Thị trường căn hộ dọc tuyến Quốc lộ 13 không hình thành một mặt bằng giá đồng nhất mà đang phân hóa theo vị trí, chất lượng dự án, thời điểm phát triển và hệ sinh thái đi kèm. Ảnh: TT.

Thị trường hình thành mặt bằng giá mới

Mới đây, phân khu căn hộ Diamond Sky (mặt tiền Quốc lộ 13, phường Hiệp Bình, TP.HCM) chính thức công bố mức giá từ 90 triệu đồng/m2. Dự án có 296 căn hộ, 7 shophouse và 4 penthouse, nằm trong khu đô thị Vạn Phúc City quy mô khoảng 198 ha.

Sự xuất hiện của mức giá này phần nào cho thấy mặt bằng giá căn hộ dọc Quốc lộ 13 đang có sự thay đổi đáng kể. Tuy nhiên, thị trường không hình thành một mặt bằng giá đồng nhất mà đang phân hóa theo vị trí, chất lượng dự án, thời điểm phát triển và hệ sinh thái đi kèm.

Trên trục Quốc lộ 13 và khu vực lân cận, nhiều dự án đang được giao dịch hoặc chuẩn bị đưa ra thị trường với khoảng giá khá rộng. Một số sản phẩm thứ cấp hiện xoay quanh mức 60 triệu đồng/m2, trong khi các dự án mới có mức giá phổ biến khoảng 70 - 80 triệu đồng/m2. Ở nhóm cao cấp, mức giá đã tiến lên ngưỡng 90 triệu đồng/m2.

Chẳng hạn, dự án The Emerald Boulevard do Lê Phong phát triển, nằm trên mặt tiền Quốc lộ 13 (thuộc khu vực Thuận An, Bình Dương cũ), gồm 3 tháp cao 40 tầng, được chào bán quanh mức 70 triệu đồng/m2. Trong khi đó, The Emerald 68 gần đó cũng được Lê Phong cất nóc và đang hoàn thiện, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp hiện dao động khoảng 58 - 65 triệu đồng/m2.

Tương tự, dự án La Pura - trước đây được biết đến với tên Astral City, đang được tái khởi động và đưa sản phẩm trở lại thị trường với giá từ khoảng 46 - 60 triệu đồng/m2. Dự án Midori Park The Glory có mức giá từ khoảng 65 triệu đồng/m2, trong khi một số dự án căn hộ của TBS Group dự kiến đưa ra thị trường ở khoảng 65 - 80 triệu đồng/m2.

Như vậy, nếu chỉ nhìn vào giá bán, khoảng cách giữa các dự án trên trục Quốc lộ 13 đang dần thu hẹp, đặc biệt khi nhóm dự án mới tiến vào vùng giá 70 - 80 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa các sản phẩm đang trở nên tương đồng về giá trị.

Bất động sản nhà ở là một sản phẩm có tính đặc thù. Hai dự án cùng nằm trên một tuyến đường, cùng kết nối về trung tâm TP.HCM nhưng có thể có sự khác biệt đáng kể về quy hoạch, quy mô, cảnh quan, tiện ích, chất lượng xây dựng, cộng đồng cư dân và khả năng vận hành.

Do đó, mức giá 90 triệu đồng/m2 của một dự án không nhất thiết tạo ra một “mặt bằng chuẩn” cho toàn bộ khu vực. Ngược lại, sự xuất hiện của những mức giá cao hơn đang cho thấy thị trường Quốc lộ 13 bắt đầu hình thành nhiều lớp sản phẩm, với giá bán phản ánh ngày càng rõ hơn chất lượng và giá trị sử dụng của từng dự án.

Điều này cũng cho thấy Quốc lộ 13 đang chuyển từ một trục giao thông đơn thuần thành một không gian phát triển đô thị có sự đa dạng về sản phẩm nhà ở.

Hạ tầng và khẩu vị người mua định hình lại giá trị

Một trong những yếu tố được kỳ vọng tiếp tục tác động đến thị trường nhà ở dọc Quốc lộ 13 là hạ tầng giao thông.

Dự án mở rộng Quốc lộ 13 đoạn từ cầu Bình Triệu đến cầu Vĩnh Bình đang được đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng và chuẩn bị triển khai xây dựng. Sau khi hoàn thành, tuyến đường dự kiến được mở rộng lên 10 - 14 làn xe, qua đó tăng năng lực kết nối giữa TP.HCM với khu vực Bình Dương và các đô thị phía Bắc của vùng Đông Nam Bộ.

Với các dự án nhà ở nằm dọc trục giao thông này, hạ tầng không chỉ tác động đến khả năng di chuyển mà còn góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị. Khi thời gian kết nối với khu vực trung tâm được cải thiện, người mua có thêm lý do để cân nhắc các khu vực ngoài lõi thay vì chỉ tập trung vào những dự án nằm gần trung tâm.

Tuy nhiên, hạ tầng giao thông chỉ là một phần trong bài toán giá trị. Cùng với sự dịch chuyển về giá, tiêu chí lựa chọn căn hộ của người mua cũng đang thay đổi. Giá bán vẫn là yếu tố đầu tiên quyết định khả năng tiếp cận, nhưng ngày càng khó trở thành yếu tố duy nhất quyết định giao dịch.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam, cho biết khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, người mua hiện ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững.

Theo bà Dung, trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục có sự sàng lọc, với các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ có khả năng thu hút dòng tiền hiệu quả hơn.

Nhìn từ diễn biến tại Quốc lộ 13, xu hướng này khá rõ. Khi nhiều dự án cùng xuất hiện trong một khoảng giá tương đối gần nhau, người mua sẽ có điều kiện so sánh trực tiếp nhiều hơn. Khi đó, lợi thế cạnh tranh không còn nằm đơn thuần ở giá bán mà chuyển sang chất lượng sản phẩm và tổng giá trị mà dự án mang lại.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam dự báo trong giai đoạn 2027 - 2030, thị trường nhà ở TP.HCM mở rộng có thể đón hơn 30.000 căn hộ mới mỗi năm từ các đại đô thị quy mô lớn. Phân khúc trung cấp được kỳ vọng gia tăng tỷ trọng từ năm 2027, đáp ứng nhu cầu của nhóm khách hàng trẻ và người lao động có thu nhập trung bình.

Trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục gia tăng, chất lượng sản phẩm cũng trở thành một yếu tố quan trọng của thị trường. Với các khu đô thị quy mô lớn, mức độ hoàn thiện của hệ thống tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân cũng là những yếu tố góp phần tạo nên giá trị sử dụng của sản phẩm.