Đồ họa: Ngọc Tuấn

Trước đó, để giải quyết nhu cầu cấp bách về nhà ở cho người dân, UBND TP. HCM đã ban hành quyết định quy định về diện tích tối thiểu khi tách thửa kèm theo quy định về lộ giới. Theo đó, tại các quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú, đất chưa có nhà là 50 m2 và có nhà là 45 m2.

Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa, thì đất chưa có nhà là 80 m2 và có nhà là 50 m2. Các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện, thì đất chưa có nhà là 120 m2 và có nhà là 80 m2.

Với quy định này, nhiều người có diện tích đất lớn, hoặc các nhà đầu tư đã mua gom đất liền thửa, rồi phân lô, bán nền, giải quyết một phần về nhu cầu nhà ở cho người dân. Khi thị trường bất động sản ấm trở lại, hình thức đầu tư này càng trở nên nở rộ, nhưng nhiều người đã làm trái quy định khi phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, nhất là tại các quận, huyện như Bình Chánh, Thủ Đức, quận 12, quận 9.

Khảo sát của Đầu tư Bất động sản quanh quận Thủ Đức cho thấy, giá đất phân lô, bán nền trong khu dân cư ở phường Trường Thọ tăng đến chóng mặt. Cách đây 2 năm, những khu đất trong dân cư được chào bán với giá từ 4 - 5 triệu đồng/m2 chẳng ai ngó ngàng, thì giờ đã được bán với giá từ 9 - 12 triệu đồng/m2. Đây là giá bán tương đương các dự án được đầu tư bài bản trong khu vực. Thế nhưng, người mua vẫn đổ xô mua đất này, vì đất nằm trong khu dân cư hiện hữu, mua bán tùy theo nhu cầu.

Không riêng gì TP. HCM, nhiều huyện của Bình Dương và Đồng Nai, việc phân lô, bán nền xây nhà cũng diễn ra khá sôi động.

Trên thực tế, có những khu đất có diện tích vài héc-ta, có thể lập dự án bất động sản đất nền, nhưng nhà đầu tư vẫn chọn cách phân lô bán nền. Ông Lê Thanh Toàn, Phó giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP. HCM gọi đây là chiêu “trốn dự án”, bởi thủ tục phân lô, tách thửa hết sức nhanh gọn, không cần đầu tư vốn nhiều, trong khi đầu tư dự án phải trải qua nhiều thủ tục, đôi khi mất cả năm trời.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, phân khúc bất động sản giá thấp cung quá ít, trong khi cầu nhiều khiến việc đất phân lô, bán nền trong dân phát triển mạnh. Hơn nữa, đất phân lô bán nên không phải theo quy hoạch như đất dự án, giao dịch cũng đơn giản, chỉ là thỏa thuận của hai bên, nên được nhiều người lựa chọn, bất chấp rủi ro về pháp lý, cũng như điều kiện sống, sinh hoạt tại các lô đất này.

Chẳng hạn, đất dự án thì ít nhất mỗi lô cũng từ 80 m2 trở lên, trong khi đất nông nghiệp trong dân mua khoảng 40 - 50 m2, giá từ 400 - 500 triệu đồng, thêm 100 - 200 triệu đồng là có thể xây nhà để ở.

Chị Hoa - người mua đất dạng này cho biết: “Vẫn biết là đất này chưa chắc đã làm được bìa đỏ, nhưng bây giờ với 500 - 600 triệu đồng, kiếm chỗ có đất hợp pháp xây nhà không ra, nên đành chấp nhận”.

Khảo sát một vòng xung quanh phường Bình Chuẩn, thị xã Dĩ An, tỉnh Bình Dương, mục kích tận nơi các khu “nhà bán” mới thấy hết rủi ro của việc mua nhà dạng phân lô bán nền. Chủ nhà xây chi chít, nhà nọ liền vách nhà kia với diện tích trên 40 m2, gồm 2 lầu, giá bán 380 triệu đồng/căn, đường nội bộ trừ 5m. Khi phóng viên hỏi về tính pháp lý của dự án, thì chủ nhà trả lời “đã có đầy đủ giấy tờ, bao sang tên”. Tuy nhiên, khi xem bìa đỏ của khu đất thì thấy, trên lô đất vườn 2.300 m2, chỉ có 235 m2 đất ở.

Với giá bán 380 triệu đồng/căn, thì chi phí xây dựng cho mỗi căn nhà khoảng 200 triệu đồng. Tính ra, đất vườn có giá khoảng 4,5 triệu đồng/m2, cao hơn gấp nhiều lần so với giá đất vườn mà các hộ dân tại đây đang bán, khoảng từ 1 - 1,2 triệu đồng/m2.

Dù rủi ro, nhưng nhà đất phân lô bán nền rất ăn khách, bởi sản phẩm này đáp ứng được nhu cầu cao của đối tượng người mua nhà có thu nhập thấp, đặc biệt là công nhân ngoại tỉnh có nhu cầu cấp thiết về chốn an cư.