Đặt mua báo in| Ngày 01 tháng 12 năm 2022, 12:58:50
“Dọn dẹp” thị trường bất động sản bắt đầu từ nhu cầu thực - Bài 3: Nhà bình dân không dành cho “dân bình thường”
Ngô Nguyên - 17/11/2022 08:17
 
TP.HCM bùng nổ nhà ở tầm trung, đặc biệt là dòng cao cấp, còn nhà bình dân hợp túi tiền của đông đảo người dân thì mỏi mắt tìm không thấy!
Sòng phẳng nhìn nhận, bất động sản vẫn đang bị “thổi giá” quá cao so với thu nhập của người dân, dẫn tới, người có nhu cầu ở thực thì không với tới, còn giới đầu cơ thì đông nghìn nghịt, vì lợi nhuận “lướt sóng” cao gấp nhiều lần lãi vay. Bởi vậy, khi siết room tín dụng, lãi suất tăng cao, các cấp trung gian “vỡ trận” theo hiệu ứng Domino là hiển nhiên. Nhưng, đây mới chỉ là một trong những khâu quan trọng để “dọn dẹp” thị trường, đưa bất động sản trở về giá trị thực phù hợp với nhu cầu của người dân.

Bài 3: Nhà bình dân không dành cho “dân bình thường”

Dòng sản phẩm nhà ở bình dân phù hợp với túi tiền và nhu cầu thực ở TP.HCM có Chỉ số Giá nhà cao gấp hơn 20 lần so với thu nhập trung bình của xã hội (trong khi chỉ số này ở các nước phát triển chỉ cao hơn 6 - 7 lần) đã cho thấy, phân khúc này không dành cho dân thường và gần 2 năm qua cũng không có căn nào được xây mới. Trong khi đó, nhà ở tầm trung, đặc biệt là dòng cao cấp lại bùng nổ nguồn cung.  

Năm 2021 và 9 tháng năm 2022: Không có nhà bình dân

Trước đây, tại TP.HCM, phân khúc nhà bình dân được xem là “vừa túi tiền” đáp ứng nhu cầu nhà ở cho đa số người có thu nhập trung bình hoặc thấp, thường có giá dưới 30 triệu đồng/m2 (dưới 2 tỷ đồng/căn). Loại hình này thường nằm ở các quận, huyện vùng ven, như quận 12, huyện Bình Chánh hay Thủ Đức (khu giáp ranh Bình Dương)…

Nhưng bây giờ, cả tuần “đi săn” ở khu vực này, tôi không tìm nổi căn hộ bình dân nào, mà chỉ thấy toàn căn hộ cao cấp, trung cấp được chiết khấu 40 - 50%, nên mới có giá… gần 30 triệu đồng/m2. Nhưng muốn “ăn” 40 - 50% chiết khấu, thì phải chi “tiền tươi, thóc thật” vượt… 98% tổng giá trị căn hộ.

Lật giở tài liệu mới nhất của Sở Xây dựng TP.HCM, tôi “ngỡ ngàng, ngơ ngác” trước một sự thật phũ phàng: trong 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM có tới 11.600 căn nhà được đưa ra thị trường, tăng hơn 70% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, có 10.166 căn hộ chung cư (chiếm 87,6%) và 1.434 căn nhà thấp tầng (chiếm 12,4%).

Tại TP.HCM, Dự án nhà ở xã hội giá rẻ (ảnh phải) gặp muôn vàn khó khăn, trong khi nhà ở thương mại cao cấp và “siêu cao cấp” (ảnh trái) thì… ở đâu cũng thấy
Tại TP.HCM, dự án nhà ở xã hội giá rẻ gặp muôn vàn khó khăn, trong khi nhà ở thương mại cao cấp và “siêu cao cấp” thì… ở đâu cũng thấy

Đáng nói là, trong số 11.600 căn này, không có… căn nhà bình dân nào. Tương tự, trong cả năm 2021, số căn nhà bình dân được đưa ra thị trường cũng là 0, dù có tới hơn 14.443 căn được tung ra thị trường.

Điều đáng buồn, tỷ lệ nhà bình dân được triển khai xây dựng và đưa ra thị trường từ con số hơn 12.495 căn trong năm 2017 đã “teo tóp” dần và chỉ sau 4 năm đã… biến mất.

Nhưng, nếu loại hình này vẫn phát triển thì sao? Tại một báo cáo mới đây gửi UBND TP.HCM, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, căn hộ bình dân với mức giá dưới 30 triệu đồng/m2 của thị trường bất động sản Việt Nam là đã cao hơn khoảng… 20 lần mức thu nhập trung bình của xã hội, trong khi tại các nước công nghiệp phát triển, chỉ số này chỉ cao khoảng 6 - 7 lần mức thu nhập.

“Mức giá như vậy, nên người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở đô thị, công nhân lao động và người nhập cư khó có cơ hội tạo lập nhà ở nếu không có chính sách hỗ trợ”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA khẳng định.

Ngậm ngùi “ngắm” nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội cũng thuộc phân khúc bình dân, chỉ khác là khu biệt đối tượng, ngặt nghèo chỉ tiêu, nhưng có ưu đãi lãi vay (dưới 5%/năm).

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020, Thành phố thực hiện được gần 15.000 căn hộ nhà ở xã hội, chỉ đạt 75% kế hoạch. Dự kiến, thời gian tới, Thành phố sẽ có thêm hơn 2.000 căn từ 4 dự án nhà ở xã hội vừa được khởi công trong giai đoạn 9 tháng đầu năm 2022.

Theo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM, tại các đô thị lớn, người lao động nhập cư chiếm phần đông dân số, điển hình như TP.HCM hay các tỉnh, thành phố lân cận có các khu công nghiệp, khu chế xuất lớn như Long An, Đồng Nai, Bình Dương…, việc sở hữu nhà ở trở thành một trong những vấn đề bức thiết, nhất là đối với lực lượng công nhân lao động đông đảo. Tuy nhiên, với khả năng tài chính hạn chế và mức phí sinh hoạt đắt đỏ tại các đô thị, cơ hội để công nhân và người lao động có thể sở hữu nhà ở là rất thấp.

Con số trên liệu có đáp ứng được nhu cầu của hơn 388.000 người có thu nhập thấp ở TP.HCM đang “khát” nhà? Theo số liệu báo cáo tháng 10/2022 của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM, có hơn 1.200 cán bộ chiến sĩ thuộc lực lượng vũ trang đang phải ở tại đơn vị; hơn 100.000 công chức, viên chức đang phải đi thuê trọ hoặc ở trong những căn nhà chật hẹp, không đảm bảo diện tích trên 10 m2 sàn/người...

Không chỉ thiếu hụt số lượng so với nhu cầu, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, giá nhà ở xã hội tại TP.HCM đang được chào bán với giá 29 - 30 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với thời điểm 5 năm trước. Mức giá này bằng với giá nhà ở bình dân, trong khi giá nhà bình dân đã không dành cho cho người có thu nhập bình thường, vì đã cao hơn 20 lần so với mức thu nhập bình quân xã hội (đã đề cập ở trên).

Như vậy, dù có được ưu đãi với lãi vay dưới 5%/năm, nhưng với mức giá và những “rào cản” khắt khe (như về điều kiện thu nhập, hiện trạng nhà ở…), thì ngay cả giới công chức, viên chức có “khát khao” thực sự, cũng chỉ… nằm mơ mới mua được nhà xã hội. Thế nên mới có chuyện bi hài, công chức, viên chức ở TP.HCM được hưởng thu nhập tăng thêm theo cơ chế đặc thù, dù vẫn không đủ sống, nhưng do lương “nhích” đến ngưỡng phải nộp thuế thu nhập cá nhân, nên đã bị loại khỏi đối tượng được mua nhà xã hội (theo Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, tháng 10/2022).

Còn với công nhân, cũng là đối tượng được ưu đãi, ưu tiên mua nhà ở xã hội, bởi là nhân tố quyết định sự “sống còn” của doanh nghiệp, liệu có mơ nổi một chốn an cư trong những dự án nhà ở xã hội đã và đang được thi công?

Số liệu thống kê cho thấy, tại TP.HCM, có khoảng 380.000 công nhân đang làm việc tại 1.600 doanh nghiệp thuộc các khu chế xuất, khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trong đó có tới 60% đang phải ở trọ.

