Luật sư Vũ Ngọc Chi

Thưa luật sư, gần đây một số khu vực có hiện tượng sốt đất nền. Tuy nhiên, có nhiều dấu hiệu cho thấy, hoạt động mua bán phức tạp và được cảnh báo có rủi ro?

Nhìn chung, tâm lý người Việt Nam truyền thống thích nhà đất, nên đất nền vẫn là phân khúc quan trọng. Đối với đất nền trong các dự án, do có quy mô lớn nên pháp luật đã có những điều chỉnh nhất định nhằm đáp ứng các mục tiêu chung trong xã hội, cũng như tạo điều kiện thuận lợi cho người dân.

Các dự án thường được kiểm soát chặt chẽ hơn được quy định ở Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Sơ bộ và cơ bản như sau:

Chủ đầu tư cần mua đất từ người dân hoặc xin Nhà nước giao đất để thực hiện dự án (tùy thuộc vào chủ thể thực hiện dự án và loại đất bị thu hồi mà có các trình tự thủ tục khác nhau đối với người thực hiện dụ án và các chủ đất bị lấy đất thực hiện dự án).

Chủ đầu tư phải lập dự án và được các cơ quan có thẩm quyền cấp phép thực hiện dự án đầu tư. Sau khi được phép thực hiện dự án và có quyết định về việc cho phép bán lô, nền thì chủ dự án công bố thông tin, giới thiệu đến người dân hoặc bán đấu giá theo quy định của pháp luật theo quy định tại điều 119 Luật Đất đai.

Việc giao dịch với người dân dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật phải bằng văn bản và có hiệu lực pháp luật.

Việc Nhà nước hoặc các pháp nhân thực hiện dự án đầu tư đa phần được công khai, minh bạch, có sự kiểm soát nhất định, bài bản và theo pháp luật, có quy hoạch, kế hoạch cụ thể, có căn cứ và mục đích rõ ràng vì vậy hạn chế được rất nhiều rủi ro cả về pháp lý lẫn thiệt hại về kinh tế.

Nhưng hiện nay có nhiều trường hợp các cá nhân bỏ vốn mua gom đất từ các hộ dân và tự tách thửa bán lại. Nếu thực hiện đúng các quy định pháp luật về đất đai thì cơ bản giao dịch vẫn đảm bảo tính pháp lý. Tuy nhiên, trên thực tế, hoạt động này đang được cảnh báo có nhiều phức tạp, rủi ro.

Việc phân lô bán nền này chủ yếu ăn theo các quy hoạch của Nhà nước hoặc các dự án khác, vì thế nó sẽ diễn ra một cách tự phát, không bài bản, thậm chí khi tự phát phân lô, bán nền xong thì không thể sử dụng được do vướng các quy hoạch, kế hoạch khác của Nhà nước đã có trước hoặc sắp triển khai vì thế có thể tiếp tục bị điều chỉnh.

Một số địa phương có tình hình mua bán đất nền phức tạp đang sửa đổi quy định để quản lý chặt chẽ hơn việc phân lô bán nền, nhưng cũng có ý kiến lo ngại quy định như vậy sẽ làm khó cho người dân khi muốn tách thửa?

Trước đây, tại TP.HCM quy định về tách thửa chủ yếu yêu cầu đảm bảo diện tích tối thiểu sau khi tách từ 36 - 120 m2 tùy từng khu vực quận, huyện (Quyết định 33/2014 về diện tích tối thiểu được tách thửa). Nhưng sau một thời gian áp dụng, tình trạng phân lô bán nền nhỏ lẻ, tràn lan, không đúng quy hoạch, hạ tầng không đủ chuẩn, kết nối không đồng bộ..., làm ảnh hưởng đến chất lượng sống người dân.

Việc siết chặt quy định là cần thiết nhưng cần áp đúng đối tượng là quy định tách thửa để thực hiện dự án, không nên áp dụng với các đối tượng thực hiện vì mục đích dân sinh khác như tách thửa cho con cái ra ở riêng hoặc bán một phần để giải quyết kinh tế gia đình.

Việc này không quá khó để kiểm soát, khi tách thửa cần làm rõ tách thửa nhằm mục đích gì (phân lô, bán nền hay thực hiện việc phân chia tài sản cho các con cái hoặc mua bán đơn thuần giải quyết kinh tế gia đình). Bên cạnh đó, có một cơ chế để kiểm soát việc thực hiện tách thửa xem có đúng mục đích đã khai báo hay không và cần nhất có chế tài và các cơ quan để thực hiện chế tài này.

Có địa phương đang xem xét đưa ra quy định diện tích trên 2.000 m2 thì phải thực hiện dự án. Với quy mô nhất định buộc phải đưa vào trình tự như thực hiện dự án, vừa đáp ứng được quản lý nhà nước nói chung và không ảnh hưởng đến việc tách thửa của người dân.

Theo luật sư, khách mua đất nền nên lưu ý điều gì để tránh rủi ro, ảnh hưởng quyền lợi về sau?

Dù là phân lô bán nền hay các sản phẩm bất động sản khác, gốc rễ pháp lý vẫn nằm ở Luật Đất đai và sau đó là Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tài sản về đầu tư, việc làm rõ được quyền sử dụng đất đang ở trạng thái nào sẽ hiểu được trình tự thủ tục, giới hạn pháp lý có cho phép hay không, có mang đến rủi ro gì hay không, có nằm trong quy hoạch hoặc có phù hợp với mục đích của người đầu tư hay không.

Khách hàng cũng cần cân nhắc tranh chấp hiện hữu hoặc trong quá khứ đã xảy ra. Lưu ý tuân thủ hình thức giao dịch tài sản, tránh tình trạng giao dịch vô hiệu.