Giá nhà cấu thành từ nhiều yếu tố

Ông Võ Thành Đạt, Tổng giám đốc Trần Anh Tây Sài Gòn cho biết, để hình thành một dự án bất động sản, chủ đầu tư phải trải qua khá nhiều bước, bắt đầu từ mua quỹ đất, lập phương án đầu tư, chuẩn bị phương án tài chính, đến lập phương án xin chủ trương đầu tư.

Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án cần được phê duyệt quy hoạch 1/500. Tiếp đó, chủ đầu tư sẽ được tính hệ số tiền sử dụng đất phải đóng và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Hoàn thành xây dựng phần móng của dự án, chủ đầu tư mới xin phép được bán nhà hình thành trong tương lại.

Đối với dự án phải đền bù giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư phải đóng quỹ xin phát triển dự án, tiếp đó là tính toán số tiền cần đền bù và nộp cho địa phương để chi trả tiền đền bù cho người dân, rồi mới thực hiện các bước xin quy hoạch và hoàn thành nghĩa vụ tài chính…

Ông Đạt chia sẻ thêm, để đưa ra giá bán nhà, chủ đầu tư sẽ tính toán rất kỹ các yếu tố cấu thành giá. Các yếu tố này bao gồm giá đất, chi phí làm thủ tục pháp lý, chi phí xây dựng, tiền sử dụng đất, chi phí bán hàng (phí môi giới, quảng cáo, khuyến mại, tổ chức bán hàng…) và lợi nhuận của chủ đầu tư. Tất cả được cộng lại và chia ra để tính vào giá mỗi mét vuông nhà ở. 

“Nếu tính toán chi phí đầu tư cùng các chi phí khác mà thấy không đạt hiệu quả lợi nhuận, chủ đầu tư sẽ phải xin tăng diện tích tầng, tăng mật độ xây dựng và mật độ dân cư để có thể đạt hiệu quả đầu tư dự án”, ông Đạt nói.

Ngoài ra, theo ông Đạt, ở nhiều dự án, khi tính toán ra mức chi phí quá cao, nhà đầu tư sẽ tăng tiện ích, “nâng cấp” dự án thành cao cấp để bán nhằm đảm bảo lợi nhuận đầu tư.

Cần đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án

Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM chỉ ra rằng, giá nhà hiện nay quá cao vì nhiều yếu tố.

Cụ thể, để mua quỹ đất phát triển dự án, doanh nghiệp phải dùng đòn bẩy tài chính (vay ngân hàng). Lãi suất cao, trong khi thời gian để được cấp phép dự án thường kéo dài từ 3 tới 5 năm, nên khi dự án được triển khai, số tiền lãi mà doanh nghiệp phải trả ngân hàng trong nhiều năm sẽ được cộng vào chi phí, đẩy giá nhà lên cao.

Bên cạnh đó, tiền sử dụng đất cũng là yếu tố tác động lớn đến giá nhà. Ví dụ, năm 2020, doanh nghiệp tính toán tiền sử dụng đất cho mỗi mét vuông là 10 đồng, nhưng năm 2021 thẩm định giá đất đã tăng lên 12 đồng… Theo đó, giá nhà bị cộng thêm chi phí.

Không những vậy, mỗi năm, giá vật liệu xây dựng, chi phí lương cho người lao động, chi phí hoa hồng cho các sàn môi giới… đều tăng. Các loại chi phí này đều cộng vào giá nhà.

“Ngoài ra, còn một loại chi phí ‘ngầm’ là chi phí ‘căn hộ ngoại giao’. Các căn hộ này thường được bán với giá rẻ hơn 5 - 30% giá trị sản phẩm. Để bù lại phần này, chủ đầu tư cũng sẽ cộng vào giá nhà của các sản phẩm khác”, ông Hoàng nói.

Trả lời câu hỏi: “Giá nhà có thể giảm không?”, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Trần Anh Group cho rằng, có thể giảm. Theo ông Vinh, nếu thời gian cấp phép dự án chỉ khoảng 12 - 20 tháng, thay vì 3 - 5 năm như hiện nay, doanh nghiệp sẽ không phải “gánh” nhiều lãi vay ngân hàng và có thể đưa ra giá bán căn hộ rẻ hơn.

Bên cạnh đó, việc xác định tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải đóng khi phát triển dự án cần được tính toán lại, công bằng cho chủ đầu tư, thì giá nhà sẽ giảm thêm. Cụ thể, ông Vinh chỉ ra rằng, quá trình thẩm định giá tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp đóng hiện nay chưa tính các chi phí thực tế khác mà nhà đầu tư đã bỏ ra như chi phí vốn, chi phí bảo hiểm công trình xây dựng, chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chi phí dự phòng và các chi phí hợp pháp khác…

“Việc tính đúng, tính đủ các chi phí đầu tư xây dựng là thực hiện nguyên tắc đối xử công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Có như vậy, tiền sử dụng đất mới thấp đi và chủ đầu tư cũng giảm được phần tiền này trong cấu thành giá nhà bán cho khách hàng”, ông Vinh nói.

Tổng giám đốc Trần Anh Group chia sẻ, hiện nay, mỗi dự án đều phải “gánh” quá nhiều chi phí phát sinh, chi phí trượt giá, chi phí vay lãi ngân hàng nhiều năm, tiền sử dụng đất cao, trong khi doanh nghiệp phải đảm bảo chi phí hoạt động, trả lương cho nhân viên, đóng thuế…, nên giá nhà cao là điều hiển nhiên. Vì vậy, để kéo giảm giá nhà, cần phải đẩy nhanh tiến độ cấp phép dự án, công bằng trong việc tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp...