Dù đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đầu tư hạ tầng và bán hết sản phẩm, nhưng đến nay, 25 căn nhà thuộc Dự án Khu nhà ở Dương Hồng 9B4 - 9B8 (huyện Bình Chánh, TP.HCM) vẫn chưa được cấp sổ hồng, khiến người dân khiếu nại và doanh nghiệp lâm vào thế khó.

Dự án do Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng và Kinh doanh Nhà Dương Hồng (Thành viên của Tập đoàn Vạn Phúc) làm chủ đầu tư, được UBND TP.HCM giao đất theo Quyết định số 6541/QĐ-UBND ngày 19/12/2004.

Theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt, dự án có tổng cộng 254 căn nhà. Chủ đầu tư đã hoàn thành 100% hạ tầng kỹ thuật, thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính và bàn giao sổ hồng cho 229 căn. Tuy nhiên, 25 căn còn lại đến nay vẫn chưa được cấp sổ, dù đã được bán cho khách hàng từ nhiều năm trước.

Vướng mắc này xuất phát từ chính sách bố trí nhà ở tái định cư được UBND Thành phố ban hành từ hơn 20 năm trước.

25 căn còn lại trong dự án Khu nhà ở Dương Hồng 9B4 - 9B8 đến nay vẫn chưa thể cấp sổ hồng.

Theo tìm hiểu của Phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, năm 2003, UBND Thành phố đã ban hành Chỉ thị số 07/2003/CT-UB, trong đó yêu cầu các chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải dành từ 10% quỹ đất ở xây dựng nhà ở hoặc 20% quỹ nhà ở bán theo nguyên tắc bảo toàn vốn (có kiểm toán) cho Nhà nước để đưa vào quỹ nhà, đất phục vụ chương trình tái định cư cho các dự án trọng điểm của Thành phố.

Sau đó, Thành phố ban hành Chỉ thị số 24/2004/CT-UB ngày 31/8/2004 về đầu tư xây dựng 30.000 căn hộ chung cư dành cho việc tái định cư trên địa bàn Thành phố, theo đó khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tham gia đầu tư xây dựng chung cư phục vụ tái định cư, sau khi xây dựng hoàn thành quỹ nhà sẽ bán lại cho Thành phố theo giá thành xây dựng cộng lợi nhuận định mức theo quy định.

Căn cứ quy định tại 2 Chỉ thị này, phần lớn các dự án nhà ở thương mại được UBND Thành phố giao đất trong giai đoạn từ 2003 - 2005, Thành phố đều yêu cầu chủ đầu tư dành 10% quỹ đất ở hoặc 20% quỹ nhà ở (thực hiện Chỉ thị số 07) hoặc bán lại căn hộ chung cư (thực hiện theo Chỉ thị số 24) trong dự án cho Thành phố để phục vụ tái định cư.

Tuy nhiên, ngày 24/11/2005, UBND thành phố có Công văn số 7623/UBND-ĐT quy định “bỏ việc điều tiết 10% quỹ đất ở hoặc 20% quỹ nhà ở tại các dự án kinh doanh nhà để bán lại giá vốn cho thành phố theo Chỉ thị số 07/2003”.

Đồng thời quy định đối với dự án đã có Quyết định giao đất sau ngày ban hành Chỉ thị số 07/2003 và nộp tiền sử dụng đất theo khung giá cũ, UBND thành phố đề nghị các chủ đầu tư dự án dành 10% quỹ đất ở hoặc 20% quỹ nhà ở để bán lại cho UBND thành phố theo phương thức và giá mua như mua nhà tái định cư theo Chỉ thị 24/2004/CT-UB thay vì được thực hiện theo giá bảo tồn vốn được quy định tại Chỉ thị số 07/2003.

Ngoài ra, doanh nghiệp có thể bán lại quỹ nhà ở, đất ở cho thành phố theo tỷ lệ nêu trên tại các dự án khác có tiến độ đầu tư nhanh hơn dự án được điều tiết.

Trên cơ sở văn bản số 7623/UBND-ĐT, Công ty Dương Hồng đã triển khai, kinh doanh toàn bộ sản phẩm nhà ở thương mại theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt.

