Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến về nội dung dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản. Dự thảo đề xuất các ngân hàng áp dụng hạn mức cho vay không quá 50% giá trị nhà ở thứ hai, không quá 30% giá trị nhà ở từ thứ 3 trở lên. 

Chia sẻ với Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, đây là một trong những giải pháp cần tính đến để giảm bớt tình trạng đầu cơ trên thị trường bất động sản, giúp giá nhà đất không tiếp tục tăng phi mã. Tuy nhiên, giải pháp này không thể áp dụng ngay mà để hiệu quả thì cần phải đáp ứng đủ một số điều kiện quan trọng.

Thứ nhất, phải có được cơ sở thông tin dữ liệu đầy đủ về thị trường bất động sản, đảm bảo nắm chắc được tình hình sở hữu bất động sản của người dân.

Thứ hai, hạn chế tín dụng bất động sản với nhà ở thứ hai trở đi phải áp dụng đồng bộ, đồng thời với nhiều chính sách ngăn chặn đầu cơ bất động sản khác như: thuế bất động sản, chế tài với chủ đầu tư và môi giới thổi giá bất động sản... 

Thứ ba, phải tăng cung bất động sản, đặc biệt là phải phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội.

Cuối cùng, nếu được, cần cân nhắc thêm yếu tố vùng miền khi áp dụng biện pháp siết tín dụng với bất động sản. Vì hiện nay thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM có tính chất đầu cơ nhiều hơn trong khi ở một số tỉnh lẻ như miền núi, ĐBSCL, các tỉnh thành nhỏ... thị trường ít có tính chất đầu cơ và người dân mua nhà thứ hai, thứ ba cho con cái là nhu cầu chính đáng. Tất nhiên, việc đưa yếu tố vùng miền này vào sẽ hơi khó, nhất là khi chưa có số liệu đầy đủ nhưng cần phải tính đến các yếu tố để quy định đưa ra không tác động lớn đến những người có nhu cầu nhà ở thật.

Thực hiện đồng bộ các giải pháp, cơ chế chính sách khác nhau sẽ giúp bình ổn giá bất động sản, giúp thị trường lành mạnh hóa, đồng thời cũng kiểm soát được rủi ro cho cả tổ chức tín dụng và cả người vay. Nếu bị hạn chế vay căn thứ hai, thứ ba trở lên, người vay sẽ phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Trong khi đó, chủ đầu tư cũng sẽ tránh đầu tư dàn trải như đang diễn ra hiện nay. 

Trên thực tế, NHNN đã có nhiều giải pháp để "nắn" tín dụng vào lĩnh vực ưu tiên. Thông tư 14/2025/TT-NHNN cũng đã giảm hệ số rủi ro với nhà ở xã hội (20-50%) đồng thời nâng hệ số rủi ro với nhà ở thương mại (có thể lên tới 150%). Tuy nhiên, các giải pháp này vẫn chưa thể ngăn dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản.

Trả lời báo Đầu tư, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho hay, tín dụng bất động sản đến cuối tháng 8/2025 đạt hơn 4 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 19%. Theo bà Giang, tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản khá phù hợp với diễn biến gần đây, khi Chính phủ và Quốc hội cùng các bộ, ngành, địa phương có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. 

Tuy vậy, theo các chuyên gia, đây là con số tăng trưởng tín dụng bất động sản chung, còn nếu bóc tách tín dụng kinh doanh bất động sản thì mức tăng mạnh hơn. Nếu như trước đây, tín dụng tiêu dùng bất động sản (cá nhân vay mua nhà) chiếm 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản thì hiện con số này chỉ còn hơn 50%, cho thấy vốn đang chảy lệch vào các chủ đầu tư. Đây là một trong những tín hiệu cảnh báo rủi ro tín dụng bất động sản gia tăng.

"Hiện chất lượng tín dụng bất động sản vẫn đang đảm bảo, nhưng nếu cho vay lĩnh vực này tiếp tục tăng mạnh, cùng với giá nhà tiếp tục tăng cao, vượt quá xa so với khả năng chi trả của người dân thì khả năng trả nợ của người vay cũng sẽ yếu đi, rủi ro gia tăng.  Không thể để giá bất động sản tăng mãi như thế này được và việc kiểm soát rủi ro tiềm ẩn là cần thiết, trong đó có kiểm soát van tín dụng bất động sản", TS. Cấn Văn Lực khuyến nghị.  

Chuyên gia này cũng cảnh báo, mức độ phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng của nền kinh tế đang ngày một gia tăng. Tính đến giữa năm 2025, tín dụng ngân hàng đang chiếm tỷ trọng 59% trong tổng nguồn vốn cung ứng cho nền kinh tế trong khi tỷ trọng vốn FDI và đầu tư công lần lượt là 13,96% và 13,23%. Con số này thời điểm cuối năm ngoái lần lượt là 50,6%, 15,01% và 16,31%.

Kênh trái phiếu và cổ phiếu tính đến giữa năm 2025 mới chỉ chiếm tỷ trọng lần lượt 9,95% và 0,23% trong khi cuối năm ngoái là gần 11% và 3,3%. Điều này cho thấy, kênh trái phiếu, cổ phiếu chưa trở thành kênh cung ứng vốn dài hạn cho nền kinh tế. Nói cách khác, thị trường tài chính đang phát triển thiếu cân xứng. 

Theo số liệu của Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam, 9 tháng đầu năm nay, tổng giá trị trái phiếu phát hành đạt gần 398.000 tỷ đồng song đa phần là trái phiếu ngân hàng (73%), trái phiếu bất động sản chỉ chiếm 18%.