Làm việc với nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản, bà Võ Nhật Liễu, Tổng giám đốc Học viện Đào tạo thương hiệu và phát triển dự án bất động sản Propiin phản ánh, bảng giá cũng như cách tính tiền sử dụng đất tác động rất lớn đến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp, mà cuối cùng người tiêu dùng là đối tượng phải gánh.

Theo bà Liễu, giá đất trên thị trường đã biến động mạnh trong thời gian qua, đặc biệt là giá đất tại các khu vực vùng ven đã lập đỉnh vào năm 2022. “Nếu lấy giá thị trường để đưa vào bảng giá đất lần đầu áp dụng từ năm 2026, thì liệu rằng có đang áp một mức giá nền quá cao hay không. Khi đó, bài toán đầu tư của doanh nghiệp còn có lãi nữa hay không?”, bà Liễu đặt vấn đề.

Tiền sử dụng đất là một con số thách thức đối với doanh nghiệp. Trong bài toán đầu tư hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm trên dưới 20%. Một dự án có tổng mức đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tiền sử dụng đất khoảng 200 tỷ đồng.

Thậm chí, khi đưa ẩn số tiền sử dụng đất vào bài toán kinh doanh, nhiều doanh nghiệp phải tự tính toán mức tối đa có thể chịu được để quyết định đầu tư hay rút lui khỏi dự án. Những nhà đầu tư quốc tế rất quan tâm đến vấn đề này. Việc tư vấn, thẩm định giá để tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp cũng rất thách thức, bởi hiện nay vẫn chưa có công thức tính.

Do đó, theo bà Liễu, việc xây dựng bảng giá đất theo thị trường đòi hỏi cách tiếp cận khoa học, có hệ thống dữ liệu đầy đủ và minh bạch. Để phản ánh sát giá thực, cần khảo sát trên một lượng lớn giao dịch kéo dài ít nhất 5 - 10 năm, thay vì dựa vào các thương lượng rời rạc giữa người mua và người bán. Nếu vội vàng áp dụng giá thị trường trong bối cảnh còn nhiều yếu tố bất thường, sẽ dễ dẫn đến hợp thức hóa giá ảo.

Trên thực tế, giá trúng đấu giá và các giao dịch chuyển nhượng mua bán lâu nay được các địa phương coi là một trong những cơ sở dữ liệu để xây dựng bảng giá đất. Tuy nhiên, Viện Kinh tế xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, nhiều địa phương đã tổ chức đấu giá đất nền tại các khu đô thị, khu dân cư, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia với giá trúng đấu giá cao hơn rất nhiều so với giá khởi điểm.

Chưa kể, thời điểm cuối quý I/2025 đã xảy ra hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số địa phương trước thông tin sáp nhập. Chẳng hạn, tại Đồng Nai, giá rao bán đất nền một số khu vực thuộc huyện Nhơn Trạch (cũ) tăng khoảng 20 - 30%, có nơi tăng trên 40% so với cùng kỳ năm 2024; hay tại Bình Dương (cũ), giá rao bán đất nền tại một số khu vực giáp ranh TP.HCM tăng khoảng 20 - 30% so với cùng kỳ năm 2024.

Các giao dịch trong thời gian này chủ yếu là để đầu cơ, lướt cọc. Viện Kinh tế xây dựng dự báo hiện tượng sốt đất có thể còn xuất hiện tại một số khu vực sau sáp nhập địa giới hành chính, đặc biệt là những địa điểm được chọn là nơi đặt trung tâm hành chính mới, khu vực vùng ven các đô thị lớn có hạ tầng kết nối thuận tiện.

Theo TS. Trần Việt Anh, Phó hiệu trưởng Trường đại học Hùng Vương, nếu nói xây dựng giá đất tiệm cận thị trường thì cần làm rõ tiệm cận thị trường nào. Việc lấy theo đấu giá đất để làm căn cứ xác định giá thị trường là chưa đúng, do đó, cần xác định rõ loại thị trường, bởi thị trường của một bộ phận nhỏ lẻ cũng là vấn đề.

Dẫn chứng tại vòng xoay Cát Lái (TP.HCM), giá đền bù lên tới 81 triệu đồng/m2, khiến doanh nghiệp phải đưa giá bán lên khoảng 200 triệu đồng/m2 mới đảm bảo lợi nhuận, ông Trần Việt Anh lưu ý, bảng giá đất cập nhật theo giá thị trường nhưng cần có lộ trình, tránh gây sốc.

“Đây là lý do cần sớm sửa đổi Luật Đất đai 2024, trong đó có quy định liên quan đến bảng giá đất. Bảng giá đất mới dự kiến áp dụng đồng loạt trong nửa năm tới, nếu không sửa kịp thời, các bất cập đang diễn ra tại một số địa phương có thể lan rộng. Chưa kể, quá trình sáp nhập tỉnh còn khiến nhiều nơi tồn tại song song nhiều bảng giá đất, gây thiếu nhất quán và khó khăn trong quản lý”, ông Trần Việt Anh cảnh báo.

Cùng quan điểm, TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế, Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đánh giá, Luật Đất đai 2024 xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, nhưng chưa có văn bản nào khuyến khích xây dựng bảng giá đất sát hoặc theo giá thị trường, bởi nguyên tắc thị trường thì cần có tính ổn định.

Ông Thuận cũng đề xuất, TP.HCM cần điều chỉnh giá đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất nông nghiệp trong cùng một thửa đất có đất ở bằng 65-70% giá đất ở trong bảng giá. Như vậy, khi nộp thuế chuyển mục đích sử dụng đất ở, mức chênh lệch sẽ không quá lớn như hiện nay.