Đặt mua báo in| Ngày 01 tháng 12 năm 2022, 15:16:03
“Dọn dẹp” thị trường bất động sản bắt đầu từ nhu cầu thực - Bài 2: Đảo điên chuyền tay nhau “than hồng”
Ngô Nguyên - 15/11/2022 08:16
 
Bất động sản vẫn đang bị “thổi giá” quá cao so với thu nhập của người dân, dẫn tới, người có nhu cầu ở thực thì không với tới, còn giới đầu cơ thì đông nghìn nghịt.
Kiệt sức vì bị “đá văng từ vòng gửi xe” đối với nhà ở xã hội chốn Sài thành, tôi lò dò đi tìm đất vùng ven - dòng sản phẩm vẫn “sôi sùng sục” với những lời rao đầy kích thích: “Đất ngộp, vỡ nợ bán siêu rẻ”... May mắn, một “ông trùm đất nền” đã kịp can ngăn với lý do ớn lạnh sống lưng: “Người ta đang chuyền tay nhau hòn than chứ lỗ làm sao được!”. Tôi chợt nhận ra, vì sao ruộng đồng tan nát và hàng trăm ngàn nhà đầu tư lao đao vì những doanh nghiệp bất động sản kiểu “Alibaba”.

Bài 2: Đảo điên chuyền tay nhau “than hồng”

Sòng phẳng nhìn nhận, bất động sản vẫn đang bị “thổi giá” quá cao so với thu nhập của người dân, dẫn tới, người có nhu cầu ở thực thì không với tới, còn giới đầu cơ thì đông nghìn nghịt, vì lợi nhuận “lướt sóng” cao gấp nhiều lần lãi vay. 

Bởi vậy, khi siết room tín dụng, lãi suất tăng cao, các cấp trung gian “vỡ trận” theo hiệu ứng Domino là hiển nhiên. Nhưng, đây mới chỉ là một trong những khâu quan trọng để “dọn dẹp” thị trường, đưa bất động sản trở về giá trị thực phù hợp với nhu cầu của người dân.   

Giám đốc sàn giao dịch bất động sản ở Bình Thuận Nguyễn Hữu Trí bày bán… sổ đỏ ở vỉa hè
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản ở Bình Thuận Nguyễn Hữu Trí bày bán… sổ đỏ ở vỉa hè.

Đất rất nhiều, nhưng… không phải để ở

Phải nhiều lần gọi điện trên “Đường dây nóng Nhà đất đổ nợ”, tôi mới “tóm” được Nguyễn Hữu Trí, giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở Bình Thuận.

Trí đang “nổi như cồn”, thậm chí là “đầu tiên, duy nhất” trong giới kinh doanh bất động sản cả nước (như lời một giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội), hoặc là hiện tượng “chưa có tiền lệ” ở Bình Thuận (như lời một vị Phó chủ tịch UBND tỉnh Bình Thuận) khi mặc quần soóc, loẹt quẹt dép lê, ngênh ngênh mũ phớt, tưng tửng rao trên đường phố, thậm chí bày sổ đỏ ra vỉa hè bán như… bán rau.

Tôi kể Trí nghe cảnh khốn khổ, ví như cô gái xinh quá lứa lâm cảnh “cao không tới, thấp chẳng xong”, khi có 1 tỷ đồng sau hơn 10 năm ky cóp mà không mua nổi căn hộ thương mại, rồi bị “đá văng từ vòng gửi xe” khi tìm đến nhà ở xã hội ở TP.HCM.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu các địa phương cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp mà vẫn giữ được mục đích sử dụng đất, thì không phá vỡ quy hoạch. Nhưng do công tác quản lý nhà nước chưa thật chặt chẽ, chưa thật hiệu quả (nhất là ở cấp cơ sở), dẫn đến từ năm 2017 đến nay, tại một số địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh hay một số huyện như Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn của TP.HCM, các “đầu nậu”, “doanh nghiệp bất lương” đã gây ra các cơn “sốt ảo” và phân lô, bán nền tràn lan, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội.

Về vấn đề này, một chuyên gia cho rằng, một trong những nguyên nhân gây nên tình trạng phân lô, bán nền đất nông nghiệp là do bất cập của một số quy định dưới luật cho phép “tách thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”. Do vậy, cần thiết phải sửa đổi một số quy định tại các nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai về “tách thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa”.

Trí cười khà khà và nói: “Đất vừa sức anh thì… đầy, nhưng không ở… Sài thành”. Nói rồi, Trí xòe cả sấp sổ đỏ, hàng trăm cuộc điện thoại, tin nhắn cho tôi xem. Nào là, một người ở TP.HCM nhờ bán lô đất 175 m2 thổ cư ở tỉnh khác với giá chỉ 700 triệu đồng. “Giá giảm một nửa rồi, mà chưa ai hỏi mua. Phải bán rẻ thôi, chứ tiền đi vay ngân hàng lãi nó nuốt hết”, Trí nói.

Rồi hàng loạt sổ đỏ khác, nào là chủ đất ở TP.HCM cần bán lỗ lô đất ở Tây Ninh chỉ 360 triệu đồng để… trả nợ; rồi chủ đất kẹt lãi ngân hàng, bán 800 m2 có 300 m2 thổ cư ở Suối Đá, định giá ngân hàng khoảng 1,8 tỷ đồng, “ngộp” còn 1,6 tỷ đồng, có thể trả giá…

Oái oăm, những mảnh đất “vừa hớp” với thu nhập của chúng tôi lại đa phần là đất vườn, đất nông nghiệp diện tích lớn, từ 300 m2 đến hàng ngàn mét vuông và đều “tít tắp mù khơi”. Kể cả nền nhà ở hay căn hộ ở những nơi gọi là “ngộp” được rao cắt lỗ cả vài trăm triệu đồng cũng vẫn không phải là chốn mà tôi cũng như cả trăm ngàn người thuộc giới công chức, viên chức, chưa nói tới hàng triệu người lao động thu nhập thấp, công nhân đang làm việc ở TP.HCM hay các nơi đô thành cần để an cư lạc nghiệp.

Nên nếu mua, thì tôi - một kẻ đang “khát” chốn an cư, người tiêu dùng thực sự, có nhu cầu thực sự - cũng lại chỉ để đầu cơ chờ thời, tức là sẽ thành kẻ… buôn đất. Tôi chợt hiểu ra, tại sao nhà nhà, người người, kể cả đang ở trọ cũng liều mình vay ngân hàng để đi buôn đất. Ít tiền thì săn hàng vùng ven, đất nông nghiệp, nhiều chút thì đất nền, căn hộ chốn đô thành…

Cơn sốt cùng “cò đất” ào về “xẻ thịt”, phân lô bán nền đất nông nghiệp, lừa gạt nhà đầu tư khiến nhiều địa phương phải dựng biển cảnh báo
Cơn sốt cùng “cò đất” ào về “xẻ thịt”, phân lô bán nền đất nông nghiệp, lừa gạt nhà đầu tư khiến nhiều địa phương phải dựng biển cảnh báo

Đầu tư gặp… đầu cơ

Sàn giao dịch “vỉa hè” của Trí đã phơi bày một thực tế ai cũng biết, nhưng hướng xử lý thì… tắc tị đối với dòng sản phẩm đất vùng ven của thị trường bất động sản: chỉ một lượng nhỏ là do nông dân cần bán vì lo cho con cái học hành (nên bán cả ngàn mét vuông đất nông nghiệp); hoặc bán để trả nợ ngân hàng bởi thanh long Bình Thuận thất giá; hoặc bán bởi doanh nghiệp gãy đầu ra trong khi đến hạn trả nợ.

Còn lại, phần lớn đất “ngộp” vẫn là của nhà đầu tư đã có nhà cửa ở TP.HCM hoặc các tỉnh lân cận tranh thủ gom hàng đặng sau bán kiếm lời, nhưng phải tháo vội vì không chịu nổi áp lực lãi vay trong bối cảnh thị trường khó dự đoán.

“Có bán được không?”, tôi hỏi.

Trí cười cho hay, rất đông khách, có đến cả ngàn người hỏi săn đất này. “Chỉ 2 tuần bán dạo vỉa hè, em đã chốt được 7 hợp đồng”, Trí nói.

Chốt 7 hợp đồng trong tình cảnh bất động sản đóng băng, biến động, theo lời một giám đốc sàn giao dịch ở TP.HCM, là… “choáng”, bởi nhân viên của ông có khi cả tháng không chốt nổi một căn hộ.

Tuy nhiên, đa phần người đi mua để đầu cơ, chứ không phải để ở. Còn hàng trăm người khác nhờ giới thiệu gặp chủ đất xem nền để… nắm tình hình, bởi e ngại tình huống “bắt dao rơi”, bắt được “cán” thì “ngon”, còn bắt trúng “lưỡi” thì “đứt tay” bởi sự biến động khôn lường thị trường bất động sản.

Như vậy, lại vẫn là cảnh nhà đầu tư gặp nhà… đầu cơ, tức là bán đất cho người bán, chứ không phải bán cho người có nhu cầu thực sự.

Lỗ nặng hay chuyền tay nhau “hòn than”?

