Đặt mua báo in| Ngày 01 tháng 12 năm 2022, 14:17:37
“Dọn dẹp” thị trường bất động sản bắt đầu từ nhu cầu thực - Bài 1: Tôi đi “bắt đáy” thời đất đóng băng
Ngô Nguyên - 12/11/2022 08:19
 
Giữa ngập tràn “tiếng than” của giới bất động sản, nào là thị trường đóng băng, nào là hạ giá 30 - 40%..., tôi đi “săn” căn hộ thương mại và nhà ở xã hội với hy vọng “bắt đáy”.
Một Dự án nhà ở xã hội đang xây dựng ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) được rao bán với giá 28 triệu đồng/m2
Một dự án nhà ở xã hội đang xây dựng ở TP. Thủ Đức (TP.HCM) được rao bán với giá 28 triệu đồng/m2

Bài 1: Tôi đi “bắt đáy” thời đất đóng băng

Giữa ngập tràn “tiếng than” của giới bất động sản, nào là thị trường đóng băng, nào là hạ giá 30 - 40%..., tôi đi “săn” căn hộ thương mại và nhà ở xã hội với hy vọng “bắt đáy”.  Thế nhưng, sự thật lại khiến giấc mơ về chốn an cư của giới công chức, viên chức giữa thành phố sôi động bậc nhất cả nước mãi chỉ là… giấc mơ.

Nhà ở thương mại: Mịt mù

Sau khi khảo sát tổng thu nhập thực của nhiều gia đình là bạn bè làm công chức, viên chức ở TP.HCM, tôi chọn mức thu nhập khá nhất là 30 triệu đồng/tháng của một gia đình mà 2 vợ chồng đều là công chức cấp trưởng phòng, lại được hưởng cơ chế đặc thù theo Nghị quyết số 54/2017/QH14 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM. Sau khi trừ chi phí sinh hoạt, ăn uống, nuôi con học hành, gia đình này sẽ tích lũy được 100 triệu đồng/năm, 1 tỷ đồng/10 năm nếu không ốm đau, bệnh tật.

Đây là mức thu nhập cao, chứ thực tế, theo khảo sát của Tổng cục Thống kê, năm 2021, thu nhập bình quân của cán bộ, công chức, viên chức ở TP.HCM chỉ đạt gần 8,86 triệu đồng/tháng.

Với số vốn 1 tỷ đồng sau 10 năm ky cóp từ nghề “tay phải” cùng với bảo đảm thu nhập 30 triệu đồng/tháng/2 vợ chồng, tôi quyết định tìm mua căn hộ thương mại, vì nghĩ rằng, nguồn cung phân khúc này rất lớn, mà thị trường lại đang “đóng băng”, nên chắc chắn chủ đầu tư sẽ giảm giá xả hàng lấy “tiền tươi”.

Hơn 5 năm qua, thị trường bất động sản phát triển chưa ổn định, chưa bền vững do bị “lệch pha” cung cầu, “lệch pha” phân khúc thị trường, thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở dành cho công nhân lao động, nhưng lại dư thừa nhà cao cấp, dẫn đến giá nhà tăng liên tục và xảy ra các đợt “sốt giá” nhà đất.

- Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020, diện tích sàn nhà ở thương mại toàn Thành phố tăng thêm 13,98 triệu m2, vượt 112,9% so với chỉ tiêu đề ra.

Thời 4.0, chỉ cần vào Google gõ từ khóa “căn hộ thương mại…”, thì lập tức, các tài khoản Gmail, Facebook, thậm chí cả tin nhắn điện thoại, Zalo tràn ngập lời mời chào dự án hấp dẫn, như “căn hộ kế bên đường Phạm Văn Đồng (Thủ Đức) giá 1,8 tỷ đồng, chỉ trả trước 600 triệu đồng, nhận nhà, ân hạn, lãi 0%”, hay “căn hộ trung tâm quận 12 giá chỉ 1,6 tỷ đồng, không lãi 12 tháng”…

Dù nghi ngờ, nhưng tôi vẫn liên hệ với người đăng quảng cáo để xem người ta tính… lừa mình thế nào. Vẫn “chiêu bài” cũ thời bất động sản lên cơn sốt, nhân viên môi giới tống chúng tôi lên xe để tham quan dự án ở quận 12, Gò Vấp, Thủ Đức, nhưng rồi khi mở cửa xe bước xuống, thì lại là Bình Dương, Bình Phước, Tây Ninh, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Kết cục 2 ngày “đi săn” của tôi là… trận cười của đám bạn: “Tỷ mấy một căn hộ ở Sài Gòn, mơ đi cưng!”.

Tôi quyết định chuyển hướng sang những thương hiệu uy tín với hy vọng “bắt đáy”, bởi nhân viên kinh doanh (sales) đang chào “ưu đãi, giảm, chiết khấu 20 - 40% cho 100 suất đầu tiên…”.

Đầu tiên là căn hộ DE LA SOL (quận 4), được quảng bá là giá bán rất… ngọt, không thấp cũng không… “ngáo giá” là 96 triệu đồng/m2, mở bán tháng 12/2022, bàn giao nhà trong quý I/2023. Như vậy, với căn nhỏ nhất gần 61 m2, thì số tiền tôi cần phải có là hơn 5,7 tỷ đồng. Số tiền đó, thì với tích cóp 1 tỷ đồng/10 năm, phải mất ít nhất 50 năm mới đủ. Còn đặt cọc giữ chỗ tới khi giao nhà đóng thêm, rồi trả lãi, thì tiền làm ra chắc chỉ đủ trả lãi ngân hàng.

Không mơ đến quận trung tâm, tôi tìm về quận vùng ven như quận 12, Gò Vấp, Bình Tân hoặc ven TP. Thủ Đức, giáp ranh Bình Dương. Lập tức, loạt sales ở khu vực này ào ào chào mời: “cần tiền trả ngân hàng, bán gấp căn hộ Dự án Opal Riverside TP. Thủ Đức 70 m2 giá 3,5 tỷ đồng”; “căn hộ Moonlight Avenue trung tâm TP. Thủ Đức 50 - 90 m2 đang chiết khấu khủng 43%, giá 2,5 - 3,3 tỷ đồng tùy diện tích, thánh toán linh hoạt”; “căn hộ Lavita Charm, phường Trường Thọ, TP. Thủ Đức chiết khấu khủng chỉ còn 2,2 - 4 tỷ đồng/căn tùy diện tích”; “căn hộ The Privia Bình Tân chiết khấu khủng chỉ còn 55 triệu đồng/m2”…

Tóm lại, mức giá căn hộ thương mại vùng ven TP. Thủ Đức, tiếp giáp Bình Dương khoảng 2,2 - 5 tỷ đồng/căn tùy diện tích.

Tôi hỏi nhân viên sales: “Mức giá đó, năm ngoái, năm kia em cũng rao vậy, chiết khấu ở đâu, giảm đâu?”

và nhận được tiếng cười… hì hì ngượng ngịu, cùng câu “chữa cháy”: “Giá tốt nhất đó anh, thời gian nữa kiểu gì cũng tăng”.

Như vậy, với thu nhập được xem là “cao ngất” của giới công chức (30 triệu đồng/tháng/2 vợ chồng), tích cóp đến mức ky bo, nếu không ốm đau, bệnh tật, thì cũng phải “cày cuốc” trong 25 năm mới có khoảng 2,5 tỷ đồng để mua một căn hộ ở vùng ven như hiện nay. Còn với thu nhập trung bình gần 9 triệu đồng (năm 2021) như Tổng cục Thống kê nêu, thì giới công chức, viên chức TP.HCM cả đời cũng không mua nổi căn hộ thương mại, bởi tiền lương còn chưa đủ sống.

Nhà ở xã hội: Vừa sức, nhưng bị loại từ vòng… “gửi xe”

Trong cơ cấu sản phẩm bất động sản, nhà ở xã hội tiếng là cho lao động thu nhập thấp, nhưng đúng ra là hợp với thu nhập trung bình của đa số người dân, bao gồm cả những công chức, viên chức thâm niên hơn 10 năm như chúng tôi.

Vì vậy, cũng với “vốn” là thu nhập 30 triệu đồng/tháng/2 vợ chồng, tích cóp 1 tỷ đồng/10 năm, tôi quyết định thử “săn” nhà ở xã hội, vì nhà xã hội có giá chỉ bằng 1/2, 1/3 so với căn hộ thương mại, tức chỉ khoảng 20 - 25 triệu đồng/m2 (tại TP.HCM), lại được vay ngân hàng lãi suất thấp vừa với sức mình.

Xem ra, nguồn cung sản phẩm này vẫn còn, bởi theo Sở Xây dựng TP.HCM, giai đoạn 2016 - 2020, toàn Thành phố xây dựng hoàn thành, đưa vào sử dụng 19 dự án nhà ở xã hội, với tổng số 14.954 căn hộ. Đó là chưa tính, năm 2022, TP.HCM đã khởi công 2 dự án nhà ở xã hội để có thêm gần 2.600 căn hộ, gồm Dự án Chung cư nhà ở xã hội thuộc Khu dân cư Tân Thuận Tây tại phường Tân Thuận Tây (quận 7) với 1.300 căn hộ và Dự án Nhà ở xã hội thuộc khu nhà ở tại phường Phú Hữu (TP. Thủ Đức) với 764 căn hộ.

Cũng sau vài giây gõ từ khóa “nhà ở xã hội” trên Google, hàng loạt nhân viên sales đã “nhảy” vào chào mời. N.V.Khánh (nhân viên sales của sàn giao dịch bất động sản khu Đông TP.HCM) hồ hởi giới thiệu: “Em đang triển khai phát triển Dự án Nhà ở xã hội Thủ Thiêm Green House (đường Võ Chí Công, TP. Thủ Đức - PV) giá chỉ 28 triệu đồng/m2, trong khi xung quanh giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Anh chỉ cần đặt 50 triệu đồng/căn hộ hoặc 100 triệu đồng/shophouse rồi nộp hồ sơ để chủ đầu tư duyệt. Được duyệt thì đóng tiền cọc 30%, quý IV/2023 giao nhà thanh toán tiếp 20%, còn lại 50% thanh toán trong 5 năm, lãi suất vay chỉ 4,8%/năm”.

Tất nhiên, điều kiện để sở hữu nhà ở xã hội thì phải hội tụ: chưa sở hữu nhà ở tại TP.HCM; tạm trú tại Thành phố trên 6 tháng; sổ hộ khẩu ở chung tại TP.HCM thì diện tích sử dụng/tổng số thành viên trong gia đình dưới 10 m2; tham gia bảo hiểm xã hội trên 6 tháng ở TP.HCM, có hợp đồng lao động; tổng thu nhập dưới 132 triệu đồng/năm.

Theo thống kê của cơ quan chức năng, TP.HCM có 122.111 công chức, viên chức, nhưng mới chỉ có hơn 5.000 cán bộ được hỗ trợ vay ưu đãi với lãi suất 4,7%/năm trong 20 năm để mua nhà ở xã hội. 

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM công bố quý II/2022 cho thấy, từ năm 2020 đến giữa năm 2022, giá bán sơ cấp các căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội dao động từ 14 đến 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế thì sau nửa thập niên ra mắt thị trường với mức giá 13,8 - 18 triệu đồng/m2, nay các căn hộ nhà ở xã hội tăng gần gấp đôi khi được chào bán với giá 29 - 30 triệu đồng/m2.

Tôi thất thần: “Anh sẵn 1 tỷ đồng tích được trong 10 năm, dư sức đóng ngay căn nhỏ, hoặc có thể trả được lãi nếu mua căn to. Anh chỉ vướng mỗi điều kiện là thu nhập dưới 132 triệu/năm, vì tổng lương, các khoản phụ cấp của anh khoảng 14 - 15 triệu/tháng, trên 132 triệu đồng/năm”.

Khánh thở hắt ra: “Có thể ‘bùa chú’ hồ sơ bằng cách nhờ cơ quan xác nhận lại thu nhập tính lương nhà nước (lương cơ bản), đừng tính phụ cấp... Nhưng em không hứa chắc chắn bán được, bởi hồ sơ còn phải qua cửa kiểm duyệt của Sở Xây dựng. Tóm lại, khả năng không được duyệt rất cao”.

Bi hài kịch từ thực tế trên, giới công chức, viên chức tại TP.HCM như chúng tôi có nhu cầu mua nhà ở thực sẽ không bao giờ có nhà để an cư. Bởi thực tế, đồng lương không với tới nhà ở thương mại, có thể “chạm” được nhà ở xã hội lại bị… hắt tay ra bởi rào cản.

Chợt nhớ lại câu phát biểu thực tế đầy nghịch lý của một đại diện Sở Xây dựng TP.HCM tại cuộc hội thảo về thực trạng công chức, viên chức TP.HCM tháng 10/2022: “Đối với đối tượng là cán bộ, công chức, viên chức trên địa bàn Thành phố, do được hưởng hỗ trợ thêm tiền lương từ ngân sách địa phương theo Nghị quyết số 54/2017/QH14 của Quốc hội về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP.HCM…, do đó, về cơ bản đều thuộc diện nộp thuế thu nhập thường xuyên, nên không đủ điều kiện vay vốn theo quy định”.

(Còn tiếp)

Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư