Các doanh nghiệp địa ốc đang tìm mọi cách để thoát hàng tồn. Trong ảnh: Mở bán một dự án tại Vũng Tàu. Ảnh: Lê Toàn

Tồn kho lớn

Hàng tồn kho đang là một trong những áp lực lớn nhất đối với doanh nghiệp bất động sản. Xuất phát từ tình trạng “đóng băng” thanh khoản, không bán được hàng, cùng nhiều dự án đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến pháp lý, điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng… đã khiến lượng hàng tồn kho bất động sản tăng cao. Bài toán hàng tồn kho càng trở nên nan giải, tạo áp lực lớn lên các chủ đầu tư.

Trong báo cáo mới đây, Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, nhưng lượng tồn kho bất động sản trong quý II/2023 tiếp tục tăng so với cùng kỳ năm trước. Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (17/63 tỉnh, thành phố), lượng tồn kho bất động sản trong quý II là 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền).

Còn trên báo cáo tài chính của các doanh nghiệp niêm yết, giá trị bất động sản tồn kho tại các dự án lại có sự khác biệt. Theo dữ liệu của WiChart, giá trị hàng tồn kho nửa đầu năm 2023 của hơn 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh bất động sản vào khoảng hơn 425.000 tỷ đồng (tương đương 18 tỷ USD).

Trong đó, 10 doanh nghiệp niêm yết có vốn hóa lớn là Novaland, Vinhomes, Becamex IDC, Nam Long, Đất Xanh, Khang Điền, Kinh Bắc, Phát Đạt, DIC Corp và An Gia chiếm gần 294.000 tỷ đồng.

Các chuyên gia nhận định, tồn kho bất động sản vừa được xem là “của để dành”, nhưng cũng là một khối tài sản gắn liền rủi ro khi thị trường đang gặp khó. Đặc thù hàng tồn kho của mỗi đơn vị khác nhau, dẫn tới tính thanh khoản khác nhau. Đó là lý do khiến các doanh nghiệp đang có một cuộc chạy đua thúc đẩy thanh khoản với các chính sách bán hàng “chưa từng có tiền lệ” để nhanh chóng giải quyết vấn đề.

Chẳng hạn, ở khu vực phía Nam, một trong những sự kiện gây chú ý trên thị trường hồi đầu quý III là hơn 2.000 căn hộ trong tổng số 3.168 căn tại phân khu Glory Heights nằm trong Khu đô thị Vinhome Grand Park (TP. Thủ Đức) đã được khách hàng đặt cọc chỉ trong 34 giờ, với giá bán dao động 42 - 80 triệu đồng/m2.

Một trong những lực đẩy chính khiến tỷ lệ hấp thụ dự án này vượt ngoài mong đợi đến từ chính sách thanh toán. Cụ thể, chủ đầu tư đưa ra 4 phương thức thanh toán cho từng đối tượng khách hàng. Trong đó, ưu đãi thanh toán và lãi suất lên tới 7 năm cho người mua - điều chưa từng diễn ra trên thị trường bất động sản từ trước tới nay.

Tương tự, Nam Long Group áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất ở mức cao cho người mua nhà tại Dự án căn hộ Akari City Bình Tân như đóng trước 30%, chia nhỏ thành 6 đợt thanh toán trong 16 tháng. Ngoài ra, chủ đầu tư còn hỗ trợ cho vay đến 65% giá trị căn hộ, ân hạn nợ gốc 2 năm, kết hợp với chính sách hỗ trợ lãi suất 8%/năm từ 18 đến 24 tháng… Theo ước tính, với căn hộ 2 phòng ngủ giá khoảng 3 tỷ đồng/căn, sau khi nhận nhà trong 18 tháng tiếp theo, người mua chỉ cần trả khoảng 3,8 triệu đồng/tháng.

Cơ cấu giá để “rã đông” hàng tồn

Việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách đẩy hàng thông qua chiết khấu, tăng thêm ưu đãi như kéo giãn thời gian thanh toán, miễn phí quản lý, ưu đãi lãi suất… là nỗ lực rất lớn. Song, phần lớn các sản phẩm có chiết khấu khủng 40 - 50% thuộc phân khúc trung và cao cấp, với tầm giá 55 - 80 triệu đồng/m2, thì cơ hội cho người mua ở thực không nhiều.

Những tháng còn lại của năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn còn mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính.

Xét trên thanh khoản thị trường hiện tại, không phải dự án nào có chính sách ưu đãi tốt thì đều nhận về “quả ngọt” như phân khu Glory Heights. Dữ liệu thống kê của chuyên trang Batdongsan cho thấy, nhu cầu tìm mua các căn hộ có giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 đang rất cao. Tuy nhiên, căn hộ ở mức giá này rất hiếm, hiện chỉ có một số dự án tại ngoại thành TP.HCM còn duy trì mức giá này.

Trong khi đó, bộ phận nghiên cứu thị trường của DKRA Group cho biết, phân khúc nhà phố, biệt thự tại TP.HCM và vùng phụ cận vẫn đang trong giai đoạn “đóng băng”. Riêng với phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng 7 ghi nhận tăng mạnh, gấp 3-4 lần so với tháng trước và tăng 53% so với cùng kỳ.

Sức cầu thị trường cải thiện đáng kể so với tháng trước, song phần lớn lượng tiêu thụ chỉ tập trung tại một dự án đại đô thị thuộc khu Đông TP. Thủ Đức được mở bán trong tháng. Mặt bằng giá bán sơ cấp lẫn thứ cấp không có nhiều biến động. Thanh khoản thị trường thứ cấp vẫn tương đối trầm lắng, các giao dịch tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, mức giá trên dưới 2,5 tỷ đồng/căn.

Những tháng còn lại của năm 2023, kỳ vọng thị trường phục hồi vẫn còn mong manh, điều này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự cứu lấy mình bằng cách tái cấu trúc sản phẩm và tái cấu trúc tài chính. Trong đó, muốn kích hoạt được dòng tiền từ người mua ở thực thì giá bất động sản cần giảm tiếp. Đây phải là sự chủ động từ nhiều phía mà quan trọng nhất là doanh nghiệp phải nhìn lại mình, cân đối lại từng dự án với cơ cấu giá phù hợp để giải phóng hàng tồn.

Khảo sát về tâm lý người tiêu dùng của Batdongsan cho thấy, bất chấp những khó khăn của thị trường, 70% hộ gia đình có thu nhập 40 - 70 triệu đồng/tháng vẫn dự định mua thêm ít nhất 1 sản phẩm. Nhóm khách hàng có nhu cầu thực sự vẫn đang chờ đợi, nhưng cũng có những người muốn có nhà ở ngay đã bắt đầu tìm kiếm cơ hội mua. Nhu cầu thực là “điểm sáng” tháo gỡ khó khăn nên các chủ đầu tư đều tái cơ cấu nợ, chính sách bán hàng, tập trung tất cả hoạt động vào việc phục vụ nhu cầu này của khách hàng.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Nam Long cho biết, chiến lược của Nam Long trong thời điểm hiện tại là “xuyên thủng” thị trường với dòng sản phẩm vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu ở thực của người dân. Doanh nghiệp chủ động xây dựng chính sách tài chính giãn tiến độ thanh toán để phù hợp với năng lực của đa số người mua.