Không chỉ xây dựng những dự án, nhiều chủ đầu tư chú trọng xây dựng môi trường sống an lành cho cư dân. Ảnh: Lê Toàn

Nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp

Theo Ban Nội chính Thành ủy Hà Nội, trong tổng số 745 cụm, tòa chung cư thương mại trên địa bàn Thành phố, có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện và 22 chung cư có hoạt động phức tạp về an ninh trật tự. Trong đó, chiếm tỷ lệ đáng kể nhất trong các tranh chấp xuất phát từ việc các chủ đầu tư cố tình làm sai, không thực hiện minh bạch theo quy định của pháp luật.

Phần lớn vụ việc từ các nguyên nhân như sử dụng sai quy định phần diện tích chung, cơi nới và thay đổi công năng một phần diện tích không theo quy hoạch; vi phạm quy định về sử dụng quỹ bảo trì, chi phí vận hành quản lý tòa nhà, tổ chức hội nghị dân cư lần đầu, hay vi phạm tiến độ xây dựng và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Ở không ít dự án, các chủ đầu tư đã sử dụng tầng kỹ thuật, không gian chung sai mục đích. Thậm chí, có chủ đầu tư còn thay đổi cả thiết kế tòa nhà như tăng số tầng, thay đổi không gian thông gió thành căn hộ để bán một cách công khai.

Hay như việc bàn giao căn hộ khi hệ thống phòng cháy, chữa cháy chưa được kiểm duyệt, hệ thống điện, nước cũng tậm tịt, lúc được lúc không. Nhiều chủ đầu tư tỏ ra thiếu thiện chí với khách hàng khi giải quyết bằng cách cắt điện, cắt nước. Chính những hành động kiểu này đã đẩy mâu thuẫn lên cao, căng thẳng và khó giải quyết.

Bên cạnh những nguyên nhân đến từ phía chủ đầu tư, trong nhiều trường hợp, nguyên nhân cũng xuất phát từ sự thiếu hụt thông tin của người mua, trong đó có cả yếu tố chủ quan và khách quan.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng, chung cư đang trở thành lựa chọn phổ biến ở các thành phố lớn, khi quy mô dân số ngày càng tăng và đất đai ngày càng hiếm. Thực tế cho thấy, dù tranh chấp chung cư liên tục xảy ra, nhưng không phủ nhận trong tương lai, dù muốn hay không, chung cư vẫn sẽ là lựa chọn chính yếu dành cho người dân đô thị.

Cũng có nhiều người có kiến thức nhất định, muốn chủ đầu tư sửa đổi hợp đồng, nhưng chủ đầu tư đã từ chối và nêu lý do, đây là hợp đồng mẫu, không thể sửa đổi được, trong một số trường hợp, vì sự kỳ vọng về sự tăng giá hoặc vì lý do vị trí tốt, người mua nhà đã không cương quyết đấu tranh và không thể sửa đổi được nội dung hợp đồng. Trường hợp cũng thường gặp là người mua dựa trên các thông tin không chính xác được cung cấp bởi người môi giới thay vì tìm hiểu chính thức từ chủ đầu tư. Để bán được hàng, nhân viên môi giới có thể đã cung cấp thông tin không chính xác về vị trí, thiết kế căn hộ, trang thiết bị bàn giao.

Tại các quốc gia phát triển, do ý thức rất cao về vấn đề pháp lý, nên hầu hết mọi người đều thuê sẵn các nhân viên tư vấn pháp lý hoặc luật sư riêng để bảo vệ quyền lợi cho mình không chỉ mua nhà, mà còn trong các giao dịch dân sự khác. Với kiến thức và kinh nghiệm của mình, luật sư sẽ tư vấn, thậm chí đứng ra đàm phán hoặc yêu cầu các chủ đầu tư phải tôn trọng theo các quy định pháp luật, tránh lách luật hoặc đề ra các quy định vô lý để gây bất lợi cho người mua nhà.

