Dù chỉ là một quy hoạch phân khu, nhưng với vai trò là đầu mối của tất cả các tuyến đường sắt quốc gia, đường sắt đô thị lại nằm trong khu vực lõi, nên nếu mọi việc trở thành hiện thực như phương án đề xuất, thì sẽ tác động rất lớn đến việc phát triển đô thị, giao thông của Thủ đô trong giai đoạn trước mắt cũng như lâu dài.

Cần phải nói thêm rằng, TP. Hà Nội triển khai xây dựng Đồ án từ năm 2014, với nhiệm vụ nghiên cứu, lập quy hoạch Phân khu ga Hà Nội được giao cho Nikken Sekkei - một đơn vị tư vấn nổi tiếng của Nhật Bản với 120 năm kinh nghiệm.

Trên thực tế, đơn vị tư vấn đã xây dựng Đồ án theo mô hình TOD (Transit Oriented Development), tức là lấy định hướng phát triển giao thông làm cơ sở cho quy hoạch đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư để từ đó hình thành tiếp hệ thống giao thông phân tán.

Về mặt lý thuyết, phương pháp lập quy hoạch được đánh giá là phù hợp với tình hình thực tế tại Hà Nội, nhưng trên thực tế cùng với khá nhiều nội dung đề xuất vượt quá các khung quy hoạch đã được xác lập trước đó, Đồ án đang đi ngược tiêu chí giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị khi vừa muốn quy hoạch lại ga Hà Nội với chức năng ga đầu mối, vừa muốn xây một loạt công trình thương mại cao từ 40-70 tầng…

Cần phải nói thêm rằng, ngay từ tháng 4/2016, Chủ tịch UBND TP. Hà Nội Nguyễn Đức Chung đã ký ban hành Quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử. Theo quy chế này, xung quanh ga Hà Nội là khu vực điểm nhấn đô thị nên khi nghiên cứu xây dựng công trình cao tầng phải thông qua Hội đồng Kiến trúc Quy hoạch Thành phố, đảm bảo các điều kiện phù hợp với quy hoạch phân khu ga Hà Nội, Quy chế Quản lý quy hoạch, kiến trúc khu phố cũ. Cũng theo quy chế này, với phố Lê Duẩn (đoạn từ đường Hai Bà Trưng đến Khâm Thiên) được xây dựng tối đa 9 tầng (tương đương 32m) với điều kiện phía Tây tuyến đường đảm bảo phù hợp cảnh quan khu vực, nghiên cứu bảo tồn công trình ga Hà Nội.

Đây là lý do khiến việc dư luận đặt câu hỏi, không rõ Hà Nội cần bất động sản hơn hay một thành phố phát triển bền vững hơn không phải là không có cơ sở.

Trong 20 - 30 năm nữa, Hà Nội sẽ có diện mạo như thế nào? Khó có đáp án chính xác, nhưng yêu cầu đặt ra cho các đơn vị lập quy hoạch đô thị là phải có tầm nhìn xa hơn khi dân số Hà Nội ngày càng tăng, tốc độ phát triển đô thị nhanh hơn, ùn tắc giao thông có nguy cơ lan rộng, ô nhiễm do khí thải có xu hướng tăng cao, tốc độ phát triển kinh tế năm sau cao hơn năm trước.

Với ý nghĩa đó, ngoài việc sớm công khai, lấy ý kiến rộng rãi của người dân, việc lập, quản lý quy hoạch là không được tạo thêm những áp lực, điểm nghẽn giao thông cho Thủ đô Hà Nội, nhất là khi với tính chất quan trọng của khu vực ga Hà Nội, những sai sót trong quy hoạch sẽ dẫn đến hậu quả khó lường, khó khắc phục hậu quả và tất yếu, Hà Nội sẽ phải trả giá rất đắt.