Theo Liên đoàn Lao động TP.HCM, có tới 21% công nhân có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng; 40% có thu nhập 5 - 8 triệu đồng/tháng; 16% có thu nhập 8 - 12 triệu đồng/tháng; chỉ có 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. Khoảng 22,3% trong tổng số công nhân có dư dả chút đỉnh; 15,8% chỉ vừa đủ trang trải chi phí, nhưng có đến 41% cho biết thu nhập không đủ sống.

“Cho nên, đa số công nhân lao động chỉ có thể thuê phòng trọ với giá thuê khoảng trên dưới 1 triệu đồng/tháng và chi phí thuê chỗ ở chiếm khoảng trên dưới 20% tổng thu nhập”, đại diện Liên đoàn Lao động TP.HCM nêu rõ.

Thực trạng trên dẫn tới một thực tế đáng buồn khác. Đó là từ năm 2018 đến 30/4/2022, Chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội TP.HCM chỉ giải ngân được 117,8 tỷ đồng cho 250 khách hàng vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội. Bởi điều kiện được hỗ trợ vay vốn ưu đãi cũng rất ngặt nghèo (trong đó có khả năng trả nợ vay), trong khi nhiều người có nhu cầu vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhưng không đáp ứng đầy đủ điều kiện, không đảm bảo nguồn vốn tự có (30%)...

“Bội thực” nhà ở thương mại cao cấp

Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, giai đoạn 2016 - 2020, diện tích sàn nhà ở thương mại toàn Thành phố tăng thêm 13,98 triệu m2, vượt 112,9% so với chỉ tiêu đề ra (chỉ tiêu là 6,568 triệu m2 sàn). Tổng cộng có tới 148.415 căn nhà thương mại được hình thành, gấp gần 10 lần so với nhà ở xã hội (14.954 căn).

Năm 2021, dù tình khó khăn do Covid-19, nhưng các “đại gia” bất động sản tại TP.HCM cũng tung ra được hơn 14.443 căn. 9 tháng đầu năm 2022, TP.HCM lại “nổ” thêm 11.600 căn, chiếm tỷ lệ… 100% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Đáng nói, trong tổng số nhà ở hạng trung và cao cấp được tung ra thị trường nêu trên, thì dòng cao cấp tăng liên tục. Thống kê của HoREA cho thấy, nếu như năm 2017 (năm “đỉnh cao” của thị trường bất động sản), số lượng nhà cao cấp chỉ có gần 11.000 căn, chiếm 25,5% tổng số nhà ở được đưa ra thị trường, thì đến năm 2021 đã chiếm 72%. Năm 2022, chỉ trong 9 tháng đầu năm, với hơn 9.300 căn được tung ra, phân khúc này đã chiếm trên 80% trị trường. Đặc biệt, từ năm 2019 đến nay, đã xuất hiện dự án và căn hộ bất động sản “siêu sang” với giá rao bán lên đến khoảng 500 triệu đồng/m2, cá biệt có mức giá đến 1 tỷ đồng/m2.

Trước sự bùng nổ của phân khúc nhà cao cấp, ngày 7/11/2022, HoREA đã báo cáo Thủ tướng Chính phủ, trong đó nêu: “Năm 2022, thị trường bất động sản bị “sốt giá” nhà đất, lệch pha cung - cầu, cơ cấu nhà ở không hợp lý khi lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại vừa túi tiền, nhà ở xã hội”.

Từ thực trạng trên, câu hỏi đặt ra là, 100% lượng nhà ở đã được tung ra thị trường là dòng trung, cao cấp, không có bóng dáng nhà bình dân phù hợp cho đa số người dân có nhu cầu thực, vậy số nhà hạng trung và cao cấp đó đi đâu, ai sử dụng?

Nghe câu hỏi này, một chuyên gia bất động sản nói: “Toàn người nhiều tiền mua và đa phần mua để… bán. Nói cách khác, thị trường bất động sản hiện nay là thị trường… bán buôn, tức là bán cho người bán, chứ không phải bán cho người dùng. Nói nặng hơn thì miếng đất giống như “vật chủ” để người ta ký sinh”.

(Còn tiếp)

“Dọn dẹp” thị trường bất động sản bắt đầu từ nhu cầu thực - Bài 2: Đảo điên chuyền tay nhau “than hồng”
Bất động sản vẫn đang bị “thổi giá” quá cao so với thu nhập của người dân, dẫn tới, người có nhu cầu ở thực thì không với tới, còn...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư