Lãi suất bắt đầu “rơi”

Tuần này, một loạt ngân hàng công bố giảm lãi suất và tung ra các gói ưu đãi tín dụng. Cụ thể, từ 11/8, Ngân hàng TMCP Quốc Dân (NCB) triển khai chính sách giảm 0,5%/năm lãi suất cho vay đối với toàn bộ các gói vay dành cho khách hàng cá nhân và doanh nghiệp (doanh nghiệp SME và doanh nghiệp vận hành theo chuỗi).

Trước đó, một loạt ngân hàng như LPBank, VPBank, SeABank, BIDV cũng công bố giảm lãi suất nhiều kỳ hạn, mức giảm 0,1-0,5%/năm.

Cùng với giảm lãi suất huy động và cho vay, các ngân hàng cũng tung ra nhiều gói tín dụng ưu đãi, quy mô lên tới hàng chục ngàn tỷ đồng. Cụ thể, Agribank triển khai chương trình tín dụng ưu đãi quy mô 70.000 tỷ đồng. Con số này tại BIDV, Vietcombank, VietinBank là 50.000 tỷ đồng. Ở nhóm ngân hàng TMCP tư nhân, nhiều ngân hàng cũng cho biết, đang xây dựng và chuẩn bị tung ra thị trường các gói tín dụng ưu đãi, quy mô vài ngàn tỷ đồng.

Tuy lãi suất đã hạ nhiệt, song có thể thấy, việc giảm lãi suất huy động chủ yếu áp dụng với khách hàng đại chúng. Riêng với khách hàng ưu tiên, tùy vào mức tiền gửi, các ngân hàng vẫn duy trì mức lãi suất ưu đãi hấp dẫn.

Dù lãi suất đang có dấu hiệu hạ nhiệt, song dòng vốn cho bất động sản vẫn khó. Ảnh: Đức Thanh

Với cho vay, việc giảm lãi suất chỉ áp dụng với lĩnh vực ưu tiên, cụ thể gồm doanh nghiệp vừa và nhỏ, nông nghiệp nông thôn, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao, xuất khẩu, kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, công nghiệp hỗ trợ, bán dẫn, chế biến, chế tạo và các dự án xanh…

Hơn nữa, việc giải ngân phụ thuộc rất nhiều vào tình hình tài chính của doanh nghiệp cũng như thẩm định của các nhà băng.

Ông Nguyễn Anh Khoa, Giám đốc phân tích CTCP Chứng khoán Agribank (Agriseco) cho rằng, việc triển khai các gói tín dụng ưu đãi không phải là động lực trực tiếp tạo ra tăng trưởng kinh tế, mà nó chỉ là công cụ hỗ trợ. Để tạo ra tăng trưởng kinh tế, phụ thuộc rất nhiều vào hiệu quả giải ngân.

Ông Bạch Thành Long, Phó tổng giám đốc Vietcombank khẳng định, việc giải ngân phụ thuộc rất lớn năng lực hấp thụ vốn và sức khỏe tài chính của doanh nghiệp. Quan điểm của ngân hàng là tăng trưởng tín dụng phải gắn với chất lượng và tính bền vững, không chạy theo tăng trưởng bằng mọi giá.

Tín dụng bất động sản chuyển hướng chậm

Như đã nói, các gói tín dụng ưu đãi chỉ chảy vào lĩnh vực ưu tiên, đồng nghĩa thời gian tới bất động sản vẫn tiếp tục phải đối phó với tình trạng vốn vừa đắt đỏ, vừa khan hiếm. Theo khảo sát của Báo Tài chính - Đầu tư, hiện lãi suất thả nổi với cho vay mua nhà lên tới 15 - 16%/năm.

Báo cáo tài chính quý II/2026 của một số ngân hàng cho thấy, dư nợ cho vay cá nhân mua nhà chững lại đáng kể, song tín dụng kinh doanh bất động sản toàn hệ thống có sự phân hóa.

Ngoại trừ một số ngân hàng có tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chững lại so với đầu năm (chỉ tăng 2,5% tại Techcombank, tăng 7,8% tại SHB), nhiều ngân hàng vẫn ghi nhận tốc độ tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản rất mạnh.

Hiện tại, tăng trưởng tín dụng đang nhanh hơn so với huy động. Điều này tạo áp lực thanh khoản cho hệ thống ngân hàng và vẫn chưa có cơ sở nào cho thấy khó khăn đã được giải quyết. Vừa qua, NHNN điều chỉnh một loạt tỷ lệ để hỗ trợ thanh khoản, song các biện pháp này chỉ giúp các ngân hàng có thêm không gian tăng trưởng tín dụng, không bơm thêm tiền vào nền kinh tế. Khi chưa có nguồn vốn mới, khoảng trống thiếu hụt thanh khoản vẫn tiếp tục tồn tại.

- Ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup

Cụ thể, tính tới cuối tháng 6/2026, VPBank ghi nhận tăng trưởng dư nợ kinh doanh bất động sản 42,6% so với đầu năm, cao gần gấp đôi tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng này. Tỷ trọng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ tính đến cuối quý II là khoảng 25,5%, cao hơn con số 22% cuối năm 2025 và nằm trong nhóm cao nhất hệ thống. Tại TPBank, dư nợ kinh doanh bất động sản tăng 54,5% so với đầu năm. Các con số này tại VIB là 58%, tại MB là 38,2%, tại PGBank tăng 17,7%...

