 20 tới 30%, bởi thế các doanh nghiệp có thể tính toán lại mức lợi nhuận kỳ vọng thấp xuống, như vậy giá nhà cũng sẽ giảm được một phần cho người mua. Bên cạnh đó, các địa phương nên có một cơ quan quản lý giá bất động sản, thường xuyên kiểm tra và xử lý các doanh nghiệp đẩy giá thị trường cao hơn thực tế, bởi chỉ cần một dự án tăng giá sẽ kéo theo các dự án trong bán kính 5 km tăng giá theo.

Ở góc độ khác, đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam kiến nghị, để giá nhà ở thương mại giảm xuống thì cần có thêm nguồn cung nhà ở xã hội cho người mua thêm sự lựa chọn. Theo đó, các địa phương cần nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội. Chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch...