“Cục nghẹn” giải phóng mặt bằng

Thủ tục pháp lý, hành chính... mất nhiều năm cho một dự án bất động sản thương mại là chuyện ai cũng biết, nhưng việc 16 năm chưa giải phóng được mặt bằng là câu chuyện không tưởng mà Công ty cổ phần Địa ốc Phú Long phải trải qua.

Việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường.

Đại diện Công ty Phú Long cho biết, năm 2014, doanh nghiệp này đã trúng đấu giá đất Dự án Dragon City bao gồm 14 khu đất có diện tích 44,49 ha tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, TP.HCM. Công ty Phú Long đã thanh toán đủ toàn bộ tiền trúng đấu giá, hoàn tất nghĩa vụ tài chính đối với 14 khu đất theo đúng quy định và đã được UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để triển khai dự án.

Tuy nhiên, đến nay, tại Phân khu số 15 của Dự án, một số hộ dân vẫn không chịu di dời, nên Công ty Phú Long chưa thể triển khai dự án này.

Điều bất hợp lý là, một dự án bất động sản với diện tích hàng chục héc-ta, nhưng có hộ dân với vài trăm mét vuông đất khiếu nại, thì sẽ phải dừng toàn bộ dự án. Phú Long không phải là doanh nghiệp duy nhất rơi vào tình huống này. Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần SeaHoldings chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư rằng, “không biết kêu ai, vì đó là luật”.

Ông Phương cho biết, Luật Đất đai quy định rõ, phải giải phóng hết mặt bằng thì mới có quyết định giao đất nhằm tôn trọng quyền làm chủ của những người đang sở hữu đất. Mặc dù các quy định về mức bồi thường, hỗ trợ đã được quy định trong các văn bản pháp luật của Nhà nước, nhưng không ít hộ dân có những đòi hỏi vượt quá mức quy định chung. Khi chủ đầu tư không đồng ý thì họ không chịu di dời, gây khó khăn.

“Các khoản đầu tư đã đổ vào dự án không phải là con số nhỏ, có khi lên tới cả ngàn tỷ đồng. Vì vậy, việc chậm giải phóng mặt bằng sẽ gây thất thoát lớn cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí, đồng nghĩa với việc tăng giá thành sản phẩm, giảm tính cạnh tranh và mất cơ hội đón thời điểm thuận lợi của thị trường”, ông Phương nói.

Chưa kể, trong Luật Đất đai còn có quy định hệ số đền bù do cấp tỉnh quy định, mà mỗi tỉnh lại quy định một hệ số khác nhau. Tất cả những điều đó gây nên sự bất cập trên mặt bằng giá đất. Đây chính là kẽ hở chưa giải quyết được.

Theo các doanh nghiệp, hầu hết các dự án kinh doanh bất động sản chỉ được xác định giá đất sau khi đã được phê duyệt dự án và bồi thường giải phóng mặt bằng. Như vậy, doanh nghiệp không có đủ cơ sở đầu vào để tính toán hiệu quả đầu tư trước khi quyết định đầu tư. Và nếu không có lộ trình cụ thể giải quyết những vấn đề vướng mắc về đền bù, giải phóng mặt bằng, thì không chỉ các dự án dậm chân tại chỗ, mà còn gây bức xúc trong dân, dẫn đến “điểm nóng” khiếu kiện đông người.

Lúng túng khâu giao đất, đấu giá đất

Ông Hồ Văn Hà, Giám đốc Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Đồng Nai cho biết, theo quy định, đối với dự án đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì không phải đấu giá quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong luật lại không quy định cụ thể đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất trong cả thời gian thuê hay miễn một thời gian nhất định. Do đó, Đồng Nai đang gặp khó trong việc xác định việc đấu giá hay không đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Ông Hà cho biết, vướng mắc này đã khiến không ít công trình, dự án phải nằm chờ. Dự án kéo dài sẽ khiến tổng kinh phí thực hiện bị đội lên theo từng năm, ảnh hưởng lớn đến nhà đầu tư và cả địa phương.

“Nhiều chủ đầu tư các dự án trên địa bàn tỉnh đang chờ đợi đất trong dự án được giao đất hay đấu giá đất rất lo lắng, vì theo quy định, đất công phải đưa ra đấu giá, nếu đơn vị khác trúng đấu giá thì doanh nghiệp sẽ không thể tiếp tục triển khai dự án. Như vậy, những chi phí, công sức đã bỏ ra thực hiện dự án từ đầu sẽ được tính toán, hoàn lại như thế nào?”, ông Hà đặt vấn đề.

Hai vấn đề nêu trên chỉ là một phần trong những bất cập của Luật Đất đai 2013. Không ít ý kiến lo ngại về khả năng hóa giải tất cả những vướng mắc hiện nay, ngay cả việc vướng đâu gỡ đó cũng cả một vấn đề, bởi có quá nhiều bất cập trong Luật Đất đai, nên rất khó xác định đâu là những vướng mắc cấp thiết nhất cần sửa đổi đầu tiên, đâu là những bất cập cần điều chỉnh theo lộ trình.

Thực tế, chính sách đất đai là chìa khóa then chốt để điều tiết thị trường bất động sản đi đúng hướng, nhưng đồng thời có thể gây ra tác động ngược nếu không xuất phát từ thực tiễn. Do đó, với việc chốt ngày hoàn thành báo báo tổng kết Luật Đất đai 2013 mà Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu mới đây, cộng đồng doanh nghiệp địa ốc đang kỳ vọng việc sửa Luật Đất đai năm 2013 sẽ có một “nhạc trưởng” công tâm, khách quan để thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thị trường.

Cộng đồng doanh nghiệp mong muốn việc sửa Luật Đất đai được thông qua sớm ngày nào tốt ngày đó. Nhưng trên hết và xuyên suốt, các sửa đổi phải đảm bảo được tính hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn, với mục tiêu giải phóng nguồn lực đất đai phục vụ cho việc phát triển kinh tế - xã hội một cách hiệu quả.