Đây là cơ hội vàng để nhìn nhận đầy đủ và có giải pháp đồng bộ nhằm tháo gỡ các nút thắt trong các lĩnh vực rất quan trọng với sự hồi phục kinh tế.

Thị trường bất động sản có cơ hội phục hồi khi những điểm nghẽn pháp lý trong lĩnh vực này được tháo gỡ.  Ảnh: Đức Thanh

Làm rõ quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài

Sáng 19/6, buổi họp đầu tiên của đợt hai, Quốc hội thảo luận ở hội trường về Dự án Luật Nhà ở (sửa đổi).

Trước đó, thảo luận tại tổ trong đợt 1 của Kỳ họp thứ năm, đã có 194 lượt ý kiến đại biểu góp ý. Tổng hợp 194 ý kiến này, Tổng thư ký Quốc hội Bùi Văn Cường cho biết, về phạm vi điều chỉnh, một số vị đại biểu đề nghị bổ sung quy định về các loại hình nhà ở mới xuất hiện trong thời gian gần đây, như bất động sản nghỉ dưỡng, văn phòng kết hợp với nhà ở, nhà phố thương mại. Đồng thời, các đại biểu cũng góp nhiều ý kiến để gỡ điểm nghẽn về xử lý chung cư cũ, nhà ở xã hội…

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm cả khi thảo luận sửa Luật Đất đai và Luật Nhà ở là quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức được sở hữu tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài (Điều 19); điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam (Điều 20).

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước hiện có 3.035 cá nhân, tổ chức nước ngoài mua và được cấp giấy chứng nhận, chủ yếu là nhà chung cư.

Kế thừa quy định của Luật Nhà ở hiện hành, Dự thảo quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ. Tổ chức, cá nhân nước ngoài có các quyền sở hữu đối với nhà ở cơ bản như công dân Việt Nam, trừ một số điều kiện về số lượng nhà, căn hộ, khu vực được phép sở hữu và thời hạn sở hữu.

Thẩm tra, Ủy ban Pháp luật của Quốc hội cho rằng, Dự thảo tuy không quy định rõ tổ chức, cá nhân nước ngoài có quyền sở hữu nhà gắn liền với quyền sử dụng đất hay không, nhưng quy định, tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 10 của Dự thảo (bao gồm cả cá nhân nước ngoài) được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5, Luật Đất đai hiện hành, cũng như của Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất không bao gồm cá nhân là người nước ngoài.

Thảo luận tại tổ, một số vị đại biểu tiếp tục đề nghị quy định rõ trong Dự thảo về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài không gắn với quyền sử dụng đất.

Một số ý kiến cho rằng, cần làm rõ quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài có gắn với quyền sử dụng đất hay không? Trường hợp cá nhân nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam và không gắn với quyền sử dụng đất, sau đó bán lại cho công dân Việt Nam, thì quyền sử dụng đất của căn nhà đó sẽ được xử lý thế nào để bảo đảm quyền lợi của công dân Việt Nam?

Không can thiệp hành chính vào thị trường bất động sản

Cũng trong ngày 19/6, buổi chiều, sau khi nghe tờ trình và báo cáo thẩm tra, Quốc hội sẽ thảo luận ở tổ về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Theo tờ trình của Chính phủ, kết quả tổng kết thực tiễn 8 năm thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy nhiều bất cập, hạn chế cần sửa đổi, bổ sung, từ mâu thuẫn, chồng chéo với một số luật khác, cho đến thiếu quy định về điều kiện đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, hợp đồng kinh doanh bất động sản chưa chặt chẽ…

Đáng chú ý, theo Chính phủ, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo để thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Cơ cấu sản phẩm bất động sản không phù hợp, dư thừa bất động sản thuộc phân khúc cao cấp, thiếu bất động sản thuộc phân khúc trung bình và thấp để đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân.

Đặt mục tiêu sửa luật để tháo gỡ các hạn chế nói trên, Dự thảo đã đưa ra nhiều chính sách mới, trong đó có các quy định nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”.

Theo đó, Điều 86 quy định, Chính phủ quyết định điều tiết thị trường bất động sản theo thẩm quyền thông qua điều hành thực hiện các chính sách: cung - cầu hàng hóa bất động sản thông qua chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản; thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, các chính sách thích hợp khác trong từng thời kỳ nhất định.

Chính phủ khẳng định, các chính sách điều tiết sẽ đảm bảo nguyên tắc Nhà nước không can thiệp hành chính, phá vỡ quy luật thị trường.

Dự thảo nghị định kèm theo hồ sơ dự án luật quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, với nhiều biện pháp điều tiết, như cho phép chuyển đổi dự án bất động sản; chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc ngược lại; tạm dừng cấp mới chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư dự án bất động sản để hạn chế nguồn cung; áp dụng Biểu thuế đầu cơ đối với biệt thự để ở, nghỉ dưỡng, căn hộ có giá cao gấp nhiều lần so với giá trung bình của căn hộ cùng khu vực đô thị…

Nhưng, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội (cơ quan thẩm tra) cho rằng, quy định về điều tiết còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể. Cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế của thị trường, hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần giảm thiểu nguy cơ “tăng trưởng nóng”, mất cân đối cung - cầu.

Đất dự án nhà ở thương mại vẫn rối

Việc cùng lúc sửa các luật về đất đai, nhà ở, bất động sản được coi là cơ hội vàng để giải quyết những mâu thuẫn, chồng chéo trong hệ thống pháp luật hiện nay về các lĩnh vực nhạy cảm này. Thế nên, các cơ quan của Quốc hội, đặc biệt là Ủy ban Pháp luật và các ủy ban chủ trì thẩm tra đã rất nỗ lực để chỉ ra những điểm cần xử lý trong các mối quan hệ giữa Luật Đất đai với các luật liên quan. Một trong các vấn đề rối nhất vẫn là đất cho dự án nhà ở thương mại.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định, dự án nhà ở thương mại thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất. Đồng thời, chỉ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với “đất ở” hoặc “đất ở và đất khác không phải là đất ở”.

Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), bên cạnh 2 hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại gồm “có quyền sử dụng đất ở” hoặc “có quyền sử dụng đất ở và đất khác”, còn có 2 trường hợp nữa, là “có quyền sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê” hoặc “nhận chuyển nhượng” theo quy định của pháp luật đất đai đối với quyền sử dụng đất ở, đất ở và đất khác không phải là đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở đã nộp tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Do đó, cơ quan của Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục phối hợp nghiên cứu kỹ lưỡng, đánh giá tác động chính sách toàn diện, thận trọng đối với các hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại nhằm quy định thống nhất nội dung này trong 2 dự thảo luật, bảo đảm tháo gỡ các vướng mắc, đáp ứng yêu cầu thực tiễn.