Trái ngược với những lời rao “có cánh” thời sốt đất, như: “Đón gió ngay, thời cơ sinh lời nhanh”…, trong hành trình “săn” đất vùng ven, tôi được cả trăm “cò” giới thiệu với những lời đầy thê thảm đến mức muốn “móc hầu bao” ngay, như: “Đất vườn Tây Ninh bán cắt lỗ chỉ hơn trăm triệu đồng/sào”; “Chủ sắp đứt vì lãi ngân hàng cần bán đất ở Bình Thuận lỗ 1/2 giá”; “125 triệu đồng/1.000 m2 ở Bắc Bình, giá giảm 30 - 40% so với đầu năm rồi”… 

Có thực là giá đất vùng ven đã giảm tới 40%, “lỗ xịt máu mũi” hay không? Trí chỉ cười cười: “Có đợt, em thấy có sales (nhân viên kinh doanh - PV) rao cắt lỗ mảnh vườn 1.000 m2 chỉ 600 triệu đồng, nhưng khi xuống hỏi thì người dân kề bên gạ bán chỉ… 200 triệu đồng”.

Không chỉ Trí, xem hàng loạt tin nhắn, hình ảnh tôi mang về, khề khà chén rượu, N.V.Hải (“trùm” đất vùng ven) cười: “Có mảnh đất qua tay tới 30 người mà vẫn rao bán, thì anh tính thử xem giá bị thổi lên cỡ nào? Đất vùng ven này đã bị thổi lên gấp cả chục lần rồi, giờ bán giá đó sao lỗ được!’.

Bằng chứng, Hải chỉ thẳng lô đất 1.000 m2 ở xã Bắc Bình (Bình Thuận) cho hay, giá hiện tại chỉ 80 - 90 triệu đồng/1.000 m2, chứ không phải lỗ “xịt máu mũi” mà vẫn bán giá 125 triệu đồng/1.000 m2 như được rao. Mấy năm trước, lô đất này chỉ… chưa đầy 30 triệu đồng.

Nhiều mảnh đất không có đường vào, không điện nước, “cây cũng không sống nổi”, thì mua để… phơi nắng. Chưa kể, hàng loạt lô đất nông nghiệp được rao bán vẫn “mịt mù” về pháp lý, không quy hoạch dân cư, nên nếu ham rẻ “hốt” vào trong bối cảnh hàng loạt địa phương như Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tài siết chặt quản lý đất đai, mạnh tay với việc phân lô bán nền đất nông nghiệp, thì coi như trắng tay, lại còn phạm luật.

“Em dám khẳng định, đất vùng ven rao bán kiểu này, chủ yếu từ nhà đầu cơ trước đây mua để chờ, nhưng thấy thị trường biến động xấu thì tháo hàng. Người mua loại đất đó thời điểm này cũng vậy, toàn tính đầu cơ cả. Nói cách khác là họ vẫn… lướt sóng theo kiểu chuyền tay nhau hòn than mà ai cũng nghĩ mình không phải là người cuối cùng bị phỏng tay”, Hải nói như đinh đóng cột.

Tổng kết lại từ câu chuyện của Hải, của Trí và hàng loạt “trùm” bất động sản vùng ven khác mà tôi gặp, có thể thấy, cuộc “tháo chạy” đất vùng ven hiện nay chủ yếu từ những nhà đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính, nên đã không chịu nổi áp lực lãi vay trong khi thị trường biến động khôn lường đẩy vào tình thế “bắt dao rơi”.

Thế nên, không phải bỗng nhiên mà Hải, tuy là “trùm” đất vùng ven nhưng vẫn ung dung, thậm chí còn nói: “Em mong siết chặt room hơn, lãi vay cao hơn để dẹp loạn”. Bởi đơn giản, Hải kinh doanh bằng “tiền tươi thóc thật” của mình với chiến lược 5 năm, chứ không phải đua theo lướt sóng để rồi chuyển “than đỏ” từ tay mình sang tay người khác.

Và sự thật khác, giá đất vùng ven nói chung (gồm đất vườn, cây lâu năm…) đã bị thổi lên gấp nhiều lần, nên cuộc tháo chạy vì “lỗ” thực chất chỉ là “ảo”. Nói cách khác, người ta lại mượn mác “đóng băng, cắt lỗ, áp lực lãi” để đánh vào tâm lý người dân.

Chợt hiểu vì sao phân khúc đất vùng ven đã tạo nên những “Nguyễn Văn Luyện”, để rồi hàng ngàn người điêu đứng bởi những công ty kiểu “Alibaba”.

Dẫu vậy, những lời chào bán với ngôn từ kích thích như “đất ngộp”, “siêu rẻ…” vẫn thu hút nhà đầu cơ và đa phần là những người có “tiền tươi thóc thật”, chứ không phải đi vay cho thấy, nếu đất về đúng giá trị, thì khả năng giao dịch đất vùng ven hợp pháp vẫn sôi động mà không cần dùng đòn bẩy tài chính để rồi vỡ trận theo hiệu ứng Domino khi ngân hàng siết room tín dụng, tăng lãi vay.

(Còn tiếp)

Thị trường bất động sản thanh lọc, cơ hội cho nhà đầu tư “đãi cát tìm vàng”
Không còn tâm lý mạo hiểm chạy theo sóng đầu cơ, dòng tiền giờ đây quay trở về các dự án bất động sản sở hữu giá trị thực, có tính an toàn...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư