Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh là nơi tồn tại nhiều dự án có loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” là loại đất được quy hoạch để xây dựng nhà ở, nhưng không xây dựng các công trình hạ tầng xã hội như công viên, sân chơi, nhà văn hóa... phục vụ cộng đồng dân cư. Điều này có nghĩa khu đất chỉ dành cho mục đích ở, nhưng không đủ điều kiện để trở thành một “đơn vị ở” theo quy định về quy hoạch nhà ở và hạ tầng xã hội.

“Mắc kẹt” với loại đất không có trong Luật Đất đai

Tại Khu du lịch Bắc bán đảo Cam Ranh (tỉnh Khánh Hòa), trước đây có nhiều dự án du lịch được tỉnh cấp loại đất “lạ”, với tên gọi “đất ở không hình thành đơn vị ở”, nhưng đến nay, việc “thay tên, đổi họ” vẫn chưa hoàn tất. Sự “sáng tạo” này để lại nhiều hệ lụy phức tạp, mất nhiều thời gian xử lý để hài hòa lợi ích giữa các bên liên quan.

Theo tìm hiểu, tỉnh này đang tiếp tục xử lý 12 dự án có loại hình đất nói trên. Điển hình, tại Dự án Khu du lịch sinh thái Prime, ngày 23/11/2017, UBND tỉnh Khánh Hòa ban hành Quyết định số 3537/QĐ-UBND về việc cho phép Công ty TNHH Đầu tư Cam Lâm chuyển hình thức thuê đất từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Dự án có tổng diện tích 130.800 m2, trong đó hơn 52.900 m2 là “đất ở không hình thành đơn vị ở” đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi bị các cơ quan Trung ương “tuýt còi” vì loại đất này không có trong Luật Đất đai, ngày 16/6/2025, UBND tỉnh Khánh Hòa giao Sở Nông nghiệp và Môi trường chủ trì, phối hợp với các cơ quan, đơn vị kiểm tra, rà soát, báo cáo việc loại bỏ nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” của Dự án Khu du lịch sinh thái Prime; giải trình, làm rõ việc xử lý 175/176 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại nông thôn (đã được cấp từ năm 2016); đồng thời thực hiện việc xử lý vi phạm chậm tiến độ sử dụng đất (nếu có) của Dự án.

Song, đến tháng 9/2025, Dự án vẫn chưa hoàn thành việc loại bỏ nội dung “đất ở không hình thành đơn vị ở” theo chỉ đạo của UBND tỉnh Khánh Hòa.

Tại thời điểm Thanh tra tỉnh Khánh Hòa tiến hành thanh tra (từ tháng 8 đến tháng 9/2025), nhà đầu tư đang gặp khó khăn, vướng mắc liên quan đến thủ tục giao đất, cho thuê đất.

Cụ thể, theo báo cáo của nhà đầu tư, sau khi UBND tỉnh phê duyệt Quyết định số 3126/QĐ-UBND, ngày 18/12/2023 về điều chỉnh mục đích sử dụng đất tại Quy hoạch chi tiết (tỷ lệ 1/500) Khu du lịch sinh thái Prime, nhà đầu tư đã nộp văn bản lên Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) đề nghị điều chỉnh mục đích sử dụng đất, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được văn bản hướng dẫn.

Nhà đầu tư kiến nghị được hỗ trợ điều chỉnh tính chất “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại, dịch vụ” theo quy hoạch chi tiết điều chỉnh đã được cấp thẩm quyền phê duyệt. Đồng thời, nhà đầu tư đang làm việc với các chủ căn biệt thự có loại đất trên để chuyển mục đích sử dụng sang đất thương mại, dịch vụ. Theo báo cáo ngày 22/8/2025, hiện có khoảng 90% chủ biệt thự đã đồng ý và ký biên bản ủy quyền cho đại diện dự án thực hiện thủ tục chỉnh lý mục đích sử dụng đất.

Không chỉ không có trong Luật Đất đai, theo Thanh tra tỉnh Khánh Hòa, việc cấp 175 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại Dự án Khu du lịch sinh thái Prime cũng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và không có trong kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu năm 2011-2015 của huyện Cam Lâm (cũ). Việc này vi phạm pháp luật về đất đai liên quan đến tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

Tương tự, Dự án Khu du lịch cao cấp Phát Đạt Resort, Dự án Khu du lịch - dịch vụ tổng hợp Bắc bán đảo Cam Ranh và nhiều dự án khác cũng dính loại “đất ở không hình thành đơn vị ở”. Tỉnh Khánh Hòa đã có quyết định điều chỉnh, loại bỏ loại đất này. Thanh tra tỉnh khẳng định, việc Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) tham mưu UBND tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư có loại đất trên là không phù hợp với pháp luật về đất đai.

“Trách nhiệm thuộc về UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường (cũ) và các cá nhân có liên quan”, Thanh tra tỉnh Khánh Hòa khẳng định.

Theo ông Tạ Hồng Quang, Chánh thanh tra tỉnh Khánh Hòa, cơ quan này đã đề nghị UBND tỉnh chỉ đạo Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường làm việc với nhà đầu tư để xem xét kiến nghị điều chỉnh tính chất “đất ở không hình thành đơn vị ở” sang “đất thương mại, dịch vụ” theo quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt. Trên cơ sở đó, các cơ quan tham mưu thực hiện việc điều chỉnh theo quy định pháp luật.

Hệ lụy pháp lý và rủi ro cho người mua

Sự “sáng tạo” trái luật này khiến hàng loạt biệt thự nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch được bán như đất ở, trong khi người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều người đã bỏ ra hàng tỷ đồng, nhưng không thể sang tên, thế chấp hay chuyển nhượng. Một số dự án đối mặt với nguy cơ tranh chấp dân sự kéo dài, làm giảm niềm tin của thị trường và ảnh hưởng đến môi trường đầu tư du lịch tại khu vực Bắc bán đảo Cam Ranh.

Các ngân hàng thương mại cũng đối mặt rủi ro khi nhận tài sản bảo đảm là loại đất không hợp pháp về pháp lý, còn Nhà nước có nguy cơ thất thu thuế sử dụng đất và phải tốn nguồn lực để xử lý hậu quả. Các chuyên gia cho rằng, nếu không có hướng dẫn thống nhất, việc chuyển đổi sang “đất thương mại, dịch vụ” sẽ tiếp tục vướng mắc, ảnh hưởng tới hàng trăm khách hàng đã góp vốn mua sản phẩm trong các dự án này.

Tại buổi làm việc với Ban Thường vụ Tỉnh ủy Khánh Hòa về việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án trên địa bàn tỉnh mới đây, Phó thủ tướng Thường trực Nguyễn Hòa Bình, Trưởng ban Chỉ đạo 751, kết luận: “Đối với 12 dự án có ‘đất ở không hình thành đơn vị ở’, tỉnh Khánh Hòa cần nghiên cứu, đề xuất giải pháp và phương án xử lý các vướng mắc theo thẩm quyền, đảm bảo quyền lợi của người dân đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính”.