Nhìn vào cơ cấu danh mục, có thể thấy, tín dụng kinh doanh bất động sản chủ yếu tăng nhanh tại các ngân hàng đang có tỷ trọng lĩnh vực này không quá lớn. Ngược lại, những ngân hàng “hãm phanh” tín dụng kinh doanh bất động sản chủ yếu là các ngân hàng đã có tỷ trọng cho vay bất động sản quá lớn trong tổng danh mục và buộc phải hạ tỷ trọng để đảm bảo an toàn, cũng như có dư địa cho vay các lĩnh vực không bị hạn chế bởi “room”.

Đơn cử, tại SHB, dù tăng trưởng chững lại, nhưng tỷ trọng tín dụng kinh doanh bất động sản trên tổng dư nợ của SHB vẫn lên tới 33,5%; tại Techcombank là 26,7%. Còn tại VIB, tín dụng kinh doanh bất động sản tăng nhanh, song chỉ chiếm tỷ trọng khoảng 8,4% tổng dư nợ cho vay của ngân hàng này.

Nhìn một cách tổng thể, tổng quy mô tín dụng bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng tại các ngân hàng, dù cho vay với khách hàng cá nhân chững lại, thậm chí sụt giảm nhẹ.

Một chuyển động đáng lưu ý của các ngân hàng thương mại là tín dụng xây dựng bật tăng rất nhanh, trong khi tín dụng bất động sản tăng chậm, thậm chí giảm. Đơn cử, Techcombank tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản chỉ 2,5%, nhưng tín dụng xây dựng tăng 56,26%; tại LPBank, tín dụng xây dựng tăng gần 18% (cao gấp 10 lần tốc độ tăng tín dụng kinh doanh bất động sản). Tại KienLongBank, tín dụng bất động sản giảm một nửa, nhưng tín dụng xây dựng tăng 28,2%. Tại HDBank, tín dụng xây dựng tăng 23,83%, cao gấp đôi tốc độ tăng tín dụng kinh doanh bất động sản…

Theo lý giải của các nhà băng, tín dụng xây dựng tăng trong nửa đầu năm 2026 phần lớn do các dự án hạ tầng bùng nổ trên toàn quốc. Việc nới lỏng tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn từ 30% lên 40%, cùng với các dự án nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh cũng giúp tín dụng lĩnh vực này tăng mạnh. Ngoài ra, việc NHNN loại trừ dư nợ 18 dự án trọng điểm khỏi cách tính room tín dụng cũng khiến các nhà băng chuyển hướng sang các dự án này, nhằm mở rộng cho vay mà vẫn không phải xin “nới” room tín dụng.

Tuy vậy, trên thực tế, ranh giới giữa tín dụng xây dựng và bất động sản của một số dự án rất mờ nhạt. Vì vậy, việc ngân hàng giảm tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng tín dụng hạ tầng chưa thực sự giảm được rủi ro tập trung vốn.

Tỷ trọng tín dụng bất động sản có giảm thực hay không vẫn còn tranh cãi, song chuyện lãi suất cho vay bất động sản khó có thể giảm là thực tế mà doanh nghiệp phải đối mặt.

Thời gian vừa qua, NHNN đã tiến hành loạt giải pháp hỗ trợ thanh khoản hệ thống, nhưng theo ông Trần Ngọc Báu, CEO WiGroup, các giải pháp vừa qua của NHNN mới chỉ tạo thêm dư địa tăng trưởng tín dụng, chưa tạo thêm được nguồn vốn mới cho hệ thống. Trong khi đó, thiếu nguồn vốn mới là vấn đề mấu chốt nhất của nền kinh tế, cũng là nguyên nhân trực tiếp của câu chuyện lãi suất cao và khát thanh khoản như hiện nay.

Vị chuyên gia này chỉ ra, trong lịch sử, thời kỳ tiền rẻ của Việt Nam được thiết lập nhờ hai yếu tố. Một là, vốn ngoại chảy vào mạnh, buộc NHNN phải đẩy ra lượng tiền đồng lớn để trung hòa USD dư thừa. Hai là đẩy được lượng lớn tiền gửi của Kho bạc Nhà nước sang hệ thống ngân hàng thương mại.

Trong bối cảnh vốn ngoại 7 tháng đầu năm rút ròng như hiện nay, ông Trần Ngọc Báu cho rằng, giải pháp hữu hiệu nhất để tạo tiền cho hệ thống là phải nới trần tiền gửi có kỳ hạn của Kho bạc Nhà nước tại các ngân hàng thương mại lên trên 50%.

Nếu tỷ lệ này được nới lên 80%, hệ thống ngân hàng sẽ được bổ sung thêm hàng trăm ngàn tỷ đồng, giải cơn khát thanh khoản. Tuy vậy, việc điều chỉnh tỷ lệ này liên quan đến nhiều bộ, ngành và dự kiến nếu điều chỉnh phải diễn ra từ đầu năm tới. Như vậy, từ nay đến cuối năm, khoảng trống thiếu hụt thanh khoản vẫn sẽ tồn tại.

Trong bối cảnh tiền gửi tăng chậm và tín dụng tăng nhanh, thì cầu vốn tiếp tục tăng mạnh. Mới đây, NHNN tiếp tục nhận được kiến nghị của nhiều doanh nghiệp, đề xuất cơ chế tín dụng cho 17 dự án với tổng nhu cầu vốn vay dự kiến khoảng 955.000 tỷ đồng. Với cầu vốn lớn cho tăng trưởng, rõ ràng, lãi suất khó có thể hạ nhiệt trên diện rộng. Lãi vay ưu đãi chỉ đến được với lĩnh vực ưu tiên. Theo đó, thời gian tới, tín dụng cho bất động sản vẫn tiếp tục khó khăn.