Các dự án có đất công xen cài đã được gỡ vướng. Trong ảnh: Dự án Green Star Sky Garden của Hưng Lộc Phát đang thi công trở lại

“Bất động” vì vướng đất công

Theo số liệu từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trên địa bàn Thành phố có hàng trăm dự án nhà ở chậm tiến độ hoặc bị đình chỉ thi công do vướng đất công xen cài. Đó là các phần đất công thuộc Nhà nước quản lý như đất rạch, đường, bờ đất... nằm xen cài rải rác, dù tỷ lệ đất công chỉ chiếm khoảng 10% diện tích của các dự án này. Thậm chí, đã có nhiều doanh nghiệp “chết đứng” cũng chỉ vì vài trăm mét vuông đất công xen cài trong khu vực triển khai dự án.

Có thể kể đến một số dự án tiêu biểu như Dự án khu biệt thự 110 căn Green Star Sky Garden (phường Phú Mỹ, quận 7) bị vướng hơn 7.000 m2 đất công xen cài. Dù đã có văn bản chấp thuận của UBND Thành phố về chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư từ năm 2018, nhưng mãi vẫn chưa nhận được quyết định giao đất từ cơ quan chức năng.

Một trường hợp khác cũng liên quan đến đất công là Dự án căn hộ chung cư cao cấp Lexington Residence (TP. Thủ Đức). Cư dân của dự án này đã nhận nhà hơn 4 năm qua, nhưng chưa được nhận sổ đỏ do chủ đầu tư dự án nhận chuyển nhượng của Nhà nước 3.800 m2 đất giáp đường Mai Chí Thọ không qua đấu giá, nên chưa được cơ quan chức năng cấp giấy chủ quyền.

Hay như câu chuyện của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty đã từng đề nghị các sở, ngành của TP.HCM quan tâm, sớm giải quyết thủ tục đầu tư xây dựng đối với 6 dự án của Công ty đang bị ách tắc nhiều năm qua, gây thiệt hại rất lớn cho doanh nghiệp.

Theo bà Loan, do dự án có quỹ đất hỗn hợp, trong đó có đất nông nghiệp phải chuyển mục đích sử dụng, nên Công ty phải quay về Sở Kế hoạch và Đầu tư để làm lại các bước thủ tục từ đầu. Đồng thời, do bất cập của các chính sách nên Công ty mất hơn 3 năm mà chưa làm xong thủ tục, gây thiệt hại hàng ngàn tỷ đồng lãi vay ngân hàng và lãi vay phải trả cho đối tác liên doanh.

Các doanh nghiệp bất động sản lớn như Lê Thành, Hưng Thịnh, Him Lam, Đất Xanh... cũng liên tục kêu cứu. Lãnh đạo TP.HCM cũng hiểu được cái khó này, bởi dự án đình trệ, tác động trực tiếp đến thu ngân sách Thành phố, nên đã tổ chức nhiều cuộc gặp gỡ, đối thoại với các doanh nghiệp để gỡ vướng, nhưng “nút thắt” pháp lý vẫn chưa được tháo gỡ do nằm ngoài phạm vi thẩm quyền.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, đại diện một doanh nghiệp chia sẻ, ông cảm nhận được quyết tâm rất cao của UBND TP.HCM trong việc giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp. Những cuộc gặp gỡ, đối thoại thường xuyên được tổ chức, nhưng sau những cuộc đối thoại, các ách tắc được yêu cầu khơi thông vẫn không có tiến triển gì.

Để gỡ vướng vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 148/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Nhưng kể từ khi nghị định này có hiệu lực (ngày 8/2/2021), các cơ quan có thẩm quyền vẫn chưa giải quyết được cho các dự án vì chưa có thông tư hướng dẫn.

Nút thắt dần được tháo

Mới đây, UBND TP.HCM đã cho phép Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Hưng Lộc Phát sử dụng cả đất xen cài để thực hiện Dự án Green Star Sky Garden.

Tương tự, Dự án Đức Long Golden Land tại phường Tân Thuận Tây có gần 7.000 m2 đất công xen cài cũng đã được “giải cứu”.

Được biết, dự án này được cấp giấy phép xây dựng vào năm 2017, sau gần 1 năm thi công thì bị cơ quan chức năng ra quyết định tạm ngưng. Theo tìm hiểu của chúng tôi, nguyên nhân khiến dự án Đức Long Golden Land bị đình chỉ bởi có đất là đất kênh rạch, mặt nước hoang xen cài bên trong do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Dù đã được UBND TP.HCM giao đất (bao gồm cả phần đất do Nhà nước trực tiếp quản lý) để thực hiện dự án, UBND quận 7 cũng có văn bản thông báo cho Sở Tài nguyên và Môi trường là không có nhu cầu sử dụng phần đất trên, do đó giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án là đúng nhu cầu kế hoạch sử dụng đất năm 2017 đã được UBND TP.HCM phê duyệt, nhưng sau đó Dự án vẫn bị yêu cầu dừng thi công.

Một dự án khác cũng ở quận 7 có diện tích hơn 77.300 m2, chỉ bị vướng hơn 1.758 m2 đất công xen cài gồm đất kênh rạch, đất thu hồi và đất lưu không (chiếm 2,2% diện tích dự án) nằm rải rác trong 5 thửa đất khiến dự án này chưa thể đóng được tiền sử dụng đất, từ đó không được cấp sổ hồng để thực hiện các bước tiếp theo. Rất may, mới đây chủ đầu tư dự án này đã được Thành phố giao phần đất công xen kẹt này để tiếp tục triển khai dự án.

Đây được xem là tín hiệu tích cực đối với thị trường bất động sản TP.HCM nói chung, các doanh nghiệp có dự án vướng mắc nói riêng. Những năm qua, doanh nghiệp đã mất quá nhiều thời gian, tiền bạc mà không thể giải quyết được vướng mắc nhỏ này, thị trường cũng vì vậy mà thiếu hụt nguồn cung, các nhà đầu tư phải “chạy” về vùng ven để phát triển dự án.

Trong buổi gặp gỡ các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hòa Bình, Phó chủ tịch UBND TP.HCM cho biết, Thành phố sẽ triển khai chi tiết hướng dẫn Nghị định 148/NĐ-CP và sớm ban hành về quy trình xử lý đất xen cài để khơi thông thị trường.

“Lãnh đạo thành phố cam kết sẽ không có đơn vị nào dám làm ách tắc, gây khó khăn về thủ tục, hồ sơ cho các doanh nghiệp nữa”, ông Bình khẳng định.