Thị trường được bổ sung cả về lượng và chất

Quý IV/2023 là thời điểm thị trường nhà ở tại Hà Nội ghi nhận số lượng nguồn cung mới thấp nhất trong 10 năm qua, xét trên cả phân khúc cao tầng và thấp tầng. Tuy nhiên, tình hình được kỳ vọng sẽ dần được cải thiện trong năm sau. 

Người mua nhà sẽ có thêm nhiều sự lựa chọn hơn trong năm 2024. Ảnh: Dũng Minh

Theo báo cáo mới đây của Savills, trong năm 2024, thị trường sẽ đón nhận thêm 12.100 căn hộ mới, với 87% thị phần nằm tại các quận Hoàng Mai, Nam Từ Liêm và Hà Đông. Ngoài ra, các tỉnh lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh cũng sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ trong 2 năm tới. Với phân khúc thấp tầng, thị trường dự kiến sẽ được bổ sung 14.000 căn mới vào năm 2026.

Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết Hà Nội đặt mục tiêu hoàn thành 3 dự án với tổng khoảng 1.200 căn hộ. Trước đó, từ đầu năm 2021 đến hết tháng 4/2023, cả thành phố chỉ có 4 dự án nhà xã hội được hoàn thành.

Những con số tích cực trên được củng cố bởi động thái thông qua Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và gần đây nhất là Luật Đất đai (sửa đổi) của Quốc hội. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ, các luật mới sẽ giúp các cơ quan có thêm cơ sở để phê duyệt thủ tục pháp lý của các dự án bất động sản. Đây chính là yếu tố then chốt giúp khơi thông nguồn cung cho thị trường.

Trong năm 2024 – 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn.
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội.

Không chỉ về lượng, khía cạnh “chất” của nguồn cung cũng được củng cố. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cho biết Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã có thêm một quy định quan trọng là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi các sản phẩm hình thành trong tương lai. Đây sẽ là một định hướng quan trọng giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn. 

“Chúng ta có thể tin rằng trong năm 2024 - 2025 và giai đoạn tiếp theo, niềm tin của thị trường sẽ được củng cố vững chắc hơn. Các dự án sẽ được cung cấp bởi những chủ đầu tư uy tín và thực sự có năng lực tài chính, từ đó thị trường sẽ cân bằng và đa dạng hơn về sản phẩm”, bà Hằng cho biết.

Đồng thời, nguồn cung mới cũng sẽ được cải thiện nhờ đà phát triển của hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông. Trong đó, các dự án như đường Vành đai 3,5 và 4 sẽ góp phần mở rộng thị trường nhà ở Hà Nội, khai phá tiềm năng tại khu vực ngoại thành.

Trước đó, nguồn cung bất động sản trong quý IV/2023 vẫn chưa thể tìm thấy sức bật. Đối với phân khúc căn hộ, phía Savills cho biết nguồn cung sơ cấp chỉ dừng ở mức 11.911 căn, giảm 40% theo quý và giảm 41% theo năm. Về phân khúc biệt thự/nhà liền kề, nguồn cung mới cũng chỉ có 87 căn, bao gồm 58 căn từ dự án mới Solasta Mansion (Hà Đông) và 29 căn từ dự án hiện hữu An Lạc Green Symphony (Hoài Đức).

Tỷ lệ hấp thụ còn hạn chế

Xét các dự án mở bán trong quý IV/2023, khoảng giá phổ biến của cả hai phân khúc vẫn neo ở mức cao. Trong đó, giá căn hộ dao động trong khoảng 51 - 70 triệu đồng/m2, chiếm 63% nguồn cung mới, tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Các phân khúc khác như biệt thự, nhà liền kề, shophouse cũng ghi nhận chiều hướng tăng giá tương tự. 

Dẫu vậy, tỷ lệ hấp thụ của các dự án lại tương đối khiêm tốn. Với phân khúc chung cư, con số này chỉ dừng ở mức 46%. Thậm chí, phân khúc thấp tầng chỉ có tỷ lệ hấp thụ ở mức 9%.

“Tâm lý của người mua hiện nay vẫn còn quan ngại. Thực tế cho thấy số lượng căn hộ bán được của quý IV/2023 chủ yếu là những dự án của các chủ đầu tư uy tín và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra, nhiều ngân hàng cũng thận trọng đối với các chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ pháp lý với dự án, khi xét thủ tục cho vay. Điều này vô hình chung ảnh hưởng tới quyết định của khách mua và số lượng nhà được bán, đồng thời lý giải cho việc dù lãi suất cho vay đã giảm nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn không cao”, bà Hằng chia sẻ.