Đấu tranh phải hợp tình, hợp lý

Luật sư Trần Bình, Công ty Luật Trần và liên danh (Hà Nội) cho biết, hiện Luật Nhà ở 2014 cũng như các văn bản liên quan đều đã quy định các nội dung cơ bản về giải quyết tranh chấp tại các chung cư. Trên thực tế, có thể nảy sinh một số tranh chấp mang tính tình huống nên có thể gặp một số vướng mắc. Tuy nhiên, theo ông Bình, tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình.

"Với mỗi vấn đề mâu thuẫn cần phải xem xét kỹ lưỡng dưới góc độ pháp lý, hợp đồng và cam kết giữa các bên. Nếu mọi việc để xử lý theo cảm tính thì tôi cho rằng, cuộc chiến này sẽ dai dẳng và khó có hồi kết, bởi trong khi chủ đầu tư có cái lý về mặt lợi ích kinh tế, thì cư dân khi đứng ở tâm thế là 'thượng đế' nên cũng luôn mong muốn được đáp ứng mọi yêu cầu", ông Bình nhận định.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, về mặt pháp lý hiện nay, nói là chưa đầy đủ cũng đúng, nhưng nói là đầy đủ cũng đúng. Luật Nhà ở 2014 lẫn Nghị định 99/2015, thông tư hướng dẫn đã quy định tương đối cơ bản các nội dung về giải quyết tranh chấp tại các chung cư. Tuy nhiên, nhiều vụ tranh chấp hiện nay vẫn chưa giải quyết được. Lý do là bởi, đây không phải là vấn đề pháp lý, mà là vấn đề xử lý tình huống giữa các bên.

Do đó, để giải quyết tình trạng căng băng rôn ở các khu chung cư, các văn bản pháp luật về chung cư có thể phải quy định chi tiết hơn. Ngoài ra, công tác tuyên truyền về văn hoá chung cư cũng cần phải làm ngay.

"Ở chung cư thì không thể như ở nhà riêng được. Tuy nhiên, tại Việt Nam, trước nay việc tuyên tuyền cho văn hoá này chưa được chú trọng. Đó là trách nhiệm của cả cơ quan quản lý, chính quyền địa phương cũng như chủ đầu tư... Hiện nay, quyền lợi, trách nhiệm của chủ đầu tư, đơn vị cung cấp dịch vụ và cư dân hiện đang bị lộn xộn, không rõ ràng, nên các bên còn đùn đẩy trách nhiệm cho nhau khi triển khai", ông Đính cho hay.

Trước vấn đề tranh chấp chung cư ngày càng nóng, bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty Venus, đơn vị vận hành, quản lý bất động sản đa sở hữu chuyên nghiệp cho biết, vai trò của ban quản lý tòa nhà là rất quan trọng.

"Khi có tranh chấp xảy ra đối với những dự án đã được bàn giao nhà, vai trò của công ty quản lý lúc này phải trung lập, chỉ có thể đảm bảo an toàn, hoàn thành các dịch vụ, giúp cả cư dân và chủ đầu tư bù đắp những gì đã mất trong quá trình tranh chấp, mất mát. Ban quản lý không thể thiên về bên này để chỉ trích bên kia", bà Hương nhấn mạnh.

Cũng theo bà Hương, ở các thị trường khác cũng có những vấn đề phát sinh giữa cư dân và chủ đầu tư, nhưng họ giải quyết tốt hơn. Chẳng hạn, tại Hồng Kông (Trung Quốc), mỗi tòa chung cư hoạt động như 1 công ty với các chức năng để tham gia như 1 hội đồng, có các tổ chức hỗ trợ về chuyên môn, công bố thông tin trên ủy ban và cần thông tin gì thì giải pháp cho tất cả các bên là công khai, minh bạch. Sợi chỉ kết nối duy nhất là công khai, minh bạch. Chính vì vậy, những tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư cũng hạn chế hơn.