“Sau 20 năm đầu tư hạ tầng và kinh doanh, chủ đầu tư đã bán toàn bộ sản phẩm nhà ở tại lô 9B4 cho khách hàng nhưng bị vướng mắc không ra được sổ hồng cho khoảng 10% nhà ở tại dự án, khiến nhiều khách hàng khiếu nại, khiếu kiện gây ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư”, ông Phạm Danh, Chủ tịch HĐQT Công ty Dương Hồng cho biết.

Tại phiên giải trình về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất tại các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn TP.HCM do Thường trực HĐND Thành phố tổ chức ngày 5/7/2023, Ban đô thị HĐND Thành phố cũng đánh giá khi Thành phố có chủ trương không mua lại quỹ nhà ở, đất ở để phục vụ tái định cư tại các dự án nhà ở thương mại, dẫn đến việc UBND  Thành phố phải xác định có phát sinh hay không nghĩa vụ tài chính bổ sung đối với các dự án này.

Chẳng hạn như dự án Khu nhà ở Tiến Hùng (Ehome 3) tại quận Bình Tân được UBND Thành phố chấp thuận chủ trương không thực hiện mua lại 200 căn hộ để phục vụ tái định cư từ tháng 8/2016, đồng thời giao Sở Tài chính chủ trì cùng các đơn vị liên quan hướng dẫn Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long thực hiện nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có).

Tuy nhiên, đến thời điểm giám sát vẫn chưa có văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận về việc có phát sinh nghĩa vụ tài chính hay không từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà ở, đất ở phục vụ tái định cư, để chủ đầu tư có cơ sở thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có) và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Trong Công văn số 1366/SXD-PTN&TTBĐS ngày 17/2/2025 do ông Huỳnh Thành Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng Thành phố ký gửi Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường), cho biết đã tổng hợp được danh sách khoảng 17 dự án nhà ở thương mại, với 2.312 căn nhà đất có vướng mắc liên quan việc xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà trong dự án để phục vụ tái định cư.

Theo Sở Xây dựng, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định UBND Thành phố sẽ báo cáo, xin ý kiến Bộ Xây dựng về điều chỉnh mục tiêu dự án từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở thương mại và các nghĩa vụ của chủ đầu tư phải thực hiện đối với Nhà nước khi thực hiện việc điều chỉnh này.

Đến tháng 6/2023, Chính phủ ban hành Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023, việc điều chỉnh mục tiêu dự án sẽ do UBND Thành phố chủ động xem xét, giải quyết. Tuy nhiên, trong thời gian này, Dự thảo Luật Nhà ở 2023 đang được lấy ý kiến, trong đó có quy định bãi bỏ quy định trên.

Tháng 9/2023, UBND Thành phố đã ban hành Quyết định số 3833/QĐ-UBND giao Sở Xây dựng tổ chức thực hiện nghiên cứu, xây dựng Đề án “Giải pháp thí điểm về phương thức xác định nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) từ việc Thành phố không mua lại quỹ nhà ở, đất ở có mục tiêu tái định cư tại các dự án nhà ở trên địa bàn Thành phố”. Sở Xây dựng đã rà soát, thống kê, phân loại dự án để đề xuất hướng xử lý phù hợp cho từng nhóm dự án.

Trong khoảng thời gian này, Luật Nhà ở 2023 được ban hành, liên quan việc chuyển đổi công năng nhà ở có nội dung quy định Chính phủ quy định chi tiết trong khi thời điểm này Chính phủ chưa ban hành Nghị định hướng dẫn. Đến ngày 24/7/2024, Nghị định số 95/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở được ban hành.

Hiện Sở Xây dựng đang khẩn trương cập nhật những quy định mới của Luật Nhà ở và Nghị định của Chính phủ, để nghiên cứu và sớm tham mưu, trình Đề án cho UBND Thành phố xem xét, xin ý kiến Ban cán sự đảng UBND Thành phố Ban Thường vụ Thành ủy cho ý kiến trước khi triển khai thực hiện.