Một trong những nguyên nhân khiến thanh khoản thị trường địa ốc thấp là giá bất động sản vẫn neo ở mức cao. Ảnh: Đ.T

Dễ mua, khó bán

Tại một sự kiện về bất động sản mới đây, một người môi giới than thở rằng, từ đầu năm đến nay, ngày nào cũng tích cực đăng tin rao bán, dẫn khách đi xem đất/coi nhà, nhưng chưa chốt được giao dịch nào. Người mua thì chê đắt, người bán thì “hét giá” trên trời.

Tương tự là câu chuyện một người rao bán căn nhà 5 tầng, tọa lạc ngay mặt tiền đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh - cửa ngõ phía Đông của TP.HCM. Đây được xem là vị trí “vàng” vì rất tiện cho buôn bán, kết nối vào trung tâm cũng nhanh chóng…, song rao bán nửa năm nay chưa có người hỏi mua.

Theo giấy tờ được cấp, căn nhà này có diện tích đất 108 m2, xây 5 tầng, với tổng diện tích hơn 500 m2, rao bán với giá 28 tỷ đồng. Tính ra, giá chỉ khoảng 56 triệu đồng/m2, thấp hơn giá một căn chung cư tầm trung bây giờ. Vậy mà anh đã nhờ môi giới rao bán và tìm khách giúp từ đầu năm đến giờ mà không có ai hỏi mua.

Không chỉ cá nhân, mà ngay cả doanh nghiệp có dự án mở bán trong thời gian vừa qua cũng rất khó khăn. Đơn cử, một tập đoàn bất động sản lớn tại Bình Dương đã liên tục triển khai các chương trình giới thiệu dự án mới ra thị trường, sản phẩm chủ yếu có mức giá tầm trung (khoảng 1,6 - 2 tỷ đồng/căn hộ), nhưng thanh khoản không cao.

“Dù giỏ hàng đợt này có giá bán phù hợp với số đông, nhưng số sản phẩm được đặt cọc chưa nhiều. Dự án mở bán trước đó có 6 block, nhưng chỉ bán được 1 block”, đại diện của tập đoàn này cho biết.

Nhà đầu tư vẫn chờ

Những người theo dõi thị trường bất động sản không khó để nhận ra rằng, tình cảnh “dễ mua, khó bán” hiện nay tương tự như thời điểm cùng kỳ năm ngoái. Khi thị trường bất động sản “giảm tốc”, nhà đầu tư đồng loạt rao bán lại sản phẩm bất động sản. Thậm chí, có không ít người sẵn sàng “cắt lỗ” để mong thoát hàng sớm, nhưng lượng giao dịch thành công vẫn rất ít.

Giao dịch nhà đất khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn khoảng cách xa.

Các thành viên thị trường đã chỉ ra nhiều lý do dẫn tới tình trạng trên, trong đó nổi bật là giá bán “neo” ở mức cao. Đồng thời, quỹ đất hiện không phát triển được các dự án mới, gặp khó khăn và ách tắc về vấn đề pháp lý, cũng như nhà đầu tư đẩy lợi nhuận kỳ vọng lên quá cao. Ngoài ra, tín dụng vào bất động sản bị siết lại, nhiều ngân hàng có động thái quyết liệt hơn khi tạm dừng cho vay lĩnh vực bất động sản…

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện nay, các vướng mắc liên quan đến vấn đề pháp lý đang được Chính phủ và các địa phương chung tay tháo gỡ. Phía ngân hàng cũng ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi lãi suất đã giảm. Vậy câu hỏi đặt ra là: “Tại sao thanh khoản trên thị trường vẫn gặp khó?”.

Lý giải vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn (thuộc Công ty cổ phần Propertyguru Việt Nam) cho hay, giao dịch nhà đất khó thành công do kỳ vọng giữa người bán và người mua vẫn còn khoảng cách xa. Cụ thể, theo khảo sát, trong những lý do mà nhà đầu tư cần rao bán bất động sản, thì 49% là để cơ cấu lại danh mục đầu tư; 23% là do không có nhu cầu sử dụng, nên rao bán lại; chỉ 22% là do kẹt tài chính, phải sang nhượng để giải quyết vấn đề kinh tế.

“Vì nhóm người bán cần thoát hàng do khó khăn tài chính không cao, nên phần lớn vẫn nuôi kỳ vọng sẽ bán ra bất động sản với mức có lời, lợi nhuận dao động trên dưới 10%. Cụ thể, theo khảo sát, 42% người được hỏi muốn bán bất động sản với mức lợi nhuận cao hơn giá mua vào ít nhất 10%; 38% nhà đầu tư chấp nhận bán ra với lợi nhuận chênh lệch từ 2 đến dưới 10%. Chỉ có khoảng 16% chấp nhận giảm giá 5-20% để thoát hàng. Tỷ lệ nhà đầu tư chấp nhận mức giảm giá trên 20% chỉ khoảng 3%”, ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Câu hỏi đặt ra tiếp theo là bao giờ thanh khoản mới tăng trở lại? Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện nghiên cứu Dat Xanh Services (FERI), trong quý III/2023, sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn và đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại thị trường bất động sản hay không.

Nếu lãi suất giảm xuống dưới mức 10%/năm, thị trường ấm dần lên, thì làn sóng đầu tư nhà đất có thể sẽ nhen nhóm trở lại, dòng tiền với doanh nghiệp có thể “rủng rỉnh” hơn. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, thị trường bất động sản tiếp tục trầm lắng, thì khả năng dòng tiền sẽ vẫn ở lại ngân hàng.