Hầu hết người có nhà cho thuê, kể cả nhà cho thuê kinh doanh lẫn cho thuê để ở đều phải giảm giá nhưng cũng không có khách thuê

Phó Thủ tướng Lê Minh Khái vừa giao Bộ Tài chính tháo gỡ vướng mắc, hoàn thiện quy định thu thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với người cho thuê nhà.

Khó giảm thuế

Theo quy định của Luật thuế Giá trị gia tăng và Luật thuế TNCN, cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên, (8,3 triệu đồng/tháng) bao gồm cả trường hợp cho thuê bất động sản, chủ yếu là cho thuê nhà phải chịu thuế 10% tính trên doanh thu, trong đó 5% là thuế giá trị gia tăng và 5% thuế TNCN.

Tuy nhiên ngưỡng chịu thuế từ 100 triệu đồng/năm trở lên được áp dụng từ năm 2015 đến nay đã trở lên lạc hậu do lạm phát và ngưỡng chịu thuế TNCN cũng đã được điều chỉnh tăng từ 9 triệu lên11 triệu đồng/tháng đối với người nộp thuế và từ 3,6 triệu lên 4,4 triệu đồng/tháng đối với người phụ thuộc. Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải nâng doanh thu chịu thuế cho thuê nhà nói riêng, doanh thu từ các hoạt động kinh doanh khác nói chung lên ít nhất 120 triệu đến 150 triệu đồng/năm, đồng thời nghiên cứu điều chỉnh thuế suất đối với hoạt động cho thuê nhà, bởi mức thuế suất 10% tính trên doanh thu là quá cao.

Theo ông Vũ Mạnh Cường, Vụ trưởng Vụ Thanh tra - kiểm tra, Tổng cục Thuế, so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, thuế suất tính trên thu nhập, tức là người nộp thuế được trừ đi chi phí thì thuế suất 10% tính trên doanh thu (không được trừ đi chi phí) đối với hoạt động cho thuê nhà cao hơn.

Tuy nhiên, để bảo đảm công bằng, dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản gồm dịch vụ cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống và các phương tiện giải trí, trong đó không bao gồm cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm, tức là đã loại trừ hoạt động cho thuê nhà đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự.

Cũng theo ông Cường, việc đặt vấn đề tính toán các khoản chi phí đối với hoạt động cho thuê bất động sản để tính trừ khi xác định số thuế phải nộp như tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay... là không phù hợp vì phải tính đến yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai.

Đối với hoạt động cho thuê nhà thông thường chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê như chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất.... Tuy nhiên, để xác định các chi phí này vô cùng phức tạp, vì người cho thuê nhà khó có thể xác định được các loại chi phí này. Vì vậy, để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý đối với cá nhân cho thuê nhà chỉ phải nộp 5% thuế giá trị gia tăng và 5% thuế TNCN trong khi doanh nghiệp phải nộp 10% thuế giá trị gia tăng và 20% thuế thu nhập doanh nghiệp tính  trên chênh lệch doanh thu trừ chi phí.

Theo bà Nguyễn Thị Cúc, Chủ tịch Hội Tư vấn thuế Việt Nam, cách tính thuế hiện nay đang có lợi đối với người cho thuê nhà vì thuế suất thuế TNCN hiện tại gồm 7 bậc, thấp nhất là 5% và cao nhất là 35% tuỳ thuộc vào thu nhập từ tiền lương, tiền công của cá nhân. Tuy nhiên, hoạt động cho thuê nhà được hưởng mức thuế TNCN thấp nhất là 5%, đồng thời không tính thuế lũy kế theo tiền thuê nhà như thu nhập từ tiền lương, tiền công.

Đặc biệt, số tiền mà người cho thuê nhà nhận được chỉ phải chịu 5% thuế TNCN và không được cộng vào với các khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công mà cá nhân nhận được hàng tháng để xác định thuế TNCN lũy tiến theo mức 5%, 10%, 15%... 35% nên cách tính thuế cho thuê nhà hiện nay rất có lợi cho người có tài sản cho thuê, qua đó hỗ trợ giảm giá tiền thuê nhà cho người đi thuê.

Tăng ngưỡng chịu thuế lên 150 triệu đồng/năm

Liên quan đến ngưỡng chịu thuế (từ 100 triệu đồng/năm trở lên), ông Cường cho biết, Tổng cục Thuế lắng nghe, ghi nhận ý kiến của tổ chức, cá nhân, chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa các luật thuế trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Theo quan điểm của bà Nguyễn Thị Cúc, cần phải nghiên cứu điều chỉnh ngưỡng doanh thu chịu thuế không chỉ đối với hoạt động cho thuê nhà, mà cả đối với tất cả các hoạt động kinh doanh khác của cá nhân kinh doanh như kinh doanh thương mại (bao gồm cả thương mại điện tử), sản xuất, xây dựng, dịch vụ khác... đều có thể điều chỉnh tăng lên. Mức doanh thu làm cơ sở xác định thu nhập chịu thuế có thể điều chỉnh tăng lên từ 100 triệu đồng lên 150 triệu đồng/năm, theo bà Cúc là hợp lý trong bối cảnh hiện nay.

Cơn lốc Covid-19 đang tác động tiêu cực đến mọi hoạt động sản xuất - kinh doanh, trong đó có hoạt động cho thuê nhà. Hầu hết người có nhà cho thuê, kể cả nhà cho thuê kinh doanh lẫn cho thuê để ở đều phải giảm giá nhưng cũng không có khách thuê. Để giảm bớt khó khăn cho người nộp thuế do tác động của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã ban hành Nghị định 52/2021/NĐ-CP về việc gia hạn tiền thuế, tiền thuê đất cho tổ chức, cá nhân. Theo đó, cá nhân cho thuê tài sản phát sinh thuế TNCN phải nộp trong năm 2021 được gia hạn tiền thuế (chưa phải nộp) cho đến ngày 31/12/2021.

“Trường hợp trong năm cá nhân đã khai, nộp thuế và đến cuối năm tự xác định doanh thu trong năm từ 100 triệu đồng trở xuống (do khách thuê trả mặt bằng, trả nhà; chủ nhà giảm giá thuê) thì cá nhân đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Cơ quan Thuế triển khai quản lý thuế điện tử đối với cá nhân để đáp ứng việc khai thuế, nộp thuế và hoàn thuế điện tử”, ông Cường cho biết.