Dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Ảnh: Lê Toàn.

Nguồn cung tăng nhưng vẫn lệch pha

Phát biểu tại Hội thảo công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức ngày 16/7, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định thị trường đang bước vào giai đoạn phát triển mới với quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, song diễn biến giữa các phân khúc và khu vực ngày càng phân hóa rõ nét.

Những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án và đặc biệt là sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ trên thị trường.

Theo ông Đính, những thay đổi về môi trường kinh doanh, hành lang pháp lý, chi phí phát triển dự án cũng như hành vi của người mua đang tạo ra quá trình thanh lọc mạnh mẽ. Khi nguồn cung dần được cải thiện, thị trường không còn vận động theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà chuyển sang đánh giá giá trị dựa trên khả năng khai thác và nhu cầu ở thực.

Ông cho rằng đây là quá trình điều chỉnh tất yếu để thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn, đồng thời buộc doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm, năng lực phát triển dự án và khả năng đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của khách hàng.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường nhà ở tiếp tục ghi nhận tín hiệu phục hồi khi nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, nhiều dự án mới được phê duyệt và đẩy nhanh tiến độ triển khai.

Tuy nhiên, nguồn cung mở bán thực tế vẫn chưa tăng tương xứng với số lượng dự án đủ điều kiện đưa ra thị trường do nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì tâm thế thận trọng, giãn kế hoạch ra hàng hoặc kéo dài giai đoạn truyền thông, booking nhằm thăm dò phản ứng của thị trường.

Trong quý II/2026, toàn thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới, giảm khoảng 10% so với quý trước và giảm 8% so với cùng kỳ năm 2025. Tuy vậy, tính chung 6 tháng đầu năm, nguồn cung đạt khoảng 98.000 sản phẩm, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, hơn 70.000 sản phẩm là nguồn cung mới, tăng khoảng 40%.

Mặc dù nguồn cung được cải thiện, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn chưa được khắc phục rõ rệt khi phần lớn sản phẩm chào bán tiếp tục thuộc phân khúc giá cao. Trong quý II, căn hộ chung cư chiếm khoảng 74,7% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm khoảng 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ chiếm khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường.

Đối với nhóm thấp tầng và đất nền, tỷ trọng chỉ còn 25,3%, giảm so với cả quý trước và cùng kỳ năm 2025; nguồn cung chủ yếu là biệt thự và liền kề tại các đại đô thị được đầu tư đồng bộ về hạ tầng và tiện ích.

Các chuyên gia tại Hội thảo đều có chung nhận định, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới.

Người mua chuyển từ "đón sóng" sang "đón giá trị"

Ông Lưu Tiến, Nguyên Phó Viện trưởng Dat Xanh Service, Ủy viên Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS IRE cho rằng, áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng cùng yêu cầu ngày càng cao về chất lượng dự án khiến nhiều chủ đầu tư tiếp tục định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở trung cấp ngày càng thu hẹp do nhiều dự án tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng cũng được nâng cấp và định vị ở phân khúc cao cấp.

Đối với phân khúc nhà ở thương mại bình dân, khả năng quay trở lại thị trường trong điều kiện hiện nay là rất thấp nếu không có sự điều chỉnh về tiêu chí phân loại hoặc khung giá tham chiếu, phù hợp với mặt bằng chi phí phát triển dự án đã thay đổi đáng kể trong những năm gần đây.

Theo ông Tiến, nguồn cung cũng tiếp tục tập trung vào các chủ đầu tư có năng lực tài chính, pháp lý và triển khai dự án tốt. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nhóm các doanh nghiệp dẫn đầu đóng góp khoảng 43% tổng nguồn cung mở bán mới, trong đó Vinhomes tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ các siêu đô thị quy mô lớn.

Nhóm doanh nghiệp còn lại chiếm khoảng 48,3%, song phần lớn đến từ các dự án quy mô vừa và nhỏ. Điều này cho thấy quá trình thanh lọc nguồn cung đang diễn ra rõ nét hơn, khi thị trường ngày càng tập trung vào những doanh nghiệp có năng lực phát triển các dự án quy mô lớn, đồng bộ và đáp ứng tốt hơn yêu cầu của người mua.

Ở phía cầu, nhu cầu ở thực và đầu tư trung - dài hạn tiếp tục là lực đỡ chính của thị trường, được thúc đẩy bởi quá trình đô thị hóa, tăng trưởng kinh tế và sự hình thành các cực phát triển mới.

Đáng chú ý, quyết định xuống tiền của người mua ngày càng dựa trên nhiều dữ liệu hơn, từ giá bán, chính sách vay vốn, pháp lý, tiến độ triển khai đến chất lượng bàn giao và khả năng khai thác cho thuê, thay vì chỉ đặt cược vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Đồng thời, dòng tiền đang dịch chuyển rõ nét từ "đón sóng" sang "đón giá trị", ưu tiên các tài sản có pháp lý rõ ràng, tiến độ thực tế, khả năng khai thác và thanh khoản tốt. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn tiếp tục suy giảm, các đợt FOMO chỉ xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt, thay vào đó là xu hướng săn tìm các tài sản giá hợp lý để tích lũy và khai thác trong dài hạn.