Cơ chế xử lý tài sản thế chấp hiệu quả sẽ giúp bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu, thúc đẩy mở rộng tín dụng.  Ảnh: Đ.T

Minh bạch hóa quy trình

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tổng kết thi hành Nghị quyết số 42/2017/QH14 và một số quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng cho biết, tính đến tháng 1/2025, tỷ lệ nợ xấu nội bảng toàn ngành ở mức 4,3%, tập trung tại một số ngân hàng yếu kém và diện kiểm soát đặc biệt.

Riêng với lĩnh vực bất động sản, theo số liệu của NHNN, tính đến hết quý I/2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng 16% (theo mục tiêu đã đề ra), tổng dư nợ bất động sản năm nay có thể đạt 3,8 - 3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tín dụng chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, còn vay tiêu dùng bất động sản vẫn ở mức thấp.

Đáng chú ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản có chiều hướng tăng. Trong khi đó, việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Thậm chí, trong bối cảnh thị trường còn bất ổn, thì việc thu giữ tài sản đảm bảo, theo ông Thắng, có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng, nếu không đi kèm các biện pháp xử lý hiệu quả. Vì thế, ông Thắng cho rằng, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình, nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản đảm bảo.

Đề cập tín dụng bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) chỉ ra, một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Bởi vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

Cơ chế xử lý tài sản hiệu quả

TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn (Trường Chính sách công và quản lý Fulbright) phân tích, ngân hàng cho vay vốn, đồng nghĩa phải chấp nhận tỷ lệ rủi ro nhất định, nhưng phải có biện pháp để giảm thiểu rủi ro. Để giảm rủi ro nợ xấu, ngân hàng cần sàng lọc rủi ro. Vai trò của Nhà nước là giảm bất cân xứng thông tin giữa bên vay và bên cho vay, yêu cầu minh bạch hóa, cung cấp thông tin, thẩm định cho ngân hàng.

Tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, kiểm soát rủi ro. Một cơ chế xử lý tài sản thế chấp hiệu quả không chỉ giúp bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu, mà còn thúc đẩy mở rộng tín dụng, củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính. Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp. Quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và giúp thị trường tín dụng vận hành ổn định. “Cơ chế xử lý tài sản thế chấp phải bảo đảm minh bạch, công bằng và hạn chế tranh chấp”, TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn nhấn mạnh.

Để thực hiện được điều đó, điều kiện tiên quyết là hợp đồng thế chấp phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án (cơ chế được gọi là “power of sale”). Thỏa thuận này không thể mơ hồ hay chỉ mang tính hình thức, mà phải quy định cụ thể trình tự thông báo, phương thức định giá, thời gian chờ xử lý, các quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.

Đồng thời, theo TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn, trong suốt quá trình xử lý, việc thông báo cho người vay cần được thực hiện minh bạch, bằng văn bản, với thời hạn hợp lý. Một điểm then chốt khác là việc định giá tài sản phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Để đảm bảo khách quan, nên có sự giám sát của bên thứ ba, hoặc cơ chế định giá độc lập trong toàn bộ quá trình này.

Bên cạnh đó, TS. Đỗ Thiên Anh Tuấn cho rằng, cần luật hóa những điểm thành công từ Nghị quyết số 42/2017/QH14 để đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng, đồng thời, quyền tài sản của bên đi vay cũng phải được bảo vệ.