Phó tổng giám đốc Regal Group

Là một người gắn bó mật thiết với nhịp đập thị trường nhiều năm qua, tôi nhận thấy sự cộng hưởng giữa thể chế đột phá, hạ tầng chiến lược và sự dịch chuyển khẩu vị đầu tư đang định hình lại toàn bộ sân chơi, mở ra một chu kỳ tăng trưởng bền vững và thực chất hơn.

Thay vì những dự báo chung chung, từ lăng kính của một nhà phát triển dự án, tôi muốn đưa ra 3 nhận diện rất thực tế: bài toán chi phí vốn đang tái cấu trúc nhu cầu, rào cản pháp lý đã loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém và sự dịch chuyển dòng vốn đang hướng thẳng về các “tọa độ” hạ tầng mới cùng dòng sản phẩm chăm sóc sức khỏe (Wellness).

Bài toán chi phí vốn: Doanh nghiệp phải đồng hành cùng khách hàng

Trước tiên, tôi muốn dẫn chứng một thực tế đang chi phối toàn bộ thị trường: mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản thương mại và cá nhân trong quý I/2026 dao động phổ biến từ 12% đến 14%/năm, thậm chí có những gói tín dụng chạm ngưỡng 15-16% đối với tệp khách hàng không có tài sản đảm bảo đủ mạnh (theo dữ liệu tham khảo từ Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh Đà Nẵng).

Tôi nhận định, đây không phải câu chuyện ngắn hạn. Lãi suất neo cao sẽ kéo dài ít nhất đến cuối năm 2026 theo dự báo của nhiều tổ chức tài chính. Điều này đang thay đổi hoàn toàn hành vi của thị trường.

Theo tôi, bài toán sống còn đặt ra với các chủ đầu tư hiện nay không còn là nghệ thuật “bán được hàng”, mà là giải pháp “làm sao để khách hàng gánh được dòng tiền vay trong 2-3 năm đầu” - giai đoạn nhạy cảm nhất khi tài sản chưa đi vào vận hành hoặc khai thác cho thuê.

Thích ứng với thời cuộc, nhiều doanh nghiệp lớn đã buộc phải cấu trúc lại biên lợi nhuận. Điển hình như tại Regal Group, chúng tôi đã triển khai giải pháp hỗ trợ lãi suất 0% trong 24 tháng đầu cho khách hàng tại các dự án trọng điểm, kèm tiến độ thanh toán giãn linh hoạt. Chúng tôi chấp nhận giảm biên lợi nhuận ngắn hạn để giữ nhịp thanh khoản và đồng hành cùng khách hàng vượt qua giai đoạn chi phí vốn đắt đỏ. Tôi luôn nhấn mạnh với đội ngũ của mình rằng, đó không phải là một chiến dịch khuyến mãi, đó là sự thích nghi bắt buộc của những doanh nghiệp muốn đi đường dài.

Thị trường đang thở phào nhẹ nhõm vì sân chơi đã minh bạch hơn bao giờ hết

Luật mới: “Tấm lưới lọc” tàn khốc nhưng cần thiết

Bước sang năm 2026, 3 bộ luật cốt lõi (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản) đã ngấm sâu vào mọi ngóc ngách của doanh nghiệp.

Nhiều đồng nghiệp trên thị trường than phiền về sự siết chặt pháp lý, cấm phân lô bán nền tại các đô thị hay những điều kiện khắt khe để huy động vốn. Nhưng dưới góc độ quản trị chiến lược, chúng tôi nhìn nhận đây là lợi thế cạnh tranh tuyệt đối cho những người làm thật.

Khi Nhà nước nâng cao “rào cản gia nhập ngành”, nguồn cung dự án mới tự động được tinh lọc. Khách hàng, những người từng bị tổn thương niềm tin từ các dự án “bánh vẽ” trong quá khứ giờ đây chỉ nắn dòng tiền chảy vào những chủ đầu tư chứng minh được hai yếu tố: pháp lý sạch và tiến độ thi công thực tế.

Báo cáo của Sở Xây dựng Đà Nẵng cho thấy, số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2025 đã giảm khoảng 35% so với năm 2024, nhưng chất lượng lại tăng lên rõ rệt. Những dự án có pháp lý “mập mờ”, bán nhà trên giấy không qua ngân hàng bảo lãnh gần như bị triệt tiêu hoàn toàn. Thị trường đang thở phào nhẹ nhõm vì sân chơi đã minh bạch hơn bao giờ hết.

Chiến lược phân bổ vốn: Đón “trọng lực kinh tế” tại cực Tây Bắc

Khi khung pháp lý đã rõ ràng, câu hỏi tiếp theo của doanh nghiệp là rót vốn vào đâu? Tại Đà Nẵng hiện nay, nếu dải ven biển phía Đông là viên ngọc đã được mài nhẵn và cạn kiệt dư địa, thì cực Tây Bắc (Liên Chiểu - Hòa Vang) đang vươn mình thành “đại công trường” quyết định đà tăng trưởng thập kỷ tới.

Sự dịch chuyển này không dựa trên cảm tính. Các nhà phát triển bất động sản sành sỏi, trong đó có chúng tôi, nhìn thấy siêu cảng biển nước sâu Liên Chiểu (đã hoàn thiện 97% và dự kiến vận hành quý II/2026) cùng Khu thương mại tự do đầu tiên của Việt Nam đang được kích hoạt tại đây. Nơi nào có cảng biển và thương mại tự do, nơi đó sẽ hút trọn tầng lớp chuyên gia quốc tế, kỹ sư công nghệ cao và giới tinh hoa logistics.

Sức nóng của hạ tầng đã lập tức phản ánh vào giá trị tài sản. Khảo sát từ các đơn vị môi giới độc lập cho thấy, giá bất động sản thương mại tại khu vực Tây Bắc ghi nhận mức tăng trung bình 18-22% trong quý I/2026 so với cuối năm ngoái. Việc chúng tôi dồn lực lượng tinh nhuệ và nguồn vốn khổng lồ về khu vực này chính là bước đi “đón đầu” dòng di cư của tệp khách hàng tinh hoa trong 3-5 năm tới.

Xu hướng thị trường: Ưu tiên sản phẩm wellness

Yếu tố cuối cùng định hình chu kỳ bất động sản năm 2026 chính là sự thay đổi trong tiêu chí chọn nhà. Trước đây, câu hỏi của nhà đầu tư dành cho tôi thường là: Vị trí có đẹp không? Giá có rẻ không? Có tăng nhanh không? Nhưng bây giờ, câu hỏi đầu tiên luôn là: Không gian sống ra sao? Có tiện ích chăm sóc sức khỏe không? Có đủ yên tĩnh để tái tạo năng lượng không?

Theo khảo sát nội bộ của Regal Group, hơn 67% khách hàng tiềm năng trong quý IV/2025 và đầu năm 2026 khẳng định, yếu tố wellness (sức khỏe thể chất và tinh thần) là tiêu chí quyết định, thậm chí xếp trên cả kỳ vọng sinh lời ngắn hạn. Xu hướng này đồng pha với nhịp đập toàn cầu, khi báo cáo của Global Wellness Institute định giá thị trường bất động sản wellness đã đạt 438 tỷ USD vào năm 2024 và dự kiến tăng trưởng kép 8,5% mỗi năm.

Để đón đầu dòng chảy này, các nhà phát triển buộc phải nâng cấp R&D (nghiên cứu và phát triển). Việc tích hợp hệ sinh thái wellness khép kín từ hệ thống kính cản UV, tiêu chuẩn cách âm quốc tế, đến không gian thiền, vườn chữa lành hay trung tâm quản lý sức khỏe cá nhân - như cách chúng tôi đang áp dụng tại Regal Complex (Đà Nẵng), Regal Legend (Đồng Hới), hay Regal Capital (Huế) - đang dần trở thành thước đo sống còn cho phân khúc hạng sang.

Cơ hội lịch sử đang mở ra, nhưng chỉ dành cho những doanh nghiệp sở hữu năng lực tài chính thực, quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch và thấu hiểu khao khát “sống chữa lành” của khách hàng. Sự thích ứng linh hoạt và kiên định với giá trị thực có lẽ chính là “tấm bản đồ” duy nhất dẫn lối các doanh nghiệp bất động sản miền Trung vươn xa trong chu kỳ mới.             

(*) Phó tổng giám đốc Regal Group