Bài toán định giá

Chỉ trong 1 tháng vừa qua, bất động sản Đà Nẵng có những biến động mạnh, khi giá đất liên tục tăng cao gấp rưỡi, gấp đôi, thậm chí gấp ba ở nhiều phân khu khác nhau khiến nhiều khách hàng có nhu cầu mua đất để định cư không thể đáp ứng nổi.

Ông Lê Dũng, Giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Ariyana đánh giá, mức tăng giá đất diễn ra gần đây tại Đà Nẵng đã không phản ánh đúng giá trị của bất động sản Đà Nẵng. Ông Dũng lý giải, căn nguyên của việc giá đất biến động nhanh với mức độ lớn trong thời gian qua trước hết là do tâm lý đầu tư “lướt sóng” theo đám đông của nhà đầu tư, cùng với đó là phương thức định giá đất tại thị trường Đà Nẵng đang “có vấn đề”.

Quần thể Du lịch Ariyana có lợi thế sở hữu bãi biển riêng.

Ông Dũng cho rằng, các nhà đầu tư tại Đà Nẵng thường dùng đến phương pháp định giá bất động sản theo cách so sánh - đối chiếu (đối chiếu một sản phẩm bất động sản cụ thể với một sản phẩm tương tự). Tuy nhiên, mấu chốt là việc các sản phẩm mua qua bán lại trên thị trường thường không được thông tin chính xác về giá cả, nên dẫn đến việc so sánh khập khiễng, không chính xác. Trong khi đó, phương pháp được xem là phản ánh đúng giá trị của bất động sản, đó là tính toán hiệu quả kinh doanh, nhưng dường như ít được các nhà đầu tư, khách hàng sử dụng.

Ví dụ: thời gian được xem là hợp lý khi lấy niên hạn là 10 - 15 năm. Trong khoảng thời gian đó, nếu nhà đầu tư thu hồi được vốn đầu tư thì được xem là hiệu quả. Lấy trường hợp cụ thể về việc đánh giá hiệu quả khi đầu tư đất tại vị trí đường Võ Nguyên Giáp. Theo đó, với giá đất hiện đang là 200 triệu đồng/m2, nếu xây dựng một khách sạn 10 tầng với một lô đất có diện tích 200 m2, riêng tiền đất đã lên đến 40 tỷ đồng, nhưng khi xây dựng, để công trình có khoảng sân tiếp đón khách, bãi đậu xe và là khoảng không khó có thể không có đối với bất kỳ công trình khách sạn nào, diện tích sử dụng của công trình 10 tầng sẽ chỉ là 1.600 m2. Với đơn giá hoàn thiện khách sạn hiện nay tại Đà Nẵng là 30 triệu đồng/m2, tổng chi phí cho dự án sẽ là 88 tỷ đồng.

“Với công suất khai thác phòng được giả định ở mức cao là 70%, có thể thấy, hiệu quả khai thác hàng năm của 50 phòng khách sạn khó vượt qua được tổng mức thu được từ gửi tiết kiệm, với mức 6%/năm hiện nay”, ông Dũng giải thích.

Cam kết “ảo” và sự bền vững thực sự

Ông Lê Minh Kha, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Khách sạn và Du lịch Thiên Thai cho rằng, thị trường đất nền Đà Nẵng trong thời điểm này đang tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Do vậy chính quyền Đà Nẵng nên hạn chế việc quy hoạch phân lô bán nền, mà nên tập trung tạo điều kiện cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển.

Căn hộ nghỉ dưỡng Ariyana Beach Resort And Suites Danang sở hữu bãi tắm riêng và nhiều tiện ích đáp ứng nhu cầu khách du lịch khi đến nghỉ mát

“Đây là mảng bất động sản có khả năng phát triển bền vững vì phục vụ trực tiếp cho lĩnh vực du lịch. Trong đó các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng, các căn hộ khách sạn được các đơn vị quản lý, vận hành, có khai thác bán hàng, được duy trì dịch vụ cao cấp nên sẽ đem lại nguồn thu cho Thành phố”, ông Kha nói.

Thực tế, bên cạnh sự phát triển quá nóng của thị trường đất nền, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng với những sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng - căn hộ khách sạn (condotel) đi kèm những cam kết về chính sách lợi nhuận hấp dẫn cũng chính là một trong những “điểm sáng” của thị trường bất động sản Đà Nẵng, tạo nên sự quan tâm của đông đảo nhà đầu tư hiện nay. Tuy nhiên, cũng như sự phát triển nóng của đất nền, sự phát triển ồ ạt của dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng cũng đặt ra cho nhà đầu tư những bài toán về tính hiệu quả trong khả năng đầu tư.

Nếu nhà đầu tư chỉ quan tâm đến tỷ lệ cam kết cao, mà bỏ qua vị trí sản phẩm Dự án khi mua vào, theo tôi có hai lý do để khẳng định đó là căn cứ thiếu bền vững.

Chủ đầu tư Dự án Ariyana Beach Resort & Suites Danang và Cung Hội nghị quốc tế Ariyana (nơi đăng cai diễn ra Tuần lễ Cấp cao APEC 2017- được vận hành quản lý khai thác bởi Furama Đà Nẵng) cho hay, trong một cuộc khảo sát diễn ra tại một hội nghị về condotel, đa số khách hàng và nhà đầu tư đã đưa ra tiêu chí lựa chọn đầu tiên khi đầu tư các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng - condotel đó là “mức cam kết lợi nhuận” của chủ đầu tư. Tuy nhiên, chủ đầu tư này lại có góc nhìn khác khi cho rằng, kết quả trên chỉ mới phản ánh đúng nhu cầu của khách hàng đối với khả năng sinh lời suất đầu tư trước mắt, nhưng chưa phải là một sự chọn mang tính bền vững khi đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Theo ông, yếu tố vị trí và uy tín của đơn vị quản lý khai thác vận hành mới chính là yếu tố quan trọng nhất trong việc đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng Đà Nẵng. Và những dự án có vị trí đẹp như mặt tiền biển Võ Nguyên Giáp, view hướng thủy, kết nối thuận tiện với các khu vực trung tâm, được quản lý vận hành khai thác bởi các thương hiệu uy tín, giá cả hợp lý thì sẽ mang lại khả năng đầu tư bền vững cho khách hàng.

“Nếu nhà đầu tư chỉ quan tâm đến tỷ lệ cam kết cao, mà bỏ qua vị trí sản phẩm dự án khi mua vào, theo tôi có hai lý do để khẳng định đó là căn cứ thiếu bền vững. Một là, nếu rơi vào trường hợp chủ dự án phá sản, nhà đầu tư thứ cấp không thể tự mình kinh doanh để sinh lời đối với dự án ở vị trí không hấp dẫn. Hai là, một sản phẩm ở vị trí kém, nhưng chủ đầu tư lại cam kết lợi nhuận ở mức cao, thì kết quả kinh doanh hoàn toàn phụ thuộc vào kinh nghiệm, năng lực, mối quan hệ của chủ dự án, nên sau khi thời gian cam kết chấm dứt, nhà đầu tư sẽ ôm trong tay một “cục nợ”. “Trường hợp may mắn nhất đối với nhà đầu tư là phần thanh toán theo cam kết ban đầu bằng 100% vốn đầu tư, tức là, anh đã đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ của một khoản không nhỏ trong suốt vòng đời của dự án”, ông Dũng lý giải.