Tuy nhiên, giải pháp “hàng đổi hàng” này chỉ thành công nếu doanh nghiệp công khai, minh bạch về tình trạng sản phẩm và đáp ứng được yêu cầu của trái chủ.

Liên tục khất nợ trái phiếu

Từ đầu năm đến nay, chuyên trang về trái phiếu doanh nghiệp của Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội liên tiếp công bố thông tin bất thường của các tổ chức phát hành chậm trả nợ gốc, lãi. Ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư cho thấy, có ít nhất hơn 10 doanh nghiệp bất động sản đã thông báo chậm trả lãi hoặc gốc trái phiếu trong nửa tháng qua với cùng lý do “tổ chức phát hành chưa thu xếp được nguồn thanh toán”.

Mới đây nhất, Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Đất Xanh miền Nam phát đi thông báo không thể trả kịp số tiền hơn 3 tỷ đồng cho 2 kỳ trả lãi của lô trái phiếu có tổng giá trị 150 tỷ đồng (kỳ thứ 12 và 13, theo kế hoạch phải thực hiện vào ngày 15/2 và 28/2/2023), do chưa thu xếp kịp nguồn tiền.

Đây cũng là lô trái phiếu duy nhất Đất Xanh miền Nam đang lưu hành, gồm 1.500 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu. Trái phiếu có kỳ hạn 24 tháng, phát hành ngày 31/12/2021, đáo hạn ngày 31/12/2023. Kỳ hạn trả lãi 1 tháng/kỳ, mức lãi suất 12%/năm.

Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản như Novaland, Hải Phát, LDG Group, Apec Land Huế, Tập đoàn Danh Khôi, Hưng Thịnh Incons, Hưng Thịnh Investment, GreenHill Village, Đầu tư Hải Phát… cũng có thông báo chậm trả lãi trái phiếu cho trái chủ với lý do tương tự.

Trước áp lực các khoản nợ trái phiếu gần đến hạn phải trả, một số công ty bất động sản đã nỗ lực đàm phán với các trái chủ để hoãn, giãn tiến độ thanh toán lãi; hoặc đổi trái phiếu sang bất động sản. Hình thức này cũng được quy định trong Nghị định số 08/2023/NĐ-CP vừa được Chính phủ ban hành cuối tuần qua.

Chẳng hạn, với lô trái phiếu chậm trả lãi của Đất Xanh miền Nam, doanh nghiệp này dự kiến thanh toán số tiền cho cả 2 đợt vào ngày 31/3/2023, đồng thời đang đàm phán với trái chủ về việc thay đổi kỳ trả lãi từ hàng tháng sang hàng quý.

Trong khi đó, Tập đoàn Novaland vừa đề xuất với trái chủ về việc giãn thời hạn thanh toán nợ gốc và hoán đổi tiền gốc trái phiếu với các sản phẩm bất động sản do Công ty phát triển hoặc nhận một phần vốn góp để đổi lấy việc hủy bỏ trái phiếu.

Thêm lựa chọn, nhưng không dễ thực hiện

Không chỉ Novaland hay Đất Xanh miền Nam, áp lực trả gốc và lãi trái phiếu đến hạn ngày một lớn khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản phải tính đến phương án bán tài sản hoặc xoay nguồn tiền để trả nợ.

Do đó, trong thời điểm hiện nay, việc đổi từ trái phiếu sang sản phẩm bất động sản hay một tài sản khác (như cổ phần) là giải pháp giúp doanh nghiệp có thể trả nợ trái phiếu và lãi suất đúng hạn. Với các trái chủ, đây cũng là giải pháp để thu hồi tài sản, dù có thể phải bỏ thêm tiền để lấy bất động sản, nhưng vẫn hơn là chỉ cầm “giấy ghi nợ”.

Tuy nhiên, trên thực tế, quá trình đàm phán để đạt được thỏa thuận hoán đổi trái phiếu sang bất động sản không hề dễ dàng. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, anh S., nhân viên kinh doanh của một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM cho biết, gần đây, anh đảm nhận thêm công việc tư vấn cho các nhà đầu tư đang nắm giữ trái phiếu của Công ty để đổi lấy căn hộ nằm trong dự án mà Công ty đang triển khai ở Bình Dương.

Để thuyết phục được khách hàng, Công ty cũng đưa ra nhiều chính sách ưu đãi, như chiết khấu cao. Chẳng hạn, căn hộ 2 phòng ngủ diện tích 75 m2 có giá khoảng 3 tỷ đồng, sau khi chiết khấu còn 2,4 tỷ đồng. Tuy nhiên, theo anh S., rất ít khách hàng chấp nhận hình thức hoán đổi này.

“Trong điều kiện thị trường thuận lợi, với những người đang nắm giữ trái phiếu hay nhiều tiền mặt, thì đây là hình thức đôi bên cùng có lợi. Nhưng hiện nay, thị trường đang biến động, tìm kiếm được khách hàng mua sản phẩm đã khó, chứ chưa nói đến việc hoán đổi nợ”, anh S. nói.

Đó là chưa kể, sản phẩm bất động sản được đưa ra hoán đổi là tài sản hình thành trong tương lai, nhiều khách hàng lo ngại về khả năng tài chính của doanh nghiệp để tiếp tục xây dựng, hoàn thiện dự án. Thậm chí, trong trường hợp thủ tục pháp lý chưa hoàn thiện, dự án có thể “đắp chiếu” nhiều năm.

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao của Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập toàn cầu (GIBC) cho rằng, giải pháp hoán đổi trái phiếu sang bất động sản là khả thi. Song cần lưu ý, dù pháp luật cho phép chủ nợ và người nợ được quyền thoả thuận các nghĩa vụ trả nợ, không đồng nghĩa doanh nghiệp phát hành có thể ép trái chủ theo phương thức hoán đổi trái phiếu lấy tài sản khác.

Thỏa thuận hoán đổi chỉ thành công nếu doanh nghiệp thông tin về sản phẩm đúng và trung thực, công khai, minh bạch, đáp ứng được yêu cầu của trái chủ. Chẳng hạn, sản phẩm bất động sản doanh nghiệp đưa ra để hoán đổi phải chứng minh được tính pháp lý,  tính thanh khoản...

Ngoài ra, doanh nghiệp phát hành trái phiếu cũng phải chấp nhận chiết khấu sâu giá trị của bất động sản mang ra hoán đổi, thì mới có thể thu hút được nhà đầu tư. Khi doanh nghiệp và nhà đầu tư tìm được tiếng nói chung, thì đôi bên sẽ cùng có lợi: một bên được sở hữu bất động sản với giá ưu đãi, còn một bên giảm được lượng hàng tồn kho, giảm gánh nặng trả nợ bằng tiền mặt.