Trên trục đường huyết mạch của TP. Thủ Đức, có một dự án tọa lạc trên khu đất rộng hơn 8.300 m2, với quy mô 1.600 căn hộ, từng được kỳ vọng sẽ sớm hình thành khu dân cư hiện đại, góp phần chỉnh trang đô thị. Thế nhưng, trái với sự mong đợi, sau hơn nửa năm kể từ khi được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, dự án này vẫn “án binh bất động”.

“Sau hơn 3 năm chờ đợi, dự án đã được chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư từ tháng 4/2024, đồng thời được công nhận là nhà đầu tư chính thức. Tuy nhiên, đến nay vẫn chưa thể triển khai”, Giám đốc truyền thông của chủ đầu tư (xin không nêu tên) chia sẻ.

Nguyên nhân của sự trì trệ này nằm ở việc chậm trễ cấp phép xây dựng. “Chúng tôi đang phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng và kỳ vọng sẽ hoàn tất thủ tục vào tháng 4/2025. Ngay khi có đủ pháp lý, chúng tôi sẽ huy động toàn bộ nguồn lực để đẩy nhanh tiến độ”, đại diện doanh nghiệp khẳng định.

Tình trạng vướng pháp lý cũng đang diễn ra tại nhiều dự án khác trên địa bàn TP.HCM và các địa phương lân cận như Bình Dương, Đồng Nai. Câu chuyện của Khu dân cư Phú Thuận (quận 7, TP.HCM) là ví dụ điển hình.

Được chuyển nhượng từ năm 2015, dự án này đã hoàn tất hàng loạt thủ tục gồm phê duyệt quy hoạch 1/500, thẩm định thiết kế cơ sở, công nhận chủ đầu tư, nhưng đến nay vẫn chưa thể thi công. Lý do vì doanh nghiệp chưa thể nộp tiền sử dụng đất vì chưa có con số cụ thể.

“Chi phí lãi vay tăng chóng mặt theo từng năm, gây áp lực rất lớn cho doanh nghiệp. Năm 2018, tiền sử dụng đất được xác định là 1.600 tỷ đồng, hiện đã tăng vọt lên 3.800 tỷ đồng. Chúng tôi không biết sang năm con số này sẽ là bao nhiêu”, đại diện chủ đầu tư lo lắng.

Khó khăn của doanh nghiệp không nằm ở năng lực triển khai, mà ở hệ thống pháp lý chưa thực sự đồng bộ. Các chuyên gia trong ngành chỉ ra, vướng mắc lớn nhất hiện nay là việc xác định giá đất. Dù đã có những thay đổi trong luật, nhưng cơ chế định giá đất cụ thể và nhất quán vẫn là một “ẩn số”. Hệ quả là nhiều dự án vẫn trong trạng thái “đóng băng”, không thể chuyển nhượng, càng để lâu, doanh nghiệp càng lún sâu vào vòng xoáy chi phí và áp lực tài chính.

Đơn cử, Dự án Phú Đông Skyone (Bình Dương) đang trong tình trạng xây dựng cầm chừng để đợi thông báo phê duyệt đơn giá đất từ phía chính quyền địa phương. Dù trước đó, chủ đầu tư đã có nhiều văn bản gửi các cơ quan chức năng để xin sớm phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn phải chờ.

Tương tự, Dự án PiCity Sky Park của Tập đoàn Pi Group tại TP. Dĩ An, A&T Sky Garden do Công ty cổ phần Đầu tư thương mại kỹ thuật A&T Việt Nam làm chủ đầu tư… cũng đang trong tình trạng vừa làm vừa “ngóng”.

Trở lại với câu chuyện gỡ vướng pháp lý cho các dự án bất động sản, ghi nhận thực tế từ thị trường cho thấy, trong thời gian qua, đã có nhiều dự án được tháo gỡ và tái khởi động như dự án chung cư cao tầng CC1 và CC5 (tên thương mại là The Privé) do Tập đoàn Đất Xanh phát triển.

Sau thời gian dài đình trệ, dự án này đang dần trở lại với guồng quay thi công khẩn trương. Song, vẫn còn nhiều dự án đang trong trạng thái chờ như đã đề cập ở trên.

Các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp đều cho rằng, vướng mắc về thủ tục hành chính luôn nằm trong top 3 vướng mắc mà doanh nghiệp gặp phải. Doanh nghiệp mong sớm giải quyết bài toán cải cách thủ tục hành chính, cũng như minh bạch thông tin tiến độ của các dự án.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn (Savills Hà Nội), thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới, trở nên chuyên nghiệp, đồng bộ hơn. Chu kỳ lần này sẽ hướng tới phát triển bền vững nhờ những trợ lực từ việc hoàn thiện khung pháp lý và các yếu tố tăng trưởng kinh tế vĩ mô. Đặc biệt, sự hoàn thiện của khung pháp lý sẽ tạo cạnh tranh mạnh mẽ hơn, dẫn đến cuộc thanh lọc mới cả về sản phẩm lẫn chủ đầu tư.