Việc thu thập thông tin đầu vào khi định giá đất hiện vẫn khó khăn. Ảnh minh họa.

Theo Chính phủ, việc áp dụng bảng giá đất thay cho giá đất cụ thể sẽ công khai, minh bạch, dễ tính toán, tạo thuận lợi cho việc áp dụng, khắc phục được những vướng mắc trong việc xác định giá đất cụ thể.

Tờ trình Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai vừa được Chính phủ gửi Quốc hội.

Một trong những đề xuất mới đáng chú ý là quy định căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: giá đất theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất.

Bổ sung quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thì căn cứ giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời khi Nghị quyết này được ban hành, Chính phủ sẽ quy định bổ sung về chính sách hỗ trợ để đảm bảo quyền lợi của người có đất bị thu hồi và việc thu hồi đất được thuận lợi.

Tờ trình nêu rõ, việc đề xuất áp dụng bảng giá đất, căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên việc phân tích ưu điểm, nhược điểm của việc áp dụng giá đất cụ thể theo quy định hiện hành và áp dụng bảng giá đất theo dự thảo Nghị quyết.

Phương án hiện tại ưu điểm ít, hạn chế nhiều

Tờ trình nêu rõ việc xác định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai năm 2024 có ưu điểm đảm bảo việc tính thu nghĩa vụ tài chính phù hợp với việc sử dụng đất cho từng mục đích cụ thể, tăng tính chính xác, tránh thất thu ngân sách.

Ưu điểm nữa là giá đất để bồi thường phù hợp hơn với giá đất thị trường, giảm thiểu khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Hạn chế là chưa thể chế hết quan điểm Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định giá đất tại Nghị quyết số 18-NQ/TW. Tờ trình nêu rõ, theo quan điểm tại Nghị quyết số 18-NQ/TW thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng và quy định thời hạn sử dụng đất; quyết định giá đất; quyết định chính sách điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không phải do người sử dụng đất tạo ra.

Việc xác định giá đất cụ thể được thực hiện qua các phương pháp định giá đất và căn cứ vào thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mức giá thuê trên thị trường, đặc điểm cụ thể của dự án. Trong khi đó, mỗi dự án khác nhau có hình thức kinh doanh khác nhau, hoạt động kinh doanh của mỗi dự án còn phụ thuộc vào năng lực, thương hiệu của chủ đầu tư.

Ngoài ra, thị trường quyền sử dụng đất thường có sự biến động tăng, thậm chí tăng đột biến và thiếu tính ổn định. Vì vậy, giá đất cụ thể do nhà nước quyết định bị phụ thuộc, chạy theo sự biến động của thị trường, nếu sự biến động của thị trường không có điểm dừng sẽ làm mất vai trò đại diện chủ sở hữu của Nhà nước đối với việc quyết định giá đất.

Hạn chế tiếp theo là khó khăn trong việc thu thập thông tin đầu vào khi định giá đất. Khó khăn trong việc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất. Trình tự thủ tục kéo dài, mất thời gian. Việc xác định giá đất cụ thể phải trải qua nhiều bước như lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất, thu thập thông tin, tính toán, thẩm định nên mất nhiều thời gian, đặc biệt khi thu thập thông tin đầu vào, lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất gặp khó khăn dẫn đến việc xác định giá đất cụ thể đối với một số trường hợp còn chậm trễ, chưa bảo đảm độ chính xác cao, làm ảnh hưởng đến tiến độ công tác giải phóng mặt bằng, các thủ tục hành chính.

Cách tính hiện hành, theo nhận định của Chính phủ còn dễ xảy ra tiêu cực trong quá trình thực hiện các thủ tục về đầu tư, quy hoạch, xây dựng,... ảnh hưởng đến các thông tin, số liệu khi xác định, quyết định giá đất cụ thể.

Đề xuất phương án công khai, minh bạch, dễ tính toán

Việc áp dụng bảng giá đất theo dự thảo Nghị quyết, theo tờ trình, có nhiều ưu điểm.

Đó là, áp dụng bảng giá đất cho từng loại đất, khu vực, vị trí để tính thu nghĩa vụ tài chính, tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thay cho việc xác định giá đất cụ thể nhằm thể chế về quyền chủ sở hữu của Nhà nước trong việc quyết định giá đất tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, Nhà nước kiểm soát giá đất khi giao đất, cho thuê đất... Giá đất do Nhà nước quyết định là công cụ để Nhà nước định hướng, điều chỉnh, bình ổn giá đất thị trường, thúc đẩy phát triển sản xuất, kinh doanh.

Ưu điểm tiếp theo của phương án mới là công khai, minh bạch, dễ tính toán, đẩy nhanh công tác xác định nghĩa vụ tài chính, nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, tránh lãng phí. Cùng đó là tiết kiệm được kinh phí thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất cụ thể đối với từng dự án; giải quyết “điểm nghẽn” đã được chỉ ra tại Thông báo số 08-TB/BCDTW ngày 8/8/2025 của Ban Chỉ đạo Trung ương về hoàn thiện thể chế, pháp luật.

Ưu điểm nữa là đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư. Việc áp dụng bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đảm bảo nguyên tắc quyền đi đôi với nghĩa vụ của người sử dụng đất, đồng thời thống nhất với quy định hiện hành về áp dụng bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, đẩy nhanh công tác bồi thường, nhanh chóng thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư.

Phương án đề xuất cũng tác động tích cực cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, khiến doanh nghiệp chủ động xác định được khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp. Đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất kinh doanh. Nếu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thu ở mức độ vừa phải, ổn định thì có tác động tích cực cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Tuy nhiên, đề xuất mới có những hạn chế, như chỉ phản ánh mức giá đất tương đối mà Nhà nước quyết định đối với từng trường hợp nên có thể làm giảm nguồn thu của ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có thể sẽ thấp hơn so với việc áp dụng giá đất cụ thể như hiện hành dẫn đến phát sinh khiếu nại của người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Việc quy định áp dụng giá đất cụ thể đã được quy định từ năm 2006 đến nay, do đó khi thay đổi chính sách từ việc xác định giá đất cụ thể sang áp dụng bảng giá đất có thể gặp ý kiến phản đối, phản ứng bất bình của các đối tượng chịu tác động, tờ trình nêu hạn chế tiếp theo.

Một hạn chế nữa cũng được chỉ ra là, khi áp dụng bảng giá đất cho tất cả các trường hợp thì phải quy định cách áp dụng bảng giá đất khi tính nghĩa vụ tài chính bổ sung của dự án do điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng (như thay đổi mật độ xây dựng, chiều cao công trình).

Hiện nay, dữ liệu liên quan đến biến động giá đất do thay đổi mật độ xây dựng, chiều cao công trình còn hạn chế nên việc quy định mức biến động giá khi thay đổi mật độ xây dựng, chiều cao công trình sẽ do Nhà nước ấn định mức thu chênh lệch, vì vậy không bảo đảm độ chính xác như xác định giá đất cụ thể.

Không đặt nặng tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Để chính sách áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo dự thảo Nghị quyết mang lại hiệu quả, theo Chính phủ cần phải nhất quán quan điểm đất đai là đầu vào của hoạt động sản xuất, kinh doanh và không đặt nặng vấn đề về tăng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Đồng thời, cần nghiên cứu việc điều chỉnh mức thuế suất đối với các loại hình, hình thức kinh doanh của tổ chức nhằm điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất để bù đắp nguồn thu ngân sách do giảm thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Nghiên cứu các chính sách hỗ trợ khác thỏa đáng đối với người có đất bị thu hồi để hạn chế khiếu nại.

Cùng với đó là nghiên cứu các chính sách quản lý, điều tiết thị trường bất động sản nhằm ngăn chặn tình trạng tăng giá do đầu cơ để tránh xảy ra trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ mà người bị thu hồi đất nhận vẫn không đủ tiền mua đất do giá đất tăng cao.