Những căn biệt thự triệu đô vắng khách thuê tại quận Hà Đông. Ảnh: Trương Thanh

Giá bán “quý tộc”, giá thuê bình dân

Hiện một căn biệt thự có diện tích 162 m2 tại Dự án An Vượng Villa (phường Dương Nội, quận Hà Đông), được chào với giá 33 tỷ đồng, tức 203 triệu đồng/m2, song giá cho thuê lại rất thấp. Theo chia sẻ của một môi giới viên, bất động sản triệu đô này có giá thuê chỉ là 15 triệu đồng/tháng với căn thô, ngay cả những căn đã hoàn thiện cơ bản, giá thuê cũng chỉ được 25 triệu đồng/tháng.

“Đây là giá thuê của cả căn biệt thự. Chủ nhà cam kết không tăng giá thuê trong 2 năm đầu, nhưng đổi lại, phải ký hợp đồng dài hạn 5 - 7 năm”, môi giới viên chia sẻ về mức giá thuê thấp “không tưởng” của căn biệt thự.

Mức 15 triệu đồng/tháng cũng chính là giá thuê của một căn hộ chung cư cũ, diện tích 90 m2 tại phường Dương Nội (Hà Đông). Còn với số tiền 25 triệu đồng/tháng chỉ bằng tiền thuê căn hộ chung cư 3 phòng ngủ tại các quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Cầu Giấy…

Với phân khúc nhà liền kề, mức giá thuê cũng không khả quan hơn. Tại phân khu một dự án tại huyện Hoài Đức, giá một căn liền kề diện tích 100 m2 là 15 tỷ đồng, tương ứng 150 triệu đồng/m2. Dẫu giá bán cao là vậy, nhưng giá thuê cả căn nhà chỉ dừng ở mức 26 triệu đồng/tháng. Nếu chỉ thuê riêng tầng 1, giá thuê chỉ còn 12 - 13 triệu đồng/tháng. Để tối ưu dòng tiền, một số chủ nhà đã chia mặt bằng thành các căn hộ nhỏ, có diện tích khoảng 35 m2 và cho thuê với giá 4,3 - 5 triệu đồng/tháng.

Dù giá thuê đã hạ về mức “kịch sàn”, nhưng phân khu này vẫn khá vắng vẻ, lượng người chuyển đến sinh sống chưa nhiều. Thậm chí, ở phía ngoài khu đô thị, các mặt bằng được người dân cho thuê còn kinh doanh tấp nập hơn những căn liền kề trong dự án.

Ngay cả một dự án mới mở bán như Avenue Garden (phường Tây Tựu, quận Bắc Từ Liêm), giá thuê cũng “khiêm tốn” so với giá bán. Hiện chủ đầu tư đang đưa ra giá thuê cho những căn liền kề xây thô là 30 - 35 triệu đồng/tháng. Thậm chí, khách hàng còn có thể tiếp tục đàm phán để hạ giá.

Với những căn đã hoàn thiện nội thất cơ bản, được lắp đặt thang máy, điều hòa… giá thuê khoảng 80 - 120 triệu đồng/tháng, có thương lượng. Được biết, những căn liền kề tại đây cao 5 tầng, diện tích 665 - 800 m2 xây dựng và mức giá bán là 360 triệu đồng/m2.

Một dự án khác có giá bán khá đắt đỏ là Khu đô thị mới Hạ Đình (xã Tân Triều, huyện Thanh Trì). Tại phân khu Rue De Charme, giá các căn shophouse dao động khoảng 300 - 380 triệu đồng/m2, tương đương mỗi mét vuông bằng một chiếc ô tô hạng A, nhưng nhiều chủ nhà đang cho thuê với giá tương đối “bình dân”.

Cụ thể, một căn shophouse diện tích 93 m2, hướng vào bên trong khu phố đi bộ, đang được chủ nhà chào giá thuê tầng 1 là 12,5 triệu đồng/tháng. Con số này chỉ ngang so với giá thuê những mặt bằng có diện tích dưới 30 m2 tại một số tuyến phố thuộc quận Đống Đa.

Cũng với diện tích 93 m2, giá thuê toàn bộ 5 tầng của một căn shophouse khoảng 38 triệu đồng/tháng. Phần nội thất của căn nhà đã được hoàn thiện, hướng đến mục đích làm nhà hàng, quán cà phê, văn phòng… Nếu so với tổng giá trị của căn shophouse, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê còn chưa đến 1,5%/năm.

Giá thuê phản ánh đúng thực tế của thị trường

Trao đổi với phóng viên, ông Lê Anh Thái, Phó giám đốc Công ty Ngọc Nguyên Land, một đơn vị chuyên cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Hà Nội cho biết, hiện các khu vực như Hà Đông, Hoài Đức, Thanh Trì… tương đối “sốt” trên thị trường mua bán và đầu tư. Có nơi mức giá liên tục lập đỉnh mới.

“Nếu như giá bán thể hiện kỳ vọng của tương lai, thì giá thuê lại phản ánh đúng tình hình thực tế của thị trường. Theo đó, mức giá thuê sẽ được xác định dựa trên mật độ dân số, lượng văn phòng, tiện ích xung quanh, mức độ tiêu dùng…”, ông Thái phân tích.

Cũng theo ông Thái, những khu vực nằm ngoài đường Vành đai 3,5 sẽ khó có thể cạnh tranh về giá thuê mặt bằng so với các quận nội thành. Điều này xuất phát từ sự chênh lệch trong hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tiềm năng doanh thu của đơn vị đi thuê và khả năng nhận diện thương hiệu.

“Với mặt bằng cho thuê tại các quận như Hoàn Kiếm, Đống Đa, Cầu Giấy, tỷ lệ lấp đầy rất cao, luôn ở mức trên 90%. Tại những khu vực đắc địa bậc nhất của Thủ đô, giá thuê có thể lên tới 3 - 6 triệu đồng/m2/tháng. Còn lại, mức giá thuê bình quân sẽ khoảng 400.000 - 600.000 đồng/m2/tháng”, ông Lê Anh Thái dẫn chứng.

Còn theo bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, việc thiếu định hướng phát triển rõ ràng và sự kết nối không hiệu quả giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu và người thuê đã làm giảm đáng kể tiềm năng của shophouse, khiến loại hình này dần đánh mất giá trị trên thị trường.

Vị chuyên gia này nhận xét, hiện nhiều chủ đầu tư chỉ tập trung vào việc xây dựng và bán hàng, ít chú trọng đến quá trình vận hành và khai thác sau đó. Điều này buộc các chủ sở hữu phải tự xoay xở trong việc tìm kiếm khách thuê và duy trì hoạt động kinh doanh.

Kết quả, tại những khu vực có mật độ dân cư thấp, các căn shophouse sẽ dễ rơi vào tình trạng bỏ trống, thiếu vắng khách thuê. Đó cũng chính là nguyên nhân giá nhà triệu đô, nhưng cho thuê chỉ mươi triệu đồng